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??“五月伊始，房地產(chǎn)市場正在上演樓市、地市相背離的一幕。

??一邊是“五一”樓市成交降溫，CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月1-5日58個重點城市成交量同比下降6%，與2019年同期相比增長16%。另一邊，“兩集中”土地出讓城市頻頻創(chuàng)新紀(jì)錄，多數(shù)地塊觸及上限價，市場熱度再次走高。據(jù)不完全統(tǒng)計，從4月15日至5月10日26天內(nèi)，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州和北京七個城市合計共成交233宗地塊，成交總金額達(dá)到3883億元，其中廣州、杭州兩個城市首次集中拍地成交金額破千億元。

??隨著各大城市首批土地集中出讓已落下帷幕，房地產(chǎn)市場預(yù)期、行業(yè)走勢、地產(chǎn)格局以及企業(yè)策略都將發(fā)生重大變化。值得注意的是，土地“兩集中”新政初衷是為了通過穩(wěn)定地價從而平抑房價，但從市場表現(xiàn)來看，長時間“零供應(yīng)”或?qū)⒓铀俜科蟆梆囸I感”，并引發(fā)恐慌性拿地，土地供應(yīng)量以及成交量下滑，地價和溢價率卻逐月走高，“兩集中”供地新政下，仍然留有眾多亟待解決的新題。”

??01

??4月市場熱度不降反升

??受土地供應(yīng)“兩集中”政策影響，4月份多地供地節(jié)奏改變，重點城市土地入市規(guī)模大幅縮減，土地成交面積同、環(huán)比均出現(xiàn)回落。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積27789萬平方米，環(huán)比增加39%，同比則下降了10%；成交建筑面積降至13428萬平方米，同環(huán)比分別下降42%和14%。

??供應(yīng)、成交回落，但成交價格卻不降反升。具體數(shù)據(jù)而言，4月平均樓板價環(huán)比上月大漲61%至4082元/平方米，同比漲幅也在四成以上，創(chuàng)下2019年以來的新高。究其原因，主要是受重點城市首場集中土拍開場及熱點三線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)大增的雙重影響。

圖：重點監(jiān)測城市經(jīng)營性用地月度成交量價走勢（單位：萬平方米，元/平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??02

??溢價率刷新近三年新高

??同樣，受重點城市集中拍地、熱點三線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)開閘的影響，4月成交溢價率大幅跳漲至25%以上，平均溢價率達(dá)到25.4%，刷新近三年以來的歷史新高，而2月、3月平均溢價率也在15%以上。

??值得注意的是，溢價率上漲是各能級城市的一致表現(xiàn)。

??其中，二線城市溢價率漲幅最高，溢價率環(huán)比3月增加14.5個百分點至26.8%，以4月末集中拍地的重慶表現(xiàn)最為突出，成交的46宗地中有22宗溢價率超過50%，平均溢價率高達(dá)42%。三四線城市的成交溢價率更是在3月21%的基礎(chǔ)上環(huán)比大漲突破30%，鹽城、徐州、金華、佛山等多個城市的成交溢價率都高達(dá)60%以上。而一線城市在廣州首批集中供地的助力之下，溢價率也增至11.0%。 

??與此同時，流拍率轉(zhuǎn)降為升，4月流拍率小幅回升至10.9%。那些樓市表現(xiàn)較差、庫存偏高的三四線城市仍為流拍主力，尤其是廣西的桂林、北海等城市，土地市場較為冷清。而集中拍地的廣州和長春也出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，但與三四線市場冷清不同，廣州、長春流拍地塊區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，地塊質(zhì)量一般，房企拿地意愿不強，最終慘遭流拍。

圖：重點監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價率及流拍率走勢圖

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??03

??首輪集中供地引發(fā)恐慌性拿地

??從上述已完成首次土地集中出讓的城市來看，供應(yīng)節(jié)奏對政策效果將產(chǎn)生非常大的影響。要知道，自2月份集中拍地面世，重點22城市經(jīng)歷了最短長達(dá)2月有余的土地供應(yīng)“空窗期”，零供應(yīng)下，反而造成房企“饑餓感”，尤其是在此類城市重倉的房企，拿地的緊迫感更為強烈，“饑餓游戲”下熱點城市宅地的競爭勢頭有增無減。

??以最新集中拍地的北京為例，截止5月10日18:00，北京共成交12宗地塊，成交總價達(dá)到516億元，已成交地塊全部觸及地價上限，其中7宗地塊轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。房企爭搶氛圍可見一斑。

??此外，剛結(jié)束首場集中土拍的杭州也創(chuàng)下“沒有最激烈，只有更激烈”的土拍記錄。首輪集中供地成功出讓55宗涉宅地（不含人才租賃用房），平均樓面價15848.4元/平方米，平均溢價率26.1%。其中，41宗地塊拍至自持階段，占比高達(dá)75%，平均自持占比約9.4%，創(chuàng)近4年新高，這一數(shù)值也與歷史峰值2017年的10.6%所差無幾。自持比例大幅提升，可見當(dāng)下土地市場的熱度已達(dá)沸點。

??再往前追溯至4月末，廣州作為四大一線城市首個集中出讓的城市，也引來眾多房企圍獵，其中42宗地塊中有4宗最終以搖號方式選出。據(jù)媒體報道，黃埔科學(xué)城宅地更是出現(xiàn)320個房企馬甲進場，保證金就交了1300億。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，目前長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州和北京共成功出讓233宗地，成交總金額達(dá)到3883億元，考慮到北京仍有半數(shù)地塊將在5月11日集中出讓，首輪出讓的25宗地塊總起拍價已超千億元，以此計算7城首輪集中拍地成交總金額將超4300億元。

表：七城首輪集中拍地成交情況（單位：萬平方米，宗，億元）

??備注：北京首場集中拍地數(shù)據(jù)截止5月10日18:00

??數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

??04

??土拍或?qū)⑦M入“競品質(zhì)”階段

??實際上，“兩集中”新政出臺初衷是為了穩(wěn)定地價，平抑房價，但從目前來看，該項新規(guī)下仍有多個難題待解。

??首先，在集中供地的土拍模式下，土地拍賣邏輯與現(xiàn)行模式發(fā)生根本性改變，集中大批量的土地出讓，對地方土拍管理帶來更大的考驗。對于那些土地市場相對比較熱門的城市來說，一年至多三次的集中供應(yīng)，還需提前規(guī)劃管理，如何更好地通過對土拍節(jié)奏及地塊優(yōu)劣的安排，引導(dǎo)整個市場的節(jié)奏與熱度，這是一種挑戰(zhàn)。

??此外，由于多數(shù)城市兩次集中供地時間間隔較長，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進一步升級。難免引發(fā)房企饑餓搶地，從而導(dǎo)致地價持續(xù)上漲，開發(fā)商利潤空間被擠壓，如何保障品質(zhì)是地價上漲衍生的一大問題。

??對于土地市場相對較冷的城市來說，如何通過集中供地解決土地流拍，結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩問題也將是關(guān)鍵。

??“兩集中”供地作為一種全新的嘗試，對于今年整體房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，對于各大房企間的有序競爭，對于整體土拍市場降低地價、減少溢價率、增加宅地供應(yīng)、企業(yè)合作等諸多方面都將是一大利好。

??盡管如此，在新的土地集中出讓制度下，未來或?qū)㈦S著政策深入而進行相應(yīng)調(diào)整。

??比如，南京目前規(guī)定在一輪土拍中，一家企業(yè)只能參與一幅地塊的競拍。而杭州也于近期發(fā)布《2021年省政府工作報告重點工作涉杭任務(wù)和市政府工作報告重點工作責(zé)任分解的通知》，提出實施建筑質(zhì)量提升工程，出臺“競地價、競品質(zhì)”政策。此外，溫州將各項造價成本列入出讓合同，設(shè)置建筑造價成本下限，并制定最低品質(zhì)保障需求；北京則在土拍過程中施行“三競”新規(guī)，達(dá)到地價上限，競配建公租房、共有產(chǎn)權(quán)比例等，達(dá)到配建上限，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。

??“競品質(zhì)”新規(guī)意在保證新房品質(zhì)的同時，引導(dǎo)房企理性競價。在“房住不炒”大基調(diào)下，杭州正在建立更精準(zhǔn)、高效、適配的土地供應(yīng)機制，以保障行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

??由于集中供地影響，部分房企土儲告急，加之上半年企業(yè)現(xiàn)金流較為充裕，房企拍地積極性較高，也刺激土地市場熱度上漲。廣州、重慶、長春、沈陽、無錫、杭州和北京七個重點城市迎來了集中土拍，多數(shù)城市地價和溢價率雙雙突破近年新高。

??但這種勢頭能否長期延續(xù)仍然有待考驗。

??自2021年以來，隨著市場熱度不斷上漲，各城市的調(diào)控政策也在不斷增加，近期調(diào)控范圍已下沉至熱點城市的下轄縣市，嘉興、東莞、南通等多個三四線城市更是在本月再度收緊調(diào)控，土地側(cè)調(diào)控方向也由單純的“控溢價”向“控地價、控房價”過渡，如南通要求全市所有的商品住宅用地要實行“雙控”。

??在熱點城市全面控地價的影響下，土地市場熱度也會受到影響。對于開發(fā)商來說，在調(diào)控收緊背景下，高價拿地的盈利壓力越來越大，現(xiàn)金流不充裕的房企高價拿地更應(yīng)該謹(jǐn)慎。