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??隨著“集中供地”的持續(xù)推進(jìn)，5月份土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，熱度持續(xù)回暖。其中10個(gè)集中供地城市共成交371宗含宅用地，成交金額接近5000億元，但城市分化依舊顯著。

??從目前已經(jīng)完成的首批集中供地中情況來(lái)看，規(guī)模房企依舊占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，2021年5月，10個(gè)集中供地城市中TOP30房企共競(jìng)得的土地占比達(dá)40%。

??2021年6月2日，蘇州首批集中供地落下帷幕，共成交25幅含宅地塊（不含保障房），成交總金額達(dá)421.65億元，平均成交溢價(jià)率7.83%。

??從意向參拍企業(yè)數(shù)量來(lái)看，部分熱點(diǎn)地塊意向房企多達(dá)60家，最終國(guó)企、央企依然是“大贏家”，首輪25地塊中，國(guó)企央企一共獲得11塊地，占比超過(guò)40%，共計(jì)成交金額253.82億元。蘇州市場(chǎng)的“老玩家”如萬(wàn)科、中海、保利等規(guī)模房企持續(xù)深耕，將進(jìn)一步鞏固自身市占率。

??我們認(rèn)為，從短期內(nèi)來(lái)看，規(guī)模房企投資策略仍是聚焦首輪集中供地，拿地優(yōu)勢(shì)較為顯著。但隨著政策不斷落地，二、三輪或?qū)⒊蔀橹行》科蟮臋C(jī)遇點(diǎn)。

??01

??5月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

??2021年5月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交量?jī)r(jià)齊漲，總成交建面1.43億平方米，環(huán)比上漲6%。在核心城市集中供地下，平均地價(jià)增至5425元/平方米，同環(huán)比漲幅分別為89%和33%。

??圖：300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況

??注：2021年5月數(shù)據(jù)截止4月27日，下同。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

??5月集中供地迎來(lái)出讓高峰，10個(gè)城市共計(jì)出讓含宅地塊371幅，成交金額近5000億元。其中北京、南京和杭州成“吸金大戶(hù)”，成交金額均超990億元。

??圖：5月份集中供地城市成交含宅地塊幅數(shù)及成交總金額

??備注：僅計(jì)算含宅地塊

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

??值得注意的是，在這10個(gè)集中供地的城市中，銷(xiāo)售TOP30的房企共斬獲40%的土地，其中，前十強(qiáng)房企一共竟得76宗地塊，占比超過(guò)20%，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)顯著。

??具體來(lái)看，一方面國(guó)企、央企、規(guī)模房企依然是投資主力軍，如萬(wàn)科、保利、中海、招商等綠檔企業(yè)，5月在集中供地中均新增5宗地塊以上。尤其是萬(wàn)科、招商等延續(xù)了4月積極拿地態(tài)勢(shì)，截止到5月，在首輪集中出讓中已分別獲得20和14宗地。

??另一方面，隨著核心城市集中供地節(jié)奏加快，區(qū)域深耕型房企得益于地緣優(yōu)勢(shì)及穩(wěn)定的市占率投資優(yōu)勢(shì)顯著。如濱江、融信聯(lián)手在杭州獲得7宗地，首開(kāi)也在北京新增5塊土地。

??02

??已有17城完成首批集中出讓

??2021年6月2日，蘇州完成首輪集中供地共成交25宗含宅地塊，成交金額超400億，從意向參拍企業(yè)數(shù)量來(lái)看，蘇州土拍熱度并不遜于南京、杭州等城市。部分熱點(diǎn)地塊意向房企多達(dá)60家。

??但是從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，蘇州首次集中出讓呈現(xiàn)“穩(wěn)”和“冷”。主要是一方面蘇州作為長(zhǎng)三角核心二線，市場(chǎng)熱度、發(fā)展前景均可看高一線。且由于本次出讓地塊位置優(yōu)越，參拍房企積極性較高；另一方面，由于一次性報(bào)價(jià)機(jī)制也讓諸多中小房企看到了撿漏的機(jī)會(huì)。

??截止蘇州土拍結(jié)束后，已經(jīng)有17個(gè)城市完成了首批集中出讓。競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，30強(qiáng)房企在17個(gè)城市中共拿下240宗含宅地塊，其中頭部房企表現(xiàn)尤為突出，萬(wàn)科、融創(chuàng)拿地總量超過(guò)20幅。

??表：截至目前30強(qiáng)房企在集中供地中拿地情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

??總體來(lái)看，“集中供地”下聯(lián)合拿地成為了眾多房企突圍之道。尤其是北京、杭州等土地總價(jià)較高的城市，抱團(tuán)成為主流，而“規(guī)模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”、外來(lái)房企與地方企業(yè)互補(bǔ)等組團(tuán)模式更為常見(jiàn)。

??03

??新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻上漲19%

??截止5月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為78.2億元，同比上漲19%。共有24家房企新增貨值達(dá)到500億元，其中碧桂園、萬(wàn)科、保利等規(guī)模房企貨值已超過(guò)2000億元。

??圖：2021年1-5月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)新增貨值集中度情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

??在集中供地的推動(dòng)下，百?gòu)?qiáng)房企整體投資積極性顯著上漲，房企對(duì)熱點(diǎn)城市的土地仍有強(qiáng)烈需求。1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.3，較4月末的0.23有明顯提升，且各梯隊(duì)拿地銷(xiāo)售比均出現(xiàn)一定程度走高。其中，TOP21-30房企的拿地積極性最高。

??圖：2021年1-5月銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)拿地銷(xiāo)售比

??備注：拿地銷(xiāo)售比：各梯隊(duì)新增投資價(jià)值/各梯隊(duì)全口徑銷(xiāo)售金額

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

??在集中供地的推動(dòng)下，5月銷(xiāo)售50強(qiáng)房企投資力度大幅回升。單月投資額超過(guò)4300億元，同環(huán)比分別上漲8%和51%，創(chuàng)下2020年以來(lái)最高水平。TOP50中超過(guò)半數(shù)房企單月投資額環(huán)比提升，共16家房企單月投資額超過(guò)百億。

??圖：50強(qiáng)房企2020年1月至2021年5月單月拿地金額走勢(shì)（單位：億元）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

??與此同時(shí)，在供地結(jié)構(gòu)影響下，5月百?gòu)?qiáng)房企在一二線的投資比例持續(xù)提升，金額占比達(dá)到65%，較上月增加7個(gè)百分點(diǎn)。

??區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角依然是投資的主力區(qū)域，1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地中有49%位于長(zhǎng)三角區(qū)域。其次，在北京集中供地下，環(huán)渤海區(qū)域占比達(dá)到18%，較4月末提8個(gè)百分點(diǎn)。

??圖：2021年1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地能級(jí)、區(qū)域分布情況（按金額）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

??從5月份集中供地來(lái)看，規(guī)模房企、國(guó)企等資金實(shí)力雄厚的房企成為首次集中供地中的贏家，將諸多優(yōu)質(zhì)地塊收入囊中，反之中小房企生存環(huán)境堪憂，只能通過(guò)聯(lián)合拿地、抱團(tuán)取暖的方式參與。

??短期來(lái)看，在首輪集中供地中規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)仍將延續(xù)，行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升。6月還將有上海、合肥、鄭州等熱門(mén)城市將進(jìn)行首次集中供地，整體熱度也將繼續(xù)提升。

??對(duì)于未能成功拿地的企業(yè)（尤其中小房企）來(lái)說(shuō)，及時(shí)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲(chǔ)、保證企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的重要方式，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是此類(lèi)房企面臨的一大考驗(yàn)。尤其是第一輪規(guī)模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或?qū)⑹侵行》科鬆?zhēng)奪的絕佳時(shí)機(jī)。