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??4月25日，杭州、天津于同一日迎來(lái)2022年首場(chǎng)集中土拍。

??杭州的熱與天津的冷，形成強(qiáng)烈反差，而兩城土拍表現(xiàn)，也恰恰是全國(guó)城市樓市分化的有力驗(yàn)證。

??截至目前，重點(diǎn)22城中已有13城完成了本年首輪集中土拍，區(qū)別于其他城市首拍試水縮減供應(yīng)規(guī)模，杭州和天津兩城首批次供應(yīng)規(guī)模維持高位，分別供應(yīng)60宗和30宗。

??而成交卻大相徑庭，杭州60宗地中成交59宗，其中23宗地觸頂，溢價(jià)率和流拍率分別為6.6%、2%;而天津30宗地塊中只停牌15宗，僅5宗涉宅用地成交，溢價(jià)率和流拍率分別為0.6%和83%，流拍率在首輪已完成土拍的城市中最高。

??實(shí)際上，在房企“錢緊”的情況下，兩地樓市表現(xiàn)的差異正是地市冷熱分化的重要原因。

??01

??杭州：門檻抬升無(wú)礙熱度延續(xù)

??杭州是為數(shù)不多提升競(jìng)拍門檻的城市。

??在去年第三輪集中土拍回暖后，杭州集中供地的主基調(diào)傾向于以穩(wěn)為主，比如減少中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，提高房企參拍門檻。雖與天津相比明顯偏熱，但相較于去年三批次，觸頂成交地塊幅數(shù)明顯降低，占比接近四成。

??先來(lái)看杭州首輪集中供地的變化。

??首先，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，核心城區(qū)供地比例不足20%，而去年第三批次核心城市供應(yīng)比例接近六成。也就是說(shuō)，本輪首批次集中供地質(zhì)量并不如去年第三批次。

圖：杭州22年首次集中土拍出讓地塊中心城區(qū)地塊占比與21年第三批對(duì)比(按幅數(shù))

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??此外，此番杭州在土拍規(guī)則上也做了較大調(diào)整。由“直接搖號(hào)”改為“一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)”，而且首次提出“次高者得”，有效避免了價(jià)高者得追高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，但競(jìng)得者的不確定性也隨之增加。為降低土拍熱度，杭州取消了預(yù)申請(qǐng)的出讓模式，競(jìng)拍保證金比例重回20%，變相抬高了房企參拍門檻。

??即便如此，杭州首輪集中土拍依然走出獨(dú)立行情。

??在59幅成交地塊中，有23宗觸頂成交，占比接近四成。其中，起拍價(jià)最高達(dá)38億元的四堡七堡單元JG1404-47地塊仍然吸引了近20家房企經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)拍，很快便觸及中止價(jià);其中不乏正式開拍前便觸頂?shù)牡貕K，奧體板塊的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊吸引34家房企進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，最終大悅城以15.57億元搖中。

??觸頂成交地塊盈利空間如何?

??據(jù)CRIC測(cè)算，23宗觸頂成交地塊的平均地房比約為0.57，房地價(jià)差也均在1萬(wàn)元/平方米之上，盈利空間可觀。

??以本輪成交土地單價(jià)最高的錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊為例，該地塊平均樓板價(jià)達(dá)45321元/平方米，精裝限價(jià)約6.6萬(wàn)元/平方米，地房比接近0.7，但房地價(jià)差卻高達(dá)2萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間十分充裕。

??圖：杭州2022年第一批“觸頂”地塊盈利空間測(cè)算(億元，元/平方米)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??杭州首輪土拍仍然表現(xiàn)出區(qū)域分化的特征，其中27宗地塊底價(jià)成交，1宗地塊流拍。此類地塊表現(xiàn)出兩大特征：首先，地塊性質(zhì)較為復(fù)雜的商住用地，在房企現(xiàn)金流普遍趨緊，行業(yè)整體預(yù)期變?nèi)醯那闆r下，底價(jià)成交為常態(tài);第二類則位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)，商品住宅去化周期顯著偏高。

??從房企拿地來(lái)看，本土民企表現(xiàn)活躍，尤其是濱江成為最大贏家，本輪拿下11幅地塊，拿地金額超過(guò)180億元，而綠城則緊隨其后。外來(lái)房企仍然以資金實(shí)力充沛的央企和國(guó)企為主，比如如大悅城、保利、招商、越秀、華潤(rùn)、中鐵建、建發(fā)等均積極參拍。

??表：杭州2022年一批次土拍拿地金額TOP10房企拿地情況(億元，幅)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??02

??天津：首輪集中土拍熱度跌入“冰點(diǎn)”

??反觀天津，流拍率升至83%，創(chuàng)下已完成首輪集中土拍的城市中最高流拍率，蕭條盡顯。

??5宗宅地總成交建面僅54萬(wàn)平方米，總成交金額僅有38億元，其中濱海新區(qū)大港地走出了獨(dú)立行情，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)觸及最高限價(jià)，最終被景明房地產(chǎn)搖中，成交價(jià)15960萬(wàn)元，溢價(jià)率為15%;相比之下，而東麗、西青、武清、北辰的地塊或底價(jià)成交，或流拍，市場(chǎng)熱度處于低位。

??值得注意的是，開拍前三日，天津自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，30宗中有15宗停牌。如此一來(lái)，天津首輪集中土拍僅剩下14宗涉宅地，實(shí)際總供應(yīng)建面僅有166萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)僅有95億元，供地規(guī)模較原供地公告規(guī)模近乎腰斬。

??對(duì)比廈門、福州和寧波，這些城市均出現(xiàn)過(guò)“回爐”的情況，天津此次集中土拍臨時(shí)停牌地塊，或?qū)⑾抡{(diào)起拍樓面價(jià)，以優(yōu)化項(xiàng)目房地差空間，進(jìn)一步向房企讓利，提升房企參拍積極性。

??從結(jié)果來(lái)看，天津首輪集中土拍結(jié)果并不盡如人意。僅有濱海新區(qū)大港1宗地塊觸頂搖號(hào)成交，其余地塊均底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅0.6%，市場(chǎng)熱度延續(xù)低位。

??房企參拍積極性尚未調(diào)動(dòng)，依舊以本地城投為主，譬如天津城投、武清城投等，均底價(jià)拿地。

??表：天津各輪土拍主要參拍房企

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

??03

??地市表現(xiàn)與樓市正相關(guān)

??杭州和天津集中土拍兩極分化的現(xiàn)象，與疫情長(zhǎng)期反復(fù)的客觀影響不無(wú)關(guān)系，同時(shí)更要?dú)w根于兩城樓市表現(xiàn)差異。

??首先來(lái)看杭州。

??2022年以來(lái)，杭州樓市在2月份迎來(lái)短暫回調(diào)后，3月新房市場(chǎng)供應(yīng)放量，成交量?jī)r(jià)雙升，新建商品住宅成交74萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲117%，成交均價(jià)為32413元/平方米，環(huán)比上漲17%。

??更為重要的是，截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期僅為4.2個(gè)月。

??圖：2020年1月-2022年3月杭州商品住宅成交量?jī)r(jià)(萬(wàn)平方米、元/平方米)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??實(shí)際上，樓市表現(xiàn)的冷與熱，也是杭州本輪土拍區(qū)域分化的重要原因。

??聚焦杭州各個(gè)區(qū)域，此次土拍低溢價(jià)或底價(jià)成交的地塊多位于蕭山、余杭、臨平、錢塘等區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊或臨安、富陽(yáng)等距離主城較遠(yuǎn)的區(qū)域，而這些區(qū)域樓市成交熱度顯著低于熱點(diǎn)片區(qū)。

??從去化來(lái)看，雖全市商品住宅去化僅為4.2個(gè)月，但臨安、富陽(yáng)區(qū)的商品住宅去化周期顯著高于其他區(qū)域，分別為8.3個(gè)月和7個(gè)月。

??盡管如此，杭州整體樓市表現(xiàn)仍然好于多數(shù)二線城市。

??圖：2022年3月底杭州各區(qū)域商品住宅去化周期(月)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??再來(lái)看天津。

??造成此次土拍市場(chǎng)冷清的原因來(lái)自于疫情反復(fù)、樓市下行等多方面，其中樓市下行或是主因。

??近期天津商品住宅去化速度明顯變慢。CRIC數(shù)據(jù)顯示，去年四季度以來(lái)，天津商品住宅月均成交量?jī)H有80萬(wàn)平方米，而去年二、三季度月均成交量高達(dá)120萬(wàn)平方米，對(duì)比之下，月均成交量降幅高達(dá)33%。

??受此影響，天津商品住宅去化周期大幅拉長(zhǎng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2022年3月底，天津商品住宅去化周期已達(dá)28個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)了68%，尤其是武清等遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存量更是居高不下，去化艱難。

??樓市表現(xiàn)不佳的大背景下，天津地市熱度自然也難出現(xiàn)回溫勢(shì)頭。

??圖 ：2020年1月-2022年3月天津商品住宅月度成交量?jī)r(jià)(萬(wàn)平方米、元/平方米)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

??此外，城市基本面也對(duì)地市表現(xiàn)有一定的影響。

??先看GDP。2021年杭州GDP達(dá)到 1.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.5%，位列全國(guó)第7位;天津2021年GDP約為1.6萬(wàn)億，同比上年增長(zhǎng)6.6%，位列全國(guó)第十位。

??再來(lái)看兩個(gè)城市人口。根據(jù)兩地統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，截止2021年末，杭州全市常住人口為1220.4萬(wàn)人，較2020年末七普數(shù)據(jù)加23.9萬(wàn)人。而天津則相反，2021年天津常住人口1373萬(wàn)人，相較于七普數(shù)據(jù)再度減少13.6萬(wàn)人，人口流失依然在持續(xù)，這也進(jìn)一步導(dǎo)致天津樓市需求規(guī)模減少，土地市場(chǎng)熱度跌入冰點(diǎn)也在情理之中。

??當(dāng)前房企資金壓力仍處于高位的背景下，同日開拍的杭州與天津2022年首輪集中供地兩極分化的表現(xiàn)，恰恰是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分化的真實(shí)寫照。

??當(dāng)前樓市成交情況，成為企業(yè)拿地的重要考量，企業(yè)在拿地時(shí)會(huì)更多的考慮流量指標(biāo)是否可以達(dá)到預(yù)期，尤其是在現(xiàn)金流承壓的情況下，面對(duì)反復(fù)的疫情和持續(xù)增加的行業(yè)不確定性，房企整體投資策略依然偏向保守和謹(jǐn)慎。