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??5月5日上午，今年廣州首輪集中供地的18宗涉宅土地進入競價階段，最終17宗得以成功出讓，1宗流拍，成交總建筑面積239.4萬平方米，收金約341.4億元。

??這次的土地拍賣有兩個亮點值得關注，首先是沉寂已久的民營房企開始活躍起來，大華集團、蘭園控股分別競得1宗土地，其次是底價成交的僵局被打破，有2宗地塊的溢價率分別達到了10%、15%。

??“在政策大環境轉好的情況下，民企投資的信心正在緩慢恢復。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉如此認為。

??在廣東中原地產項目部總經理黃韜看來，這次的土地拍賣結果對提振士氣有一定幫助，但目前廣州大部分在售項目的銷售依然不理想，預計要到11月份市場才會有明顯的回暖，“這幾個月仍然比較難熬。”

??國企、央企仍是主導 民企開始入場

??本次集中供地，廣州推出了18宗涉宅土地，計容總建筑面積超276萬平方米，起拍總價367.7億元。據了解，2021年廣州3次集中供地分別推出了48宗、48宗及17宗土地，最后一次的17宗土地有12宗被國企、央企競得，僅有1宗為民企所得，4宗流拍，成交總建筑面積約226萬平方米，成交總價約304億元。

??今年廣州的首次集中供地跟去年的第三次規模相仿，但成交結果較為樂觀，18宗地塊中15宗底價成交，2宗溢價成交，1宗流拍，無論是成交面積還是金額，都有所上升。從競拍結果來看，國企、央企拿下了15宗土地，依然是土地市場中的主導力量。廣州地鐵的表現頗為突出，斥資約165億元一舉包攬4個地塊，分別為海珠區赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊，石榴崗南側臺涌AH032318地塊、白云區廣海路地塊一、東平地鐵站綜合開發AB2201086地塊。

??本地國企越秀地產以29.37億元的底價斬獲2宗地，分別為2022NJY-3廣州市南沙區亭角地區（原梅山工業區）地塊、白云區廣龍路AB0805104地塊。值得一提的是，白云區廣龍路AB0805104地塊是廣州首個全自持保障性租賃住房項目。

??本次溢價率最高的土地是白云區空港大道中東側AB2904003地塊，經過25輪報價、達到15%的最高溢價率后，由中國海外發展以9%的自持比例競得，成交總價約27.2億元。

??另1宗溢價成交的土地是荔灣區金橋二期地塊，2家房企進行了11輪競價，最終被蘭園控股以約5.5億元的總價競得，溢價率10%。同為民營企業，來自上海的大華集團則以13.28億元的底價拿下了增城區朱村街山田站北A21021號地塊。

??荔灣區陸居路AF020208、AF020245地塊已經是第二次流拍。相較上一次推出，地塊的計容建筑面積由約20萬平方米縮減到了14.8萬平方米，起拍總價由約39億元下調到30.4億元，但依舊無人問津。土地出讓文件顯示，項目建成后，競得人自持商業辦公物業須不低于AF020208地塊計容建筑面積的50%，且自持年限不少于10年，而且競得人還需要出資修繕及維護地塊內的文物和歷史建筑等。廣州一位業內人士認為，正是這些出讓條件影響了開發商的積極性。

??超九成成交 提振市場信心作用“有限”

??為了順利賣出這批土地，地方政府做了不少工作，包括壓縮此前流拍土地的規模、降低出讓總價，取消部分限制條件等。除了陸居路地塊外，南沙區2022NJY-1地塊的計容建筑面積也由28萬平方米下降到22.6萬平方米，出讓總價由28.3億元降至15.6億元。增城區朱村街山田站北A21021號地塊在2021年9月曾推出拍賣，當時的出讓底價為16.3億元，因無人出價而流拍，此次出讓，在沒有調整土地面積的前提下，底價直接降至13.28億元，相當于打了8折。

??在2021年廣州第二、第三次集中供地中，不少土地都有“限房價”“限銷售對象”等要求，此次則沒有提及，有效降低了開發商的運營壓力。

??“超過九成成交，對市場是個正面的影響，有助市場信心的恢復，但提振作用有限。”合富研究院高級分析師馮佩云對中國房地產報記者表示，國企、央企的“兜底”意愿超出了她的預期，原本預計有10塊地的歸屬是國企、央企，沒想到最后的覆蓋面會大幅擴大。她認為，兩家民營企業的出場不能代表這部分群體的境況已明顯改善，“民營企業的資金還是偏緊，雖然這次拍地有2宗為民營房企收獲了，但都各有特殊性，金橋二期地塊規模太小、總價不高，而朱村的地主要是下調了價格，大華集團屬于低價補庫存。”

??溢價成交的地塊也有其市場邏輯。肖文曉認為，房企對有機會實現高溢價的高價值地塊更為追捧，與近年來廣州高端住宅市場的強勢表現相吻合。他提供了一組數據用以印證開發商的價值判斷，“2021年，廣州8萬元/平方米以上的一手住宅成交了1473套，是2018年的10倍；總價1000萬元以上的一手住宅成交2802套，接近2018年的4倍。”

??如果從整體市場面來看，即便政策暖風頻吹，廣州樓市的走勢仍不容樂觀。廣州中原研究發展部的統計顯示，4月份廣州一手住宅網簽成交5458宗，環比減少15%，同比下跌49%。由于成交增速放緩，消化周期、庫存量自2022年起迅猛提升，截至4月末，廣州全市一手住宅的庫存量達1121.3萬平方米，處于近3年高位，去化周期13.7個月。該機構認為，當前的政策利好是否足以支撐更多買家入市等問題，還需要5月的實際成交給出答案。

??“網紅盤只是個別，目前廣州超過一半的在售樓盤仍然要促銷、給折扣，未來幾個月仍然比較難熬，不能過于樂觀。”黃韜表示。