土地編輯部 CRIC研究 2022-07-20 08:51:22 來源：丁祖昱評樓市
??2022年已過半，民企持續(xù)在土地市場“隱身”，這是過去房地產(chǎn)市場少有的現(xiàn)象。
??最新完成二輪土拍的廣州，基本上可以代表當(dāng)前土地市場現(xiàn)狀。
??在競自持幾乎退出土拍舞臺的情況下，成交的11宗地塊有10宗被國央企以及地方平臺競得。
??在土地市場，民企的聲音，越來越微弱了。
??此外，大部分房企投資態(tài)度謹慎，這也使得分化成為二輪土拍繞不開的關(guān)鍵詞，尤其中心城區(qū)成為企業(yè)投資聚焦點。
??市場亟需恢復(fù)信心的情況下，政策持續(xù)寬松，土地端也不例外。
??比如廣州，競自持幾乎退出了土拍舞臺。
??第二輪集中土拍出讓的14宗地塊中，僅剩1宗海珠區(qū)鋅片廠南片區(qū)地塊保留競自持環(huán)節(jié)，其他13宗地塊都采取“限地價、搖號”的出讓方式。
??在這個基礎(chǔ)上，廣州為吸引房企參拍，穩(wěn)住土地市場熱度，選擇了縮量增質(zhì)，精準(zhǔn)供應(yīng)。
??供應(yīng)14宗含宅地塊，總建筑面積為146.6萬平方米，比今年首輪供應(yīng)減少了47%，這也是歷次集中供地中供應(yīng)量最低的一次。但地塊質(zhì)量則較以往有所提升，天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)三個核心區(qū)域各有2宗地塊，而天河區(qū)上一次出讓含宅地塊還是在2020年。
??優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)一定程度上帶動了土拍市場回溫。
??比如廣州這次土拍成交含宅用地整體溢價率達到6.6%，是集中供地開始以來的第二高。
??區(qū)域熱度分化仍然是不可忽視的問題，廣州此次土拍流拍率也提升到了21%。這意味著，房企投資態(tài)度依然謹慎，對于地理位置差的位置幾乎沒有拿地意愿。
??房企當(dāng)前拿地主要以“利潤”為導(dǎo)向，因此能否盈利成為房企投資的第一考量。
??我們對比了最近完成二輪土拍的廣州、成都、長沙和南京四城，企業(yè)拿地盈利空間都有保證。
??從房價地價差來看，大部分地塊的成交樓板價與周邊在售項目的售價保有較大的差距。
??以廣州為例，二輪土拍中唯一進入搖號環(huán)節(jié)的天河區(qū)燕塘地塊，在激烈競拍后觸及土地最高限價，平均成交樓板價為48300元/平方米，可售樓板價達到50842元/平方米，該單價足以躋身廣州樓面價TOP5。對比周邊的云山壹號、峻林最新報價均在10萬元/平方米以上，再加上地理位置優(yōu)越、配套成熟，未來去化難度不大。
??再來看成都。
??二輪土拍成都也有11宗地塊搖號成交，主城區(qū)熱度高，尤其民企參拍表現(xiàn)出一定的積極性。核心動力在于，成都二輪土拍較首輪盈利空間提升，45宗有清水指導(dǎo)價的地塊整體底價房價比為0.42，較首輪再度下降0.05。
??從房價地價差來看，45宗地塊中僅有1宗地的房價地價差不到1萬元/平方米，房價地價差高于14000元/平方米的比例達到了42%。其中，11宗搖號成交地塊，房價地價差全部在1.1萬元/平方米以上。
??拿地房企成為2022年以來集中土拍備受關(guān)注的話題。
??即便是盈利空間提升，但國央平主導(dǎo)、民企“隱身”的拿地格局并未改變。
??據(jù)不完全統(tǒng)計，已完成二輪土拍城市，拿地民企數(shù)量占比僅有兩成左右。
??一方面，房企沒錢拿地。截止6月末，銷售50強房企中仍有三成房企尚未拿地，7月這一情況仍難以緩解，2022年上半年房企累計融資總量為4126億元，同比減少49%，房企融資壓力持續(xù)凸顯，而7月則面臨償債高峰，債券到期規(guī)模達到830億元，尤其民營房企更是無暇拿地。
??另一方面，目前樓市成交持續(xù)遇冷，房企投資信心不足，尤其是現(xiàn)金流承壓的民企。
??以廣州為例，二輪集中供地成交的11宗地塊，除去進入搖號地塊未確定競得人以外，另外10宗地塊均被國央企與地方平臺公司競得。保利成為最大贏家，共計競得3宗地塊，成交總金額48.8億元。
??民企的競爭力尤其微弱。
??這一現(xiàn)象在土拍熱度升溫的成都也有所體現(xiàn)。
??從拿地金額來看，成都二輪土拍中國企央企和地方平臺公司各占47%和42%，民企拿地金額只占了11%。品牌民企只有龍湖現(xiàn)身，本土民企鴻山和外來房企北京穩(wěn)石置業(yè)也通過搖號獲得一宗地塊。
??近期完成土拍的城市中，南京算是個例。
??除了資金實力雄厚的央國企之外，民企中金基、龍湖、偉星表現(xiàn)積極，尤其是本土民企金基，斬獲3宗地，總拿地金額49.1億元，排在拿地房企第四位，但投資熱度僅限于去化有保障的熱點板塊。
??隨著樓市不斷釋放積極信號，土地市場也有了回溫態(tài)勢。實際上，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，是真正刺激房企拿地積極性的砝碼，投資向安全邊際更高的中心城區(qū)回歸成為各大品牌房企的共識。
??那些區(qū)位優(yōu)越、盈利預(yù)期高的改善住宅類地塊，將會吸引更多房企參拍。而民企拿地能力的恢復(fù)，對土地市場活躍度和熱度恢復(fù)起著至關(guān)重要的作用。
??一個很明顯的趨勢是，在樓市整體仍未明顯回暖的背景下，冷熱分化、民企“隱身”將會成為各城市接下來集中土拍的主流現(xiàn)象。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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