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??9月23日，上海2022年第三批次集中供地拉開帷幕。

??“從陸續(xù)公開的拍地結(jié)果來看，整體符合預(yù)判，央企、國企、地方城投類企業(yè)拿地比例不低。”一位機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為。

??根據(jù)上海土地市場官網(wǎng)此前公布的出讓安排顯示，此次上海共推出35幅地塊，起始總價(jià)1030.4億元。從出讓金額來看，這也是今年上海規(guī)模最大的一次集中供地。

??35宗待拍地塊中，20幅地塊僅有一名競買人，11幅地塊有多名競買人，另有4幅城中村地塊。按照出讓安排，這些地塊將分別于9月23日、9月26日、9月27日分三天進(jìn)行交易。

??最終，上海今年第三次集中供地首日首日共成交23宗地塊（不含“城中村”改造項(xiàng)目地塊），共獲土地出讓金681億元。

??機(jī)構(gòu)土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，相較于上一批次，上海此次集中供地中僅一家企業(yè)參拍的地塊數(shù)量明顯增加，靜安、徐匯、普陀等優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊也出現(xiàn)多宗僅一家企業(yè)報(bào)名的情況。同時(shí)，多家企業(yè)報(bào)名地塊也多以企業(yè)聯(lián)合報(bào)名為主，尤其以“頭部企業(yè)結(jié)合地方國資平臺(tái)”形式較多，可見近期還有能力出面拿地的企業(yè)在資金方面也承受著不小的壓力。

??“畢竟到了下半年，拿到地也無法入市銷售，房企的拿地行為會(huì)更保守些。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也表示，盡管6月后上海樓市表現(xiàn)不錯(cuò)，但該批次土地出讓中仍然有10多幅只有1家競買人報(bào)名的情況，可見第三批土地拍賣的整體熱度也不算高。

??地塊囊括熱點(diǎn)區(qū)域

??土拍規(guī)則再調(diào)整

??上海第三批集中供地共推出35幅地塊，涉及靜安、徐匯、普陀、浦東、寶山、閔行、嘉定、松江、青浦、奉賢、金山、臨港、崇明等13個(gè)區(qū)域。

??“從分布區(qū)域來看，這些地塊幾乎囊括了上海目前所有的熱點(diǎn)區(qū)域，可以看出政府推地的誠意十足。”一位熟悉上海樓市的專業(yè)人士表示，雖然地塊覆蓋多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，但預(yù)計(jì)最終會(huì)延續(xù)之前的土地市場分化格局。

??從地塊具體分布情況來看，傳統(tǒng)市區(qū)本次推出7幅地塊，力度空前，久違露面的徐匯本次一口氣推出3幅地塊，此外靜安、普陀各有2幅地塊。其他樓市熱門區(qū)域也有零星地塊出讓，五大新城本次均有地塊出讓，其中臨港自貿(mào)區(qū)推出1幅地塊。

??從最終結(jié)果來看，地塊分化較為明顯，徐匯、靜安、普陀等核心區(qū)域及五個(gè)新城的核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊維持了整個(gè)土地拍賣市場的熱度。

??值得注意的是，本輪上海集中供地出價(jià)規(guī)則再次出現(xiàn)調(diào)整，隨機(jī)性將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

??具體來看，本批次土地出讓對(duì)此前的“一次書面報(bào)價(jià)規(guī)則”作出調(diào)整。此前規(guī)則為：一次書面報(bào)價(jià)階段如果有2家報(bào)價(jià)相同時(shí)，將會(huì)產(chǎn)生一個(gè)隨機(jī)值。新的規(guī)則為：一次書面報(bào)價(jià)結(jié)束后，相同報(bào)價(jià)的競買人需修改報(bào)價(jià)直至無重復(fù)報(bào)價(jià)。若有效報(bào)價(jià)數(shù)在三個(gè)至五個(gè)之間，系統(tǒng)會(huì)觸發(fā)相應(yīng)數(shù)量的“隨機(jī)值”，使有效報(bào)價(jià)共達(dá)到六個(gè)，若有效報(bào)價(jià)數(shù)為小于三個(gè)或大于五個(gè)，則不觸發(fā)“隨機(jī)值”。

??盧文曦表示，這次土地出讓導(dǎo)入了新的規(guī)則，出現(xiàn)多個(gè)系統(tǒng)隨機(jī)值，對(duì)參與者來說均價(jià)更難猜了。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則認(rèn)為，上海的土地出讓規(guī)則在全國層面來看仍然較為嚴(yán)格，但也正是因?yàn)閲?yán)控土地拍賣溢價(jià)率以及指導(dǎo)價(jià)，才給所有地塊保留了一定的利潤空間，在市場基本面較為健康的背景下，這也是大部分房企集中回流上海拿地的原因。

??央企國企主動(dòng)搶地

??民企拿地?zé)崆榻档?/strong>

??從拿地企業(yè)的性質(zhì)來看，央企、國企、地方國資平臺(tái)及混合所有制企業(yè)為主的局面依舊未被打破，而民企的拿地?zé)崆橐渤尸F(xiàn)出降低趨勢(shì)。這其中，保利和招商依舊在上海強(qiáng)勢(shì)拿地。

??以徐匯區(qū)龍華街道188S-B-3地塊為例，該地塊有多名競買人參拍，經(jīng)過多輪競價(jià)，最終被保利聯(lián)合體獲得，成交價(jià)為36.014億元，溢價(jià)率為9.13% 。

??從地塊所處板塊來看，徐匯濱江已經(jīng)屬于市區(qū)范圍內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段，濱江區(qū)域經(jīng)過多年發(fā)展，商務(wù)、商業(yè)氛圍日趨濃厚，平時(shí)也是市民休閑場所之一。從地塊位置來看，雖然不是濱江一線江景位置，但是勝在“便利”。離軌道交通11號(hào)線龍耀路站點(diǎn)約500米，地塊北面是龍耀路隧道，到浦東相當(dāng)便利。云錦路東面有多幢商務(wù)樓，徐匯濱江比較熱鬧的地方也是從這里開始。商業(yè)配套較多，能滿足生活所需。

??“雖然地塊體量不大，總建筑面積不到5萬平方米，但板塊內(nèi)高端小區(qū)的氛圍已經(jīng)形成。從市場層面來看，基于限價(jià)關(guān)系，新盤和二手房之間有不少落差，倒掛現(xiàn)象明顯，新盤根本不愁賣。因此能拿下這幅地塊穩(wěn)賺不賠。”盧文曦表示，從拍賣過程來看大家比較積極，畢竟土地面積不大，總投入可控，后續(xù)產(chǎn)品不用擔(dān)心去化問題，因此拿地積極性較高。4位買家報(bào)價(jià)都比較踴躍，很快進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。

??對(duì)于保利此次拿下上述地塊，盧文曦表示，保利在徐匯濱江已經(jīng)有開發(fā)項(xiàng)目，深耕區(qū)域也有助于降低成本。對(duì)保利聯(lián)合體來說拿下優(yōu)質(zhì)地塊是非常好的補(bǔ)倉機(jī)會(huì)。但也要看到，雖然央企、國企拿地積極性相對(duì)較高，但同樣會(huì)面臨資金壓力，所以央企、國企拿地也出現(xiàn)不少聯(lián)合拿地的現(xiàn)象。

??今年以來，除了保利在上海強(qiáng)勢(shì)拿地，招商更是重倉上海。在下午的土地出讓中，招商亦有斬獲。

??下午出讓的徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)XHP0-0001單元D2B-1地塊，最后被招商聯(lián)合體獲得，成交價(jià)為22.603億元，溢價(jià)率為6.30% 。

??該地塊所處板塊相對(duì)而言關(guān)注度并不高，但地塊位置距離軌道交通15號(hào)線華涇西站不遠(yuǎn)，而且軌道交通19號(hào)線在建，交通較為便利。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，該地塊體量不大，計(jì)容面積不到5萬平方米，體量小，投入不高。房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到8.1萬元/平方米，獲利不成問題。

??對(duì)于此次招商拿下上述地塊，盧文曦認(rèn)為，大房企一般不太樂意開發(fā)小地塊，畢竟綜合成本相對(duì)高一些，但招商在上海一直保持高速擴(kuò)張勢(shì)頭，這種地塊可以一次性全部銷售，屬于跑量性產(chǎn)品，對(duì)快速回款有幫助。

??相比央企、國企，民營房企此次在上海土地市場的表現(xiàn)熱度有所降低。但在業(yè)內(nèi)人士看來，好的一面是，以祥源地產(chǎn)等為代表的民企依然對(duì)上海的周邊新城地塊保有興趣，這些民營房企對(duì)于上海未來的房地產(chǎn)市場保持樂觀態(tài)度，尋求進(jìn)入機(jī)會(huì)。

??萬科“被拿地”

??在這一批集中供地中，一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，多個(gè)地塊都傳出萬科拿地的消息。

??例如靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊被公開報(bào)道稱是由“萬科和北方企業(yè)聯(lián)合體”120.59億元所拿。但事實(shí)是，該地塊是被上海北萬置業(yè)有限公司底價(jià)獲得。

??據(jù)企查查顯示，上海北萬置業(yè)有限公司（以下簡稱“北萬置業(yè)”）成立于2019年6月17日，該公司成立時(shí)共有三家公司共同持股，上海萬科企業(yè)有限公司（以下簡稱“上海萬科”）持股40%，南通萬語企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡稱“南通萬語”）持股30%，上海北方企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“北方企業(yè)”）持股30%。

??值得注意的是，上海萬科曾是上海北萬置業(yè)有限公司（以下簡稱“北萬置業(yè)”）的股東，但自從“圍標(biāo)”事件后，萬科被禁止三年內(nèi)在上海拿地，因此今年9月15日，上海萬科便退出了北萬置業(yè)，與上海萬科一同退出的還有南通萬語，而雙方合計(jì)持有的70%股權(quán)則由上海靜安國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司接手，認(rèn)繳金額18.2億元。

??因此，目前北萬置業(yè)是由上海靜安國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司和北方企業(yè)共同持股，前者持股比例70%，后者持股比例30%。

??雖然現(xiàn)實(shí)是此次萬科并未在上海拿地，但從時(shí)間來看，因“圍標(biāo)”事件而處罰期限于明年3月即將到期。萬科“被拿地”的消息也從側(cè)面反映出，在土地市場遇冷的大背景下，或許業(yè)界也在期待萬科等企業(yè)在上海土地市場的回歸。