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??最終，武漢第四批集中供地慘淡收場。

??這次武漢共出讓10宗地塊，最后成交各類用地9宗，成交土地總面積18.98公頃，規(guī)劃建筑總面積51.53萬平方米，成交總金額47.64億元。

??本次供地均以低價成交，拿地企業(yè)均為地方國資企業(yè)。

??記者梳理今年武漢土地拍賣數(shù)據(jù)亦發(fā)現(xiàn)，截至11月底武漢4次集中供地共拍出78宗地塊，出讓金額567.18億元。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前武漢土地出讓金收入僅為606.27億元（全口徑），較去年同期下降57.7%。

??為了緩解土地拍賣市場壓力，武漢市今年打破了一年3次集中供地規(guī)則，采取少量加推、增加頻次方式，以提高土地市場成交活躍度。繼第四批集中供地后，第五批集中供地出讓計劃已在緊鑼密鼓地提上日程，該批供地共19宗，將于12月8日和12月16日開拍。

??武漢市自然資源和規(guī)劃局表示，武漢市第六批集中供地公告也將于近期適時發(fā)布，并將繼續(xù)堅定貫徹落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控精神，緊跟市場動向，主動做好服務(wù)，確保土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。

??綜合各種跡象來看，今年以來武漢土地市場景氣度仍處于下滑中，截至11月底，武漢土地出讓收入較去年同期下滑超5成，這將對地方財政形成拖累，在疫情防控公共支出加大的背景下，也為武漢城市經(jīng)濟(jì)增長蒙上了一層陰影。

??土地市場低迷

??11月29日，武漢市第四批集中供地結(jié)束。拍賣中，位于武漢市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域的漢正街東片地塊由武漢硚房集團(tuán)摘得，青山區(qū)濱江3宗地塊被武漢交投+中建八局聯(lián)合摘得，江岸區(qū)后湖保障房地塊被武漢城建摘得，湖北聯(lián)投摘得花山純宅地。武漢市江岸區(qū)二七古德寺P(2022)097號地塊則意外流拍延期。

??從武漢本次供地參與企業(yè)來看，主要是本土國資平臺，難見品牌房企身影。

??長期觀察武漢房地產(chǎn)市場的中指研究院統(tǒng)計也發(fā)現(xiàn)，截至今年11月底，在武漢拿地的企業(yè)多為地方國資，拿地金額占比達(dá)55%；央企、國企拿地金額為29%；民企拿地金額占比僅16%。

??另外，今年武漢前4次拍地僅4宗地塊溢價成交，其余地塊均底價成交或流拍，反映出今年武漢土地市場的低迷境況。按照武漢市今年最后一個月供地計劃匯總，武漢今年土地出讓收入或可達(dá)到700多億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年全年1904.5億元土地拍賣金額，市場壓力頗大。

??武漢市同策合和房產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理周小嫻在接受采訪時表示：“武漢土地市場交易下滑從去年下半年已露出端倪，亦能明顯覺到民企疲軟、國企兜底的情況，且這一情況在今年尤為突出。”

??今年，民企在武漢拿地的參與度繼續(xù)下滑，主要聚集在保交樓、保交付上。

??一位頭部房企負(fù)責(zé)人亦告訴記者：“不是不想拿地，而是地房比太高，算不過來賬。”

??記者了解到，在武漢拿地，地房比（從商品房成本的角度將土地獲取時的樓面地價水平與房屋開盤銷售時的房價比）太高是各頭部房企投拓部負(fù)責(zé)人普遍感受。以武漢第四批集中供地為例，武漢交投+中建八局聯(lián)合體摘取了青山區(qū)建設(shè)一路的P（2022）099號、100號、101號的武糧庫3宗地塊，樓面地價在1.2萬~1.4萬元/平方米，而該區(qū)域不少樓盤銷售價格約為2萬元/平方米，有些項目促銷價格則到了1.8萬元/平方米，這對房企開發(fā)運(yùn)營建設(shè)等提出了較高要求。

另外，周小嫻認(rèn)為，近年來武漢市平均地價正以20%漲幅攀升，目前房價呈現(xiàn)下降跡象，這一情況還在持續(xù)中，也削弱了企業(yè)拿地信心。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也表示，近一年多新推行的土地集中出讓制度也造成目前市場供應(yīng)呈現(xiàn)集中扎堆上市的特征，不少片區(qū)同質(zhì)化明顯、供過于求、競爭激烈，回籠資金成為企業(yè)主流選擇，以價換量的策略讓不少項目出現(xiàn)微利乃至虧損經(jīng)營狀況。反過來，這也影響企業(yè)對于后市的預(yù)期與投入，謹(jǐn)慎拿地是最明顯體現(xiàn)。

??對此，上述人士建議，武漢應(yīng)該及時優(yōu)化土地出讓規(guī)則，降低綜合成本，增加小體量、核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊入市，以提高土地市場活躍度。

??還有一點值得關(guān)注，與武漢房地產(chǎn)市場形成鮮明對比的是其他一二線城市市場頗具穩(wěn)定性，且有一定利潤保障，品牌房企投資重心亦發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)向其他城市發(fā)展。

??樓市交易難

??土地市場交易低迷之際，武漢樓市亦不樂觀。

??11月15日，武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)公布了2022年1~10月武漢市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。1~10月，武漢市新建商品房網(wǎng)簽銷售124588套，網(wǎng)簽銷售面積1396.48萬平方米，同比減少34.03%；其中，新建商品住房網(wǎng)簽銷售93301套，網(wǎng)簽銷售面積1052.23萬平方米，同比減少42.96%。已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房181626套，面積2109.6萬平方米，庫存約18萬套。

??市場整體庫存居高不下情況下，區(qū)域發(fā)展也呈現(xiàn)冷熱不均狀態(tài)，如武漢市主城區(qū)去化周期約15個月，新城區(qū)接近20個月，有些區(qū)域的剛需盤銷售處于少人問津情況。

??武漢一位不愿具名的協(xié)會負(fù)責(zé)人告訴記者，這樣的市場情況下不少項目間展開了激烈競爭，有些區(qū)域市場價格已下滑20%，不少前期拿高價地的項目都在虧本銷售。

??“要改變目前這個局面，武漢必須根據(jù)區(qū)域市場變化將土地和房價同步調(diào)整，否則很難打破目前僵局。”周小嫻頗為擔(dān)心地說。

        武漢作為長江經(jīng)濟(jì)帶核心城市，在內(nèi)循環(huán)格局中起著重要支撐作用，產(chǎn)業(yè)一直是武漢市招商的重心，目前的招商政策基本是土地與產(chǎn)業(yè)掛鉤聯(lián)動，產(chǎn)業(yè)發(fā)展要突破，土地市場與政策必須活，住房供給既要有量也要有品質(zhì)保障，才會吸引更多高端人才落地，這需要在土地、產(chǎn)業(yè)、人才等要素配置上做出合理平衡。