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??2月8日，北京2022年第五批次集中供地結果出爐，至此北京2022年集中供地正式落下帷幕，6宗地塊總收金132.09億元，成交總面積21.47萬平方米，總規劃建筑面積53.18萬平方米。

??當日競拍的3宗地塊熱度居高不下，起始總價63.8億元，最終2宗地價觸頂、1宗地價+現房銷售面積雙觸頂成交，收金73.37億元，成交總面積8.32萬平方米，成交規劃建筑面積19.25萬平方米，整體溢價率約7.8%。

??值得注意的是，本批次拿地企業均非北京本土以住宅開發為主業的房企。在線下競拍的3宗地塊中，首次“進京”的中建東孚斬獲朝陽小紅門地塊，廣東國企越秀則以總價59.11億元連落石景山蘋果園和昌平信息園兩地塊，成為北京五批次最大“黑馬”。

??在上述3地塊競拍前夕，房山、通州、開發區3宗地塊已率先底價成交。其中，中建智地17.2億元摘得房山良鄉大學城0023地塊，京東31.12億元摘得亦莊新城0303街區地塊，通州梨園6015、6016地塊由新城基業以10.4億元底價斬獲。

??“北京新房作為一個3000億量級的市場，市場容量非常大，并不缺乏購房需求，相反其缺少的是真正有能力打造更好產品的企業，以及真正適合買房人的更好的產品。”對于此次集中供地的表現和后續市場走向，合碩機構首席分析師郭毅表示，如若政府出臺更多更寬松的指向性政策，將對北京市場的升溫起到更加積極的推進作用。

??對于接下來的供地部署，北京市規劃自然資源委相關負責人對記者表示，2023年全年供應總量將與去年基本持平，在供地節奏方面，將分批次公布一定時間段內擬出讓的商品住宅用地項目清單，讓市場主體全面掌握土地供應狀況，為投資決策預留充足時間，并將結合市場實際采取“多頻少量”的方式適時發布出讓公告，保持供地節奏均衡、合理、有序，促進北京房地產市場平穩健康發展。

??現場競拍地塊均觸及上限

??今日競拍的3宗地塊熱度爆表，吸引了近二十家房企及聯合體。開拍的首宗地塊朝陽區小紅門地塊，共有10家房企參與報名，其中包括建發、華潤、金茂、首開、保利、龍湖、建工、廈門國貿、中建信和、中建東孚等多家房企。

??該地塊起始價為12.4億元，地價上限14.26億元，地塊競拍前就已報價10次至13.03億元。拍地現場競拍氣氛依然火熱，僅僅3分鐘12輪競價后就觸及地價上限，在提交完高標承諾書搖號后，最終中建東孚以14.26億元+高標準斬獲朝陽小紅門地塊，成交樓面價約4.73萬元/平方米，溢價率15%。

??“小紅門地塊位置條件比較優越，特別是性價比優勢比較突出。”郭毅表示，在東南四環內毗鄰分鐘寺10萬+豪宅區，小紅門地塊指導價僅8萬元/平方米。此外地塊房地價差比較大，每平方米32000萬元的差價，給開發商很大的操作空間，無論是在產品品質上做加法，還是在價格上做對應下調，開發商在營銷應對上將更為多元。

??據郭毅分析，在足夠大的房地差價下，未來小紅門未來銷售價可能不會頂格8萬元/平方米的指導價出售，而是以性價比更高的方式推向市場。這樣將與分鐘寺豪宅區形成互補關系，為國貿周邊改善家庭提供居住品質提升的新選擇。

??諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪對記者表示，小紅門地塊雖然周邊配套有待進一步完善與豐富，但其最顯著的優勢便在于優越的環線和價格，同時無需競現房銷售面積，具有相對較大的利潤空間。此外，地塊規劃體量小，則意味著企業資金占有少，運轉壓力也相對較小。

??在競拍石景山蘋果園地塊時，中海、首開、招商、廈門國貿、越秀、建發6家房企參與報名。地塊起拍價22.6億元，上限價格25.99億元，起始樓面價3.75萬元/平方米，銷售指導價7.48萬元/平方米。在6輪線上和19輪現場競價下，觸頂地價上限進入競現房銷售面積環節，最終越秀以25.99億元和現房銷售面積1.5萬平方米拿下石景山蘋果園631-2等地塊，成交樓面價4.3萬元/平方米，溢價率15%。

??從區域位置來看，石景山蘋果園地塊處于西五環外，其在石景山蘋果園綜合交通樞紐北面，與地鐵1號線、6號線及S1號線的換乘站蘋果園站直線距離約900米，與地鐵6號線楊莊站直線距離約700米。地塊周邊居住環境成熟，往南約800米是京西大悅城，西側 1公里左右有大型公園法海寺森林公園，附近還有北京市第九中學、北京大學首鋼醫院等。

??該地塊項目由兩塊地組成，其中的1604-634地塊為托幼用地，配建幼兒園。住宅地塊整體比較方正，建筑限高60米，未來可做高層住宅產品，銷售指導價為7.48萬元/平方米。

??五批次6宗宅地中，熱度最高的當屬昌平信息園地塊，共有14家房企參與報名。在14輪線上、14輪現場競價以及4.5萬平方米現房銷售面積“雙觸頂”下，最終由越秀搖號拿下昌平信息園地塊，成交樓面價3.24萬元/平方米，溢價率15%。

??據郭毅介紹，信息園地塊處于昌平TBD（北京科技商務區）的范圍內，小米智慧產業園區已確定落位，目前正處在抓緊建設的過程中。此外，區域內還會有大量的產業研發類土地供應，隨著產業發展的需要，也為區域帶來更豐富和充沛的購房需求。可以說，是一個配套資源和產業未來發展能夠完美融合的地塊。

??報名該地塊的某央企北京公司營銷總亦直言，信息園地塊目標客戶輻射海淀北部區域，在海淀萬億產業和人才支持下，區域內產品的支撐度無需多慮。

??越秀59億元連下兩子成“黑馬”

??此次集中供地拿地企業頗為引人注目，比如科技企業京東摘下亦莊新城地塊，去年四批次未能如愿的中建東孚成功“進京”摘下小紅門地塊，以及低調多年的越秀激進拿地，在中海“大本營”石景山“虎口奪食”，并一舉拿下昌平信息園大熱地塊。

??從具體地塊來看，亦莊新城0303街區地塊本應在亦莊線經海路地鐵站上蓋的加持下一騎絕塵，但因其19.5萬平方米的土地規劃面積中，配建面積占據三分之二而無緣線下競拍，京東此次拿地，體現出科技類企業在土地市場方面的特殊角色。

??上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，科技類企業的拿地，本身就是科技企業擴張、投資能力增強的體現，也體現了目前北京土地市場拍地方面基本面改善，以及相關企業看好北京的土地投資市場。

??據知情人士透露，該地塊包含金融服務業用地、社會停車場用地、居住用地和托幼用地，位于亦莊京東總部對面，或將用于總部大廈建設，對于住宅用地部分，將圍繞職工住房問題代建職工住房，此舉也體現了京東拿地方面落實職住平衡的重要導向。

??對于中建東孚成功“進京”，郭毅認為此舉可見大型國企對北京市場的重視，同時也可看出企業在確定性強、市場價值邏輯清晰區域的投資布局。

??關榮雪表示，中建東孚此前就曾參與競地，此次再次出手，可見其對北京市場的認可。當前，中建東孚已形成了諸多成熟的產品線，小紅門地塊也算是給予企業一次展示的機會，這對于企業和北京市場而言是互利共贏的。

??此次集中供地最大的黑馬，非越秀莫屬。事實上，低調多年的越秀在北京市場還相對弱勢。自2021年聯合天恒以45.7億元競得懷柔區劉各長地塊后，就再未出手拿地，且后期該地塊開發的越秀天恒懷山府項目入市后銷售情況并不理想。北京市住建委官網數據顯示，該項目取證至今已經過去15個月，網簽僅19套，去化率不足2%。

??此次越秀一反常態，連拿兩宗高溢價地塊，可見其重倉北京的決心。關榮雪認為，越秀此次積極布局北京背后，可能是出于在行業調整、疫情困擾等后遺癥下，越秀看中了北京等這類城市強大的穩定性和抗風險能力，加速調整布局策略，以期提升企業營收并加深品牌影響力。此外，越秀近期融資渠道獲新的突破，同時兼具自身的國資背景，資金流相對穩健，為高調拿地提供了保障。

??除此之外，旭輝前華北區域總裁董毅加入越秀，也為越秀土地投拓提供保障。據多方渠道透露，董毅今年1月底完成旭輝的交接工作，于數日前加盟越秀，就職華北區域副總裁，主管投資和北京公司。相關人士表示，董毅是投拓出身，在拿地上眼光精準，價值邏輯清晰，未來董毅或將充分發揮他的投拓和產品經驗能力，進一步助越秀擴大北方版圖。

??事實上，越秀重倉北京此舉，與建發“進京”頗為相似。同樣的國企背景，以及相近的擴張規劃，使二者走上同樣的“北伐”之路。不同的是，“先行者”建發已經通過建發望京養云、建發珺合府、建發文源府等項目，逐漸在北京市場占據一席之地。在當前在售項目沉寂，手握60000平方米現房銷售面積的越秀而言，能否如前者一般順利突破，走出全新路徑尚未可知。