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??上海土地拍賣現場跌宕起伏，戲劇性事件不斷出現，引發市場關注。

??4月18日，上海第一批集中供地首日現場，浦東周浦地塊拍賣時發生戲劇性一幕：資料審核超過4個小時，最終地塊未拍出。

??據記者了解，超長時間資料審核背后是越秀華發聯合體因越秀項目公司經營執照中經營范圍不符合該地塊要求，被取消拍地資格導致。

??對于這一結果，越秀現場提出申訴但被駁回，與其組建聯合體的華發也遺憾出局。最終，周浦地塊被招商和南昌市政聯合體收入囊中。連同當曰上午底價獲取的一宗地塊，招商在上海第一批集中供地首日收獲頗豐。

??此次上海集中供地共推出19宗地塊，從前期報名情況來看吸引了超50家房企參拍，萬科、招商、保利、華潤、中海、華發、建發、綠城等頭部房企赫然在列。其中，招商、華潤、中海、華發此次參拍地塊數量均超過10宗，招商更是報名了15宗地塊，拿地決心可見一斑。

??一個值得關注的情況是，沉寂一段時間的萬科、中海、華潤重回上海市場。2020年“圍標”事件讓3家企業再未出現在上海公開市場，今年3月，3家企業拿地禁令己到期解除。

??在“萬中華”缺席的3年，上海土地市場格局已變：招商趁勢而上，無論是2021年還是2022年，均在土地市場開啟“霸屏”模式；保利干勁沖天，雖然不及招商布局廣泛，但收獲頗豐；華發底氣十足，拿地也毫不吝嗇；除此以外，建發、象嶼、國貿等在上海深耕房企以及大家房產、宸嘉發展等外來房企也都伺機而動。

??如今，萬科、中海、華潤回歸，招商、保利、華發等房企也蓄勢待發，上海土地市場已經喧囂起來。不少業內人士認為，巨頭爭霸，上海土地市場或將迎來新格局。

??房企參拍積極性高漲

??此次上海共推出19宗地塊，其中僅有一位競買人的地塊有4宗，其余15宗地塊均有多位競買人參拍，并分4天完成出讓。

??4月18日是此次集中供地首日，4宗僅有一位競買人的地塊率先出讓，最終浦東新區新場鎮地塊由招商和象嶼聯合體競得，成交價為16.24億元；萬科和印力聯合拿下松江廣富林街道地塊，預計打造印象城二期，成交價格為37.83億元；龍湖則以24.8億元獨自拿下嘉定區江橋鎮地塊；另外一宗位于奉賢區金匯鎮的地塊最終由天和斬獲，成交價格12.2億元。

??除了底價成交的4宗地，首日還出讓了4宗有多位競買人的地塊，分別為靜安中興社區地塊、普陀桃浦地塊、徐匯田林地塊以及浦東周浦地塊。其中，除了中興社區地塊僅有3位競買人，其余3幅地塊均吸引了超10家房企參拍。

??上午9:30，普陀區桃浦社區H6街坊H6-5地塊正式開拍，線上線下均氣氛火爆。根據現場參與拍地的人士表示，不少參拍企業早早到達現場，由于入場人數限制，不少企業投拓人員聚集在場外喊起了“加油”“好運”等祝福語；官方的直播通道在開拍前就已“癱瘓”，并提示觀看人數已超上限。

??桃浦地塊共吸引了11位競買人，其中包括回歸的中海和華潤兩家企業。此外，金隅、國貿&葛洲壩、中鐵建&越秀、建發&華發、招商、浙江交投&象嶼、保利發展、金茂&凱德和綠城也在參拍名單之中。

??報價階段，參拍企業積極性很高，開拍不到5分鐘就到達中止價。隨后，11家企業均確認進入一次報價階段。

??最終，桃浦地塊被浙江省交投控股集團有限公司和象嶼地產的聯合體以37.78億元拿下，溢價率為9.5%，樓板價44450元/平方米。有意思的是，在一次報價環節，浙江交投和象嶼聯合體的報價與設定的中間價僅有8000多元的價差，其他10家房企報價的價差均在幾萬元至幾十萬元不等，有網友戲稱“象嶼的投拓團隊可以拿獎金了”。

??靜安區中興社區地塊也是此次土地出讓的焦點地塊。在報名階段，就有消息顯示該地塊不僅吸引了招商、越秀等品牌房企，就連老牌房企華麗家族也在參拍之列，不過最終該地塊被越秀7.24億元獨攬，成交樓面價67936元/平方米，溢價率7.54%。

??在一些業內人士看來，過去兩年，布局三四線城市的開發商得到了“血的教訓”，所以現在開發商的思路就是走最穩妥的路線，進軍一線和新一線城市。

??下午出讓的浦東周浦地塊和徐匯田林地塊則是“好事多磨”。根據公開資料顯示，浦東周浦地塊此次共吸引了13家房企，包括中海、浦開、華潤、象嶼、華發&越秀、大華、招商、保利置業、大家房產、建發、金茂、綠城、中鐵建&萬科。田林地塊也吸引了12家房企參拍，包括中海、徐匯城投、中鐵、華潤、國貿&葛洲壩、中鐵建&越秀、招商、華發&英冠、建發、保利發展&西岸、綠城。

??兩宗地由于參拍企業數量較多，僅審核參拍房企資料就超過4個小時。周浦地塊由于開發商資料和現場系統均出現問題，期間拍賣短暫停止，其中越秀華發聯合體因資料審核未通過未能參與競拍，中海則因為利潤測算問題放棄了周浦地塊的一次報價。

??土地拍賣中一些開發商還玩起了“玄學”，如在上海周浦地塊拍地現場，有開發商在桌子上擺上了“法器”——一個橙子和一個香蕉，取諧音“成交”之意，這也從側面反映出上海拍地的競爭激烈和房企強烈的拿地意圖。

??最終，周浦地塊被招商聯合南昌市政以17.3億元斬獲，溢價率9.39%；田林地塊被中鐵置業以19.05億元競得，成交樓面價85505元/平方米，溢價率8.91%。

??隨著周浦地塊成功出讓，上海第一批集中供地首日順利收官，共攬金172.45億元。

??巨頭爭霸

??截至今年3月底，集中供地的重點城市中杭州目前的土地出讓金額最高，達416.6億元；上海今年第一批集中供地起始價高達483.4億元，明顯超越杭州。58安居客研究院院長張波預計，上海也將成為今年上半年土地出讓金額最高的城市。

??“大型品牌房企回歸會讓熱門地塊爭奪更為激烈。”張波表示，萬科、中海、華潤的回歸讓土地參拍企業的名單分量明顯加重，且由于多年未在上海拿地，這3個企業在上海今年也必將努力補充土地儲備，拿地層面更是不會手軟。

??事實也確實如此。3家企業中萬科是最早開始行動的。在2022年上海第三批次集中供地中，中興社區地塊被北萬置業斬獲。彼時，市場以為萬科拿地了，但查詢北萬置業的股權構成就能看出，這家企業的股東中并沒有萬科的身影，就在拿地前幾日，上海萬科將北萬置業50%股權轉讓給了靜安國資。但有意思的是后來靜安國資又將50%股權回轉給了上海萬科。一番操作下來，萬科在上海實現了曲線拿地。

??華潤在上海拿地的決心也很大。去年，華潤是房企拿地榜上的雙料冠軍——不僅權益拿地金額第一，權益拿地面積也是第一。拆解下華潤拿地的構成顯示，京津冀拿地金額排名第二，粵港澳大灣區拿地金額排名第一，中西部拿地金額排名也居前，唯獨在長三角華潤缺席了拿地金額前十名。

??實際上，過去兩年華潤的華東區域一直布局上海周邊，但因為城市能級不能與上海相提并論，華潤業績做得比較辛苦。當前，華潤在上海也有一個項目，認籌階段就已經爆號，這也讓華潤意識到上海市場的重要性，回上海的決心也更加堅定。在此次供地中，據公開資料統計，華潤一共報名了12宗地塊，數量上僅次于招商。

??中海也是如此，但在這3家企業中中海是“圍標”事件中受挫較嚴重的企業，因涉事人員當時都受到懲罰，導致整個區域人員有較大調整，不過看到上海市場的韌性之后，中海回歸上海的決心也不小。

??此外，過去兩年在上海深度布局的招商、華發等房企因為嘗到了市場“甜頭”，今年也將繼續大力布局上海。

??以招商為例，2020年之前招商一直是上海外環霸主，但上述3家房企不能拿地之后，招商就成了土地市場霸主。與其他房企在長三角二三線城市也配一些地塊的策略不同，招商集中活力主攻上海。

??據中國房地產報記者統計，2021年，招商在上海三次集中供地中從未缺席，2022年，上海四個批次供地中，其中3次招商均有土地收入囊中。招商上海區域一位營銷負責人表示，在上海買新房一定要找招商，因為能滿足客戶任何區域任何大小任何價位的需求。可見招商在上海布局之廣之深。

??2022年，招商僅上海公司就賣了741億元，這相當于一家中型房企全年的銷售收入。

??2023年，招商依然沒有減小在上海的投資力度。在上海此次集中供地中，招商一共報名參拍了15宗地塊，在此次出讓土地總數中覆蓋度約80%。根據公開資料統計，此次招商全口徑拍地保證金投入就超過了80億元，而報名的15幅地塊底價土地款合計達到403億元。

??此外，保利、金地等房企以前的貨量基本出清，也需要在上海做一些補倉。

??張波認為，由于上海土地的規則限制，房企的博弈也更將戲劇化。上海地塊有溢價限制，達到上限后會進入一次性報價環節，最終更接近平均價的房企中標，因此并不是完全“價高者得”，這就給到很多企業機會加入到博弈之中，這也是很多中小房企在上海也會有所斬獲的原因。

??“總體來看，由于上海房地產市場確定性更強，因此土地市場熱度也表現得高于其他城市，不但大型房企不會缺席，包括建發、象嶼等房企也會加入其中，加之供應地塊的總體品質較高，預計房企搶地現象會頻現。”張波表示。