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??“快”是杭州今年土地市場(chǎng)的最大特點(diǎn)。

??有不少城市近期才剛完成第一批次集中供地，而4月25日，杭州已經(jīng)完成了今年第三批次集中供地。除了供地速度加快，杭州拍地的速度也越來(lái)越快。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，杭州第三批次共推出的12宗地塊僅用了50分鐘就全部成功出讓，總土地出讓金為166.6億元，成交樓面均價(jià)16682元/平方米，平均溢價(jià)率8.5%。

??相較于今年一、二批次，本批次地塊質(zhì)量略有下降，但土地拍賣熱度依舊不減，12宗地塊中，8宗地塊封頂搖號(hào)，1宗低溢價(jià)成交，3宗底價(jià)成交。

??值得注意的是，相比此前兩個(gè)批次供地，此次杭州成交的12宗地塊中，有10宗地都是被民營(yíng)房企斬獲，民企活躍度再度提升。本土房企濱江集團(tuán)再落兩子，成為此次供地拿地?cái)?shù)量最多的企業(yè)。

??供應(yīng)加速

??低密度地塊“搶手”

??4月初，杭州市公布了2023年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，全市2023年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為5175.09公頃，其中住宅用地956.69公頃。而今年2月至4月，杭州已經(jīng)完成了三個(gè)批次集中供地，基本上一月一次，供地節(jié)奏全國(guó)領(lǐng)先。

??早在3月24日，杭州第三批次集中供地公告就已掛出。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，該批次推出的12宗地塊總供應(yīng)面積59.1萬(wàn)平方米，總建筑面積99.8萬(wàn)平方米，總起始價(jià)153.56億元，分別較第二批次增加90.6%、33.5%和16.9%。

??在此次供地中，主城區(qū)中共有5宗地塊供應(yīng)，分布在西湖區(qū)2宗、拱墅區(qū)2宗以及濱江區(qū)1宗；非主城區(qū)中共有7宗地塊供應(yīng)，其中蕭山區(qū)3宗、余杭區(qū)2宗、錢塘區(qū)及臨平區(qū)各1宗。蕭山區(qū)供應(yīng)規(guī)劃建面28.3萬(wàn)平方米，占比28.4%，在各區(qū)中供應(yīng)規(guī)模最大。

??與此同時(shí)，此次杭州拍地依舊采取“限地價(jià)+封頂搖號(hào)”的出讓方式，封頂溢價(jià)率為12%。

??“這一批地塊以近郊為主，質(zhì)量不如之前，但依然吸引了不少房企參與，低容積率地塊受到熱捧。”機(jī)構(gòu)華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示。

??其中，龍塢兩宗地塊均為本次土拍中精裝限價(jià)最高的低密度地塊，容積率1.1，未來(lái)商品住房精裝限價(jià)4.55萬(wàn)元/平方米。兩宗地塊靠近景區(qū)，擁有優(yōu)質(zhì)景觀資源及教育資源，加上龍塢板塊2023年兩次開(kāi)盤(pán)的平均中簽率達(dá)45.8%，去化效果較好，目前僅1個(gè)低密度項(xiàng)目在售，暫無(wú)其他待售項(xiàng)目，因此該地塊具備快銷預(yù)期，房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

??最終，龍塢10號(hào)地塊由坤和搖號(hào)競(jìng)得，成交價(jià)26.3億元，成交樓面價(jià)29961元/平方米，溢價(jià)率11.90%。龍塢12號(hào)地塊是本次土拍參與搖號(hào)房企最多的地塊，共31家房企參與搖號(hào)，最終由中海獲得，成交價(jià)18.2億元，成交樓面價(jià)29950元/平方米，溢價(jià)率11.66%。

??此外，由于杭州錢塘區(qū)限購(gòu)全面放開(kāi)，寬松的政策給房企帶來(lái)良好的預(yù)期，因此，此次推出的大江東地塊熱度較高，僅經(jīng)過(guò)6輪報(bào)價(jià)就封頂搖號(hào)，最終參與搖號(hào)的房企共15家，杭州本土房企天陽(yáng)獲得，地塊溢價(jià)率11.83%。

??雖然此批次不少地塊都觸頂搖號(hào)，但市場(chǎng)分化也依然明顯，尤其是主城區(qū)地塊冷熱不均：優(yōu)勢(shì)更多的西湖、濱江地塊封頂，而兩宗運(yùn)河新城地塊因?yàn)榈靥幇鍓K最北側(cè)，與崇賢板塊緊鄰，優(yōu)勢(shì)沒(méi)那么明顯，均一輪游成交。

??中海彌補(bǔ)遺憾

??碧桂園17年后再入杭

??除了一線城市，杭州樓市也具備較強(qiáng)韌性，能夠提供快速的銷售去化和回款預(yù)期，因此也更容易吸引房企來(lái)杭拿地。

??從今年杭州已經(jīng)進(jìn)行的三個(gè)批次供地情況來(lái)看，民營(yíng)房企在杭州的拿地?zé)崆楦邼q，逐漸開(kāi)始占據(jù)主導(dǎo)地位。

??“從拿地企業(yè)上看，本土民企仍占據(jù)主導(dǎo)，濱江、坤和、華元等本土民企持續(xù)區(qū)域深耕，發(fā)源自杭州的民企天陽(yáng)也時(shí)隔5年恢復(fù)在杭州拿地。”高院生表示，外來(lái)企業(yè)中，龍湖在湘湖南部核心區(qū)域拿地，偉星在杭州落第三子，逐步擴(kuò)大布局，浙江中順、南海雅置投資首次進(jìn)駐杭州，碧桂園則自17年后再次進(jìn)入杭州主城區(qū)。

??本土房企濱江集團(tuán)再次展現(xiàn)了深耕的決心，此次以底價(jià)獲得新塘北地塊、運(yùn)河新城07地塊，構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，在杭州三個(gè)批次集中供地中，濱江已經(jīng)累計(jì)斬獲7宗地塊，累計(jì)斥資超66億元。

??此外，保利和中海這類大型央企國(guó)企也各自斬獲一宗地塊。

??“保利急需要補(bǔ)貨。”一位杭州本土房企人士表示，運(yùn)河新城06地塊也是保利今年在杭州土地拍賣中獲取的首宗地塊，斥資6.27億元。

??值得注意的是，中海在上周上海土地拍賣中“顆粒無(wú)收”，但在杭州彌補(bǔ)了遺憾，斬獲了此次最熱門地塊——龍塢12號(hào)地塊，該地塊是本次土拍參與搖號(hào)房企最多的地塊，共31家房企參與搖號(hào)，成交價(jià)18.2億元，溢價(jià)率11.66%。

??“總體來(lái)說(shuō)，民企活躍度依舊高企。”高院生表示，目前杭州2023年第四批次供地公告也已掛牌，且亞運(yùn)會(huì)期間不停工停產(chǎn)的規(guī)定讓土地市場(chǎng)最大變數(shù)也落地，所以從當(dāng)下趨勢(shì)看，杭州還將保持一月一批的供地速度，土地市場(chǎng)的熱度也將繼續(xù)保持。