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??北京供地速度在加快。僅5月11日、12日兩天內(nèi)，北京連續(xù)兩天共掛牌6宗住宅用地，總起始價(jià)226.7億元，全部是此前預(yù)申請(qǐng)用地“轉(zhuǎn)正”而來(lái)，其中包括經(jīng)開(kāi)區(qū)X47R1“王炸”地塊，起始價(jià)達(dá)68.8億元。

??加上4月28日掛牌的4宗地，北京近半個(gè)月以來(lái)已連續(xù)三次掛地，合計(jì)10宗地，總起始價(jià)達(dá)313.15億元。

??值得關(guān)注的是，海淀區(qū)四季青掛牌兩宗地塊，總起始價(jià)達(dá)86億元，掛牌預(yù)申請(qǐng)用地的第二天就迅速“轉(zhuǎn)正”。與此同時(shí)，5月12日又有4宗宅地進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，總起始價(jià)超100億元。由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，6月份北京將進(jìn)入密集“拍地期”。

??四季青首現(xiàn)拍地“新模式”

??此次，海淀區(qū)四季青供應(yīng)的兩宗地塊銷售指導(dǎo)價(jià)最高為12.1萬(wàn)元/平方米，容積率均為1.05，控高12米，妥妥的低密豪宅配置。

??具體來(lái)看，003-1地塊體量更大，土地面積73887.385平方米，地上建筑規(guī)模89552.295平方米，出讓起始價(jià)69億元，上限價(jià)格79.35億元。

??根據(jù)掛牌文件顯示，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)地上實(shí)施超低能耗建筑面積程序，不足整棟的須整棟實(shí)施超低能耗建筑。起始競(jìng)報(bào)面積為1000平方米，競(jìng)報(bào)上限45000平方米，達(dá)到上限后，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

??值得注意的是，競(jìng)報(bào)超低能耗建筑面積在北京土地拍賣市場(chǎng)中，屬于首次出現(xiàn)。據(jù)了解，政府正在積極推動(dòng)新建建筑節(jié)能工作，根據(jù)《北京市民用建筑節(jié)能降碳工作方案暨“十四五”時(shí)期民用建筑綠色發(fā)展規(guī)劃》，到2025年，全市累計(jì)推廣超低能耗建筑規(guī)模力爭(zhēng)達(dá)到500萬(wàn)平方米。

??“可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多地塊競(jìng)報(bào)實(shí)施超低能耗建筑面積。相對(duì)于競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，這一方式對(duì)開(kāi)發(fā)商而言時(shí)間和資金成本更低，對(duì)購(gòu)房者來(lái)講品質(zhì)也有所提升。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

??與003-1地塊相比，004-1地塊體量較小，競(jìng)買方式也更簡(jiǎn)單。土地面積18388.668平方米，地上建筑規(guī)模21809.34平方米，地塊起始價(jià)為17億元，上限價(jià)格19.55億元，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

??“004-1地塊體量小，門檻低，位置優(yōu)越，預(yù)計(jì)報(bào)名房企會(huì)多于003-1地塊，很多外來(lái)房企可能都會(huì)來(lái)碰碰運(yùn)氣。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅進(jìn)一步補(bǔ)充道，不過(guò)，地塊的形狀不是很規(guī)則，從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和排布上來(lái)說(shuō)，會(huì)受到一些先天規(guī)劃條件不足的影響。

??“王炸”地塊入市在即

??5月12日，北京掛牌的3宗住宅用地，分布于經(jīng)開(kāi)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)。在這三宗地中，就包括之前業(yè)內(nèi)一直關(guān)注的“王炸”地塊——經(jīng)開(kāi)區(qū)X47R1地塊，起始價(jià)為68.8億元，上限價(jià)格79.12億元，土地面積77391.1平方米，地上建筑規(guī)模177999.53平方米，銷售期房指導(dǎo)價(jià)為7.7萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房指導(dǎo)價(jià)7.9萬(wàn)元/平方米。

??地塊位于亦莊河西，中海京叁號(hào)院北側(cè)，其所在片區(qū)是亦莊成熟區(qū)域，熱度一直居高不下。地塊北側(cè)有北京二中經(jīng)開(kāi)區(qū)學(xué)校，西側(cè)還有龍湖北京亦莊天街，到南海子公園（公園地產(chǎn)）直線距離2.5公里。距離亦莊T1線（地鐵盤(pán)）九號(hào)村、四海莊站700米，預(yù)計(jì)步行10分鐘。周邊的配套已經(jīng)十分成熟，硬件設(shè)施非常齊全。

??從周邊競(jìng)品來(lái)看，中海京叁號(hào)院銷售指導(dǎo)價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米，二手房小區(qū)中，金茂府掛牌均價(jià)約10.5萬(wàn)元/平方米，金茂悅8.4萬(wàn)元/平方米，海梓府7.9萬(wàn)元/平方米，新地塊與周邊二手房形成明顯“倒掛”，成為業(yè)內(nèi)預(yù)期的熱門地塊。

??“亦莊河西是這一輪北京樓市里表現(xiàn)最搶眼的板塊。自2021年經(jīng)開(kāi)區(qū)學(xué)籍獨(dú)立后，今年亦莊整體房?jī)r(jià)對(duì)比去年同期上漲9%左右。不過(guò)，盡管亦莊整體發(fā)展良好，但目前二手房市場(chǎng)整體報(bào)價(jià)虛高，成交量也在回調(diào)，所以短周期來(lái)看河西二手房繼續(xù)上漲壓力較大，對(duì)于購(gòu)房者而言，新房7.7萬(wàn)元/平方米買入十分合適。”郭毅分析稱。

??除了海淀、亦莊三宗高端改善地塊，朝陽(yáng)奶西又有新地塊入市，位于中建宸園北側(cè)。容積率1.4，控高30米，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)做洋房+別墅產(chǎn)品。地塊起始價(jià)30億元，上限價(jià)格34.5億元。達(dá)到上限價(jià)格后競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，上限1.2萬(wàn)平方米。地塊期房指導(dǎo)價(jià)8.9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房9.1萬(wàn)元/平方米。

??首開(kāi)金茂望京樾、中建宸園等項(xiàng)目的熱銷，讓奶西成為朝陽(yáng)區(qū)炙手可熱的一大板塊。郭毅表示，可以看到，整個(gè)奶西板塊確實(shí)承載了來(lái)自望京和新北苑片區(qū)的改善人群的集中流入，從新地塊的低密屬性以及區(qū)域去化流速較快來(lái)看，預(yù)計(jì)房企的競(jìng)爭(zhēng)積極度十分高。

??值得關(guān)注的是，在預(yù)申請(qǐng)用地頻頻“轉(zhuǎn)正”的同時(shí)，預(yù)申請(qǐng)用地也在不斷更新。5月12日，北京預(yù)申請(qǐng)用地又增加4宗住宅用地，起始總價(jià)超過(guò)100億元。其中包括兩宗通州地塊，分別為北京城市副中心6003、6004地塊，建筑控制規(guī)模為10.09萬(wàn)平方米，交易起始價(jià)為25.9億元；北京城市副中心0062地塊，建筑控制規(guī)模為7.37萬(wàn)平方米，交易起始價(jià)為14.3億元。

??此外，北京市豐臺(tái)區(qū)地鐵十九號(hào)線新宮車輛段綜合利用項(xiàng)目居住用地，建筑控制規(guī)模為12.55萬(wàn)平方米，交易起始價(jià)為50億元；北京大興新城西片區(qū)居住用地，建筑控制規(guī)模為4.45萬(wàn)平方米，交易起始價(jià)為10億元。