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??熱點城市的土地市場在保持了數(shù)月的火熱態(tài)勢后，也開始降溫了。

??上半年涉宅用地成交金額以約957.1億元位居第一的杭州，昨天迎來今年的第七次土地集中出讓，掛牌7宗宅地，成功出讓6宗，并首現(xiàn)流拍地塊，延續(xù)了杭州上輪土拍的下降趨勢。

??無獨有偶，前一天，南京第四批次8宗地塊成功出讓，僅兩宗搖號，其余6宗均底價成交，降溫明顯。

??7月18日，杭州年內(nèi)第七次土地集中出讓，總成交金額73.7億元，3宗搖號，3宗底價或低溢價成交，1宗流拍，整體成交溢價率為7.2%，搖號比例和溢價率均處于較低位。

??今年集中供地制度變更后，杭州今年的土地出讓采取了“小步快跑”的策略，增加了土地出讓的頻次，但每次的供應(yīng)體量大幅下降。

??這次的集中供地規(guī)模在今年七批次供地中處于較低位，僅略高于第五批次，7宗含宅用地總規(guī)劃建面53.4萬平方米，總起拍價104.6億元。

??8宗地塊分布于上城區(qū)丁橋單元（2宗）、濱江區(qū)浦樂（1宗）、臨平區(qū)喬司（1宗）、余杭區(qū)良渚新城（1宗）和下沙金沙湖板塊（2宗），地塊分布較廣，但只有少量位于區(qū)域核心，供地質(zhì)量和前幾批次相比有所下滑。

??這次土地出讓還是采用“雙限+搖號”方式，整體限價基本保持穩(wěn)定，只有浦樂地塊和丁橋JG0404-08地塊價格略微上漲。

??其中，浦樂地塊新房銷售限價（精裝）39000元/平米，比周邊的濱耀學(xué)府微漲了1000元/平米。

??丁橋JG0404-08地塊的容積率是1.1，大概率會打造疊排產(chǎn)品，新房銷售限價（精裝）達(dá)47600元/平米。此前該板塊的限價最高是34370元/平米，容積率基本都在1.8以上，容積率差異比較大，價格的對比就意義不大了。

??杭州昨天的土地競拍冷熱分化顯著。成交的6宗地中，有3宗觸及封頂價進入搖號環(huán)節(jié)，占比50%，在今年杭州的集中土拍中處于較低位；整體溢價率7.2%，同樣處于較低位。

??浦樂和良渚地塊都不出意外進入搖號環(huán)節(jié)，這兩宗地都位于置業(yè)熱度較高的板塊，且盈利空間相對較大，正式開拍前已經(jīng)競至封頂價，最終進入搖號環(huán)節(jié)并分別被東莞景天房地產(chǎn)和浙江子坤拿下。

??位于臨平南融板快的喬司新城中心區(qū)C1-5地塊，要求最小戶型180平米，項目限高24米且住宅不低于18米，也就是說，地塊極有可能打造以疊墅、洋房為主的改善產(chǎn)品。

??同時，該地塊所處的南融板塊具有融入杭州主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，競爭比較激烈，溢價封頂后也進入線下?lián)u號環(huán)節(jié)，最終被保億地產(chǎn)收入囊中。

??丁橋2宗、下沙1宗地塊均低溢價或底價成交，這三幅地塊的區(qū)位條件并不差，但是受到市場對其低盈利預(yù)期或低去化預(yù)期的影響，房企的參與熱情并不高。

??昨天還出現(xiàn)了今年杭州集中土拍以來的首宗流拍地塊——下沙中心區(qū)單元JS0405-25、35地塊。該地塊的區(qū)位十分優(yōu)越，毗鄰地鐵1號線高沙路站，可與金沙湖公園、大學(xué)城、火車東站以及武林、西湖中心實現(xiàn)無縫銜接，交通便捷，商業(yè)配套豐富。

??但地塊是商住性質(zhì)，且商業(yè)占比接近20%，起拍價又高達(dá)35.8億元，對當(dāng)下資金有限的房企來說壓力較大，加上周邊的新盤供應(yīng)一直處于高位，可能會對項目去化造成一定壓力，最終慘遭流拍。

??本輪成功出讓的地塊盈利空間較前幾輪略有下滑，但盈利預(yù)期仍然良好。除配建公共租賃住房的丁橋地塊外，其余5宗地塊的平均地房比是0.59，房價地價差為15148元/平方米。

??以正式競拍前就達(dá)到封頂價的浦樂地塊為例，該地塊的成交樓面價24354元/平米，銷售限價（含精裝）39000元/平米，地價房價比達(dá)0.62，樓面價和房價之間仍有近1.5萬元/平米的空間，盈利空間較佳，所以房企的競拍熱情也比較高。

??除地價較低的良渚地塊外，其余地塊的地價和房價差均在1.4萬元/平米以上，底價成交的丁橋單元JG0404-08地塊房價地價差更是接近2萬元/平米。

??本次成功出讓的6宗涉宅地中，有4宗被民企收入囊中。其中，3宗搖號地塊均被民企拿下，分別是東莞景天房地產(chǎn)、浙江子坤和保億地產(chǎn)，總成交金額47.09億元，占七批次土拍總成交金額的64%，民營房企對杭州一直保持著投資相對積極的態(tài)度。

??另外兩宗分別被萬科和杭地發(fā)展競得。其中，萬科在經(jīng)過5輪競拍后，以17.16億元競得下沙金沙湖地塊，樓面價23860元/平米，溢價率2.4%。本輪土拍唯一底價成交的丁橋JG0404-08地塊則被杭地發(fā)展托底拿下。

??在杭州七批次拍地的前一天，也就是7月17日，南京第四批次8宗地成功出讓，僅2宗地塊搖號，其余6宗均底價成交，熱度雖然比第三輪有所回升，但還是比不上今年前兩輪，降溫十分明顯。

??8宗地塊成交總金額94.48億元，溢價率5.2%。其中，雨花臺區(qū)G28和江寧區(qū)G39地塊觸頂搖號，分別被越秀地產(chǎn)以9億元和聯(lián)發(fā)集團以27.2億元拿下，其余6幅地塊都是底價成交。

??公開信息顯示，G28、G39兩宗地的報名企業(yè)都超過20家，中鐵建、首開、中建信和、聯(lián)發(fā)地產(chǎn)等房企今年首次報名競買，都集中押寶這兩幅觸頂搖號的地塊。

??最終，G28地塊被越秀地產(chǎn)搖中，溢價率14.65%，成交樓面價28378元/平米，為本輪南京土拍的最高成交樓面價。G39地塊被聯(lián)發(fā)集團南京公司以14.77%的溢價競得，樓面價達(dá)21587元/平米。

??本輪南京土拍有所斬獲的房企還有南京地鐵小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)有限公司、雄州產(chǎn)投、六合新城建設(shè)、六合經(jīng)開、六合市政等，可見，國央企仍然是南京土拍的主力軍。

??截至目前，南京今年已成功出讓29宗涉宅地，總計攬金421.27億元。

??從杭州和南京等熱點城市的集中土拍表現(xiàn)看，熱度均有所下降，溢價率較之前也都有所下滑。

??繼南京第三輪集中土拍4宗地流拍3宗后，杭州第七輪集中土拍也出現(xiàn)了流拍地塊。究其原因，一方面是受到近期市場復(fù)蘇乏力，新房、二手房成交持續(xù)回落的影響；另一方面，受到供地質(zhì)量下降的影響，在資金有限的情況下，房企的參與熱情也有所下降。

??另一個值得注意的跡象是，杭州本輪土拍除1宗流拍地塊外，還出現(xiàn)了本地國資托底的情況。

??結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況，我們認(rèn)為，如果樓市沒有明顯回暖，土拍的熱度也不可持續(xù)。

??在大量優(yōu)質(zhì)地塊已在上半年密集出讓后，受當(dāng)前銷售端持續(xù)回落的影響，下半年熱點城市將出現(xiàn)更多的底價成交和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場趨同。