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??著眼于人口增長，南京近年多次出臺人才購房寬松政策，但人才效果并不明顯，反而使得樓市預期提高，投機行為增多。

??1月15日，南京市發布《南京市人才購買商品房住房辦法》，在原有政策基礎上“打補丁”，提高了人才購房社保時間，并明確要對弄虛作假行為實行頂格處罰。

??對于投機行為為何會增多，南京工業大學天誠不動產研究所所長、南京市房地產學會會長吳翔華教授表示，這是因為限價政策下，一二手房價格倒掛嚴重，這意味著房地產調控機制仍需在設計上下功夫。

??吳翔華還表示，近幾年以來，許多地方政府在制定人才政策時，往往只顧著設計政策，卻沒有考慮到人才需要什么。對于南京來說，近幾年人口增長放緩有一部分原因是因為人才住房問題沒有得到妥善解決，這釋放了城市發展考慮不足的信號，這需要注意。

??人才購房政策適當收緊

??與此前施行的2020版人才購房辦法相比，南京這次收緊的新版人才購房辦法增加了45歲以下本科學歷人才分類，并在2020版基礎上明確，碩士學歷需在南京繳納社保滿6個月，本科學歷人才需在南京繳納社保12個月。

??此前，南京市規定在登記注冊并經認定的規模以上企業、高新技術企業、新型研發機構工作的人才，購房只需提供1個月社保或個人所得稅繳納記錄即可。

??這次新版辦法還明確，伙同他人弄虛作假騙取《人才購房證明》的，取消該企業所有人才購房申請資格；如有弄虛作假，尚未購房的取消人才購房資格，已經購房的，將追回房源。

??這些年，為了吸引更多人才的加入，南京已先后發布多項人才購房優惠政策。

??2018年，南京發布“高層次人才購買商品住房服務工作辦法（試行）的通知”，規定人才購房具有優先權利；2019年，南京發布《2020年南京市人才購買商品住房辦法（試行）》，進一步將新房資源向人才傾斜。

??在給人才購房開綠燈的同時，南京還放寬了高淳區、六合區的購房政策，僅憑學歷證明、居住證或勞務合同等，就可在南京安家置業。

??到了2020年4月，南京還出臺《關于支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》，提出45歲以下人才憑本科學歷證書即可落戶，可優先購房。

??人才焦慮的背后，是南京未來5年想要晉升為超大城市的野心：常住人口突破1000萬、經濟總量突破2萬億元。

??數據顯示，2020年預計南京全年完成地區生產總值1.48萬億元，可比價增長4.5%左右，增幅居GDP超萬億元城市前列，經濟規模自改革開放以來首次躋身全國大中城市前十強。人口方面，2019年年末南京市常住人口為850.00萬人，其中城鎮人口707.20萬人，但2019年南京常住人口僅增加6.38萬，戶籍人口增加12.88萬。

??樓市預期提高投機增多

??寬松的人才購房政策推動之下，2019年的南京樓市十分火熱，即便是受疫情影響嚴重的2020年，南京樓市的表現依舊可圈可點。

??2020年3月，疫情剛剛得到控制，南京樓市就率先復蘇并迎來一波高潮。房價上漲，限價突破、萬人搖號、地王頻出一度成為南京樓市上半年的關鍵詞。

??火爆的后果是，2020年7月23日凌晨，南京緊隨深圳之后祭出調控新政“寧九條”，涵蓋土地出讓、優先購房、完善限購、熱門樓盤銷售管理等九項具體措施。

??外界認為，雖然此次新政力度不大，但覆蓋面卻極其廣泛，信號意義非常強。

??即便是調控不斷，南京樓市依舊處于上升通道。中國房地產數據研究院院長陳晟表示，南京的樓市調控一直都比較嚴格，即便是“寧九條”出臺之后，南京樓市依舊呈現火熱態勢，也就導致只要房價出現較大增長就會觸發調控。

??“南京樓市抗壓性很強，2020年整體表現不錯。雖然均價增長不多，但部分產品或局部區域關注度特別高。”中原地產上海分析師盧文曦分析稱，2020年南京土地市場溢價率持續走高，是市場預期提高的直接原因。

??2020年南京賣地收入達到了2094億元，其中有20多幅住宅地塊觸頂，需要搖號決定買主。南京臨長江的優質地塊，樓板價已經超過了4萬元/平方米，大致計算，部分房屋單價或將達到6.5萬~7萬元/平方米才能實現盈利。

??市場交易方面也保持穩定，2020年南京住宅新增成交約9.35萬套，高于2019年的8.40萬套。

??據中國房價行情網數據顯示，南京當下的平均房價為32855元/平方米，同比漲幅為5.83%。

??吳翔華明確表示，新版辦法的出臺與抑制樓市無直接關聯，主要目的是打擊投機，解決剛需人才購房困難問題。

??南京樓市投機行為增多的原因，吳翔華認為這是因為限價政策下，一二手房價格倒掛嚴重。“現階段房地產調控長效機制在短期內確實起到了控制房價的作用，但還無法有效抑制投機，仍需在頂層設計上下功夫，真正實現‘房住不炒’的調控目標。”

??市場不穩調控隨時會加碼

??投機行為增多，觸發新政，對后市的影響是什么？接受采訪的業內人士普遍認為，此舉短期利空，但影響有限，長期來看，房地產需求一直都在。

??盧文曦表示，此次南京對人才購房政策進一步收緊和規范，有助于抑制市場熱度，保證限購、限貸政策的實施效果。且此次新政也釋放了一些信號，一是警示市場，如果市場不穩，調控隨時可能加碼；二是樓市成交量將會不可避免的出現下降，但幅度不會太大。

??“目前，南京樓市整體偏熱，存貨去化周期低于十個月，仍處于供小于求的狀態，地價、房價、成交量均處于上升通道。”陳晟分析認為，南京收緊人才新政不會對樓市帶來太大影響，旺盛的需求只會推遲而不會消失。例如上海，2016年將購房要求改為5年社保，使得2020年樓市需求釋放更加火熱。

??對于未來南京的調控政策，陳晟建議，核心是要增加適度的土地供給，同時分流一些需求。例如通過市場化手段滿足70%的需求，剩下的需求部分通過租賃市場或人才公寓等方式去予以解決。

??吳翔華則基于此次南京新辦法的出臺分析稱，近幾年以來，許多地方政府在制定人才政策時，往往只顧著設計政策，卻沒有考慮到人才需要什么，特別是數量龐大的中低端人才，他們到某一個城市是為了謀求更好的發展機會，絕非是來當“房奴”。

??如果政策存在問題，那人才來了之后，要么留不住人，要么刺激了房地產市場，最終竹籃打水一場空。“對于南京來說，近幾年人口增長放緩有一部分原因是因為人才住房問題沒有得到妥善解決，這釋放了城市發展考慮不足的信號，需要注意和警惕。”吳翔華說。