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??在“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”如火如荼的當(dāng)下，常住人口達(dá)到1756萬(wàn)人的深圳反其道而行，成為為數(shù)不多的提高落戶門(mén)檻的城市。

??5月26日，深圳市發(fā)改委對(duì)《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，與此前深圳落戶規(guī)定相比，主要包括六個(gè)方面的內(nèi)容修訂。其中備受熱議的當(dāng)屬“將核準(zhǔn)類學(xué)歷型人才的底線要求調(diào)整為全日制本科”，這意味著全日制大專將無(wú)法直接入戶(技術(shù)型人才底線要求調(diào)整為“中級(jí)職稱+全日制大專”，技能型人才的底線要求調(diào)整為技師)；年齡限制收緊至本科35歲，碩士45歲。除此之外，夫妻投靠基本要求由結(jié)婚時(shí)間及被投靠人入深戶時(shí)間滿2年調(diào)整為滿5年。

??此前，北上廣深四大一線城市數(shù)深圳的落戶門(mén)檻最低，“來(lái)了，就是深圳人”的口號(hào)更是深入人心，新的政策一旦實(shí)行，“來(lái)了，就不一定是深圳人了”。

??過(guò)去十年，深圳享受了人口流動(dòng)帶來(lái)的紅利，十年間，深圳人口平均增長(zhǎng)比例高達(dá)40%，常住人口達(dá)到1756萬(wàn)人，比“六普”增加了713.6萬(wàn)，增長(zhǎng)68.5%，年均增長(zhǎng)5.35%。由此引發(fā)的人口與資源難以匹配的問(wèn)題在當(dāng)下愈演愈烈，“大城市住房突出問(wèn)題”成為深圳新的難題，從這一角度而言，深圳收緊落戶政策將是大勢(shì)所趨。

??隨著各地市“七普”人口數(shù)據(jù)發(fā)布，人口加速向大中城市集聚，17個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口城市全部實(shí)現(xiàn)人口正增長(zhǎng)，十年間平均增長(zhǎng)率高達(dá)25%，其中深圳、西安、廣州人口增長(zhǎng)超40%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度而言，人口發(fā)展速度和質(zhì)量高度影響樓市格局。

??01

??深圳人口十年增68.5%

??在“七普”數(shù)據(jù)中，廣東省成為31個(gè)省市人口總量最多的省份，人口總量達(dá)到1.26億人，與2010年第六次全國(guó)人口普查比較，全省常住人口增加2170.94萬(wàn)人，增長(zhǎng)20.81%。其中，廣州、深圳和東莞三城人口總量超千萬(wàn)人。

??核心城市的人口虹吸效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。從人口增量來(lái)看，深圳十年增加713.65萬(wàn)人，位列全國(guó)和廣東省人口增量首位，這意味著，過(guò)去十年，深圳人口增長(zhǎng)近七成，廣東省新增的2170.94萬(wàn)人中，有超三成流入到了深圳。

??較低的落戶門(mén)檻一定程度上會(huì)刺激深圳樓市走向高房?jī)r(jià)、高成本。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，受人口需求端刺激，深圳新建商品住宅成交均價(jià)從2011年至2020年，增長(zhǎng)至54949元/平方米，十年間增長(zhǎng)168%。

??實(shí)際上，人口變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)正相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)人口大都呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎卦黾颖容^突出，受需求端的影響，以深圳為代表的熱點(diǎn)城市在疫情中走出獨(dú)立行情。而深圳與大多數(shù)城市不同的是，由于資源與人口匹配度不高，供需不平衡是深圳核心問(wèn)題，也是深圳樓市熱度難減的原因。

??02

??人口加速向大中城市集聚

??深圳作為“大城市”的典型代表，正在不斷吸引人口流入。根據(jù)已披露的290個(gè)地級(jí)市州數(shù)據(jù)來(lái)看，17個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口城市全部實(shí)現(xiàn)人口正增長(zhǎng)，十年間平均增長(zhǎng)比例高達(dá)25%，其中深圳、西安、廣州增長(zhǎng)均超過(guò)40%，增長(zhǎng)最慢的天津也有7%（93萬(wàn)）的人口增長(zhǎng)。

??十年間，常住人口在繼續(xù)向大城市集聚已經(jīng)成為人口流動(dòng)的重要特點(diǎn)。近十年增加的人口都在向500萬(wàn)、尤其是1000萬(wàn)以上人口城市集聚。而100-300萬(wàn)城市人口十年間下降的城市數(shù)量占比超過(guò)六成，成為了大中城市流動(dòng)人口持續(xù)增長(zhǎng)的重要“糧倉(cāng)”。

??與此同時(shí)，省會(huì)/中心城市（以下簡(jiǎn)稱“核心城市”）的人口虹吸效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，人口集中度較十年前有不同程度的提升。

??深圳，是東部發(fā)達(dá)城市中人口集中度漲幅最為突出的城市，十年間人口集中度漲了3.94個(gè)百分點(diǎn)，人口增量也排在全國(guó)首位，這一系列數(shù)據(jù)均顯示出深圳強(qiáng)大的人口吸納能力。

??此外，中西部核心城市集中度提升較為明顯，典型如西安，“七普”常住人口達(dá)1295萬(wàn)人，占陜西全省人口占比達(dá)33%，較10年前增加了10.08個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)論是省會(huì)城市人口集中度，還是集中度增幅，均在全國(guó)處于前列。銀川、成都、拉薩、長(zhǎng)沙、武漢等也比較突出，人口集中度增幅均超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)，以成都為例，10年間常住人口增量達(dá)582萬(wàn)，成為除北京、上海和重慶三個(gè)直轄市之外，第四個(gè)常住人口突破2000萬(wàn)人的超大城市。

表：核心城市常住人口、集中度變動(dòng)

（按照城市在省內(nèi)集中度變化排序）

??03

??深圳人口規(guī)模被低估，“剛需池”再擴(kuò)大

??由于非普查年份常住人口通過(guò)抽樣調(diào)查獲取，數(shù)據(jù)往往存在一定的誤差，通過(guò)“七普”數(shù)據(jù)與2019年數(shù)據(jù)對(duì)比，其中存在的較大誤差不容忽視。

??其中較2019年人口變化比較大的深圳位于前列。按照“七普”人口數(shù)據(jù)，2020年常住人口較2019年增加412萬(wàn)人，增長(zhǎng)達(dá)31%。

??此外，成都、拉薩、西安、銀川、海口、廣州、昆明、鄭州、長(zhǎng)春、廈門(mén)、長(zhǎng)沙和貴陽(yáng)，“七普”公布的常住人口數(shù)據(jù)和2019年數(shù)據(jù)的差距均在20%以上。北京、上海、重慶三個(gè)直轄市以及石家莊、濟(jì)南等城市的數(shù)據(jù)是誤差相對(duì)較小，均在3%以下。如果進(jìn)一步考慮2020年常住人口的正常增量，誤差會(huì)更小。

??值得注意的是，“七普”數(shù)據(jù)中天津常住人口僅1386.6萬(wàn)人，較2019年抽樣調(diào)查的常住人口規(guī)模少了175萬(wàn)人，誤差在11%以上，是目前已經(jīng)公布人口普查數(shù)據(jù)的一二線城市中唯一一個(gè)人口被高估的城市。在千萬(wàn)級(jí)常住人口的一二線城市中，也是唯一一個(gè)十年間人口增量少于百萬(wàn)的城市。

??各地出現(xiàn)上述差異，主要是由于流動(dòng)人口的持續(xù)增加導(dǎo)致的。“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年流動(dòng)人口高達(dá)3.76億人，與2010年相比，增加了69.73%，同時(shí)這一數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)超2018年《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中2.4億流動(dòng)人口的總規(guī)模，也顛覆了近5年流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告中流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)下滑的觀點(diǎn)，流動(dòng)人口規(guī)模還在持續(xù)上升。

??流動(dòng)人口規(guī)模的增加也帶來(lái)了巨大的居住需求，尤其是深圳、西安、成都、廣州、昆明、鄭州、廈門(mén)這類人口規(guī)模被明顯低估的城市，“剛需池”將大幅增加。

??相對(duì)而言，天津在需求側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加，2020年較2010年人口僅增加93萬(wàn)人，而2010年與天津常住人口規(guī)模相當(dāng)?shù)膹V州近10年常住人口增加了近600萬(wàn)，由此可見(jiàn)天津人口增速之慢，近些年甚至可能已經(jīng)出現(xiàn)了常住人口流失的情況。如果這種趨勢(shì)進(jìn)一步延續(xù)的話，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)性堪憂。

表： 一二線城市七普人口數(shù)據(jù)較2019年變動(dòng)情況

??各城市常住人口增量很大程度上反映出城市活力和吸引力的變化。

??以深圳、西安、成都、海口、廣州、昆明、鄭州、廈門(mén)和長(zhǎng)沙為代表的常住人口增長(zhǎng)幅度較大的城市，與之相關(guān)的一系列醫(yī)療、教育等配套規(guī)劃勢(shì)必要增加，房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)注的“剛需池”也將越發(fā)充盈。相對(duì)應(yīng)天津近些年常住人口被明顯高估，市場(chǎng)前景也面臨的極大不確定性。

??同樣，在大幅變化的人口指標(biāo)之下，地方主管部門(mén)的人才引進(jìn)政策勢(shì)必需要進(jìn)一步調(diào)整，相關(guān)人口落戶、購(gòu)房資格認(rèn)定等政策勢(shì)必需要進(jìn)行相應(yīng)的改變，也為核心城市未來(lái)的樓市發(fā)展增加了更多變數(shù)。

??無(wú)疑，深圳此次調(diào)整落戶政策，又一次起到了風(fēng)向標(biāo)的作用。