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??小區業主共有部分經營收益，到底歸誰？

??業主大會成立難、業主委員會監管難，怎么破？

??怎樣才能真正提升物業服務質量，保障業主合法權益？

??6月15日上午，海南省新聞辦公室舉行新聞發布會，海南省人大常委會法工委、海南省住房和城鄉建設廳等相關負責人，就新修訂的《海南經濟特區物業管理條例》進行了詳盡解讀，并回答了人們最關心的熱點話題。

??“物業管理與廣大人民群眾生產生活息息相關，是重大的民生問題，也是社區治理的重要組成部分。”海南省住房和城鄉建設廳總工程師林詩輝稱，此次條例修訂堅持問題為導向，著力解決物業管理中的焦點和難點問題，主要包括業主大會成立難、業主委員會監管難、提升物業服務質量難、住宅專項維修資金交存使用難等。

??《海南經濟特區物業管理條例》（以下簡稱“條例”）自2011年1月1日起實施，至今已過去了整整10年時間，這10年時間海南經濟社會發展快速，房地產新建小區如雨后春筍蓬勃涌現，物業管理服務行業出現了許多新問題和新矛盾。從2018年開始，海南啟動了該條例的全面修訂工作。

??今年6月1日，全面修訂的條例經海南省六屆人大常委會第二十八次會議審議通過，將于今年11月1日起施行。

??“新條例”變化大

??“圍繞已經出現的難點痛點問題，條例在加強黨建引領和政府監管、規范業主大會和業主委員會運作、提升物業服務質量保障業主合法權益、規范物業使用和維護，以及明確物業管理違法行為的法律責任等方面有針對性地進行了創新和改進。”林詩輝表示。

??對于社會關心的業主大會和業主委員會運作問題，林詩輝表示，通過降低首次業主大會召開的條件、增加業主大會的表決形式、明確召開業主大會流程、加強籌備工作指導等辦法，推動業主大會成立。條例通過列舉方式規定業主委員會委員的禁止行為以及委員職務終止的相關情況，并強化業主委員會履職信息公開，保障業主知情權和監督權。

??在提升物業服務質量保障業主合法權益方面，條例規定了相關舉措：規范前期物業服務人選聘，要求通過省人民政府公共資源交易平臺采用招投標方式選聘前期物業服務人，明確不同情形下選聘招標方式，并限定了前期物業服務合同期限；通過列舉方式，明確物業服務人應在物業管理區域內顯著位置公示的相關物業管理信息，便于全體業主對物業服務人的監督。

??條例明確了物業管理區域專業經營設施設備維護管理責任。在進一步規范住宅專項維修基金交存和使用管理方面，明確在辦理不動產首次登記時尚未出售的物業，由建設單位一次性交存首期住宅專項維修資金，在出售時向業主收取，并規定了住宅專項維修資金的一般使用程序和緊急動用的七種具體情形。

??破解了“業主大會成立難”

??業主大會成立難是物業管理的長期難題，海南物業管理新修訂的條例如何破解這一難題？

??海南省人大常委會法工委規章備案處處長林崇高表示，這次條例的修訂堅持以問題為導向，主要從以下幾個方面著手解決這一難題：一是降低首次業主大會成立的門檻。條例明確，物業管理區域符合“房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用滿兩年”這兩種情形之一的，可以召開首次業主大會會議，選舉業主委員會。

??同時規定，符合以上條件的，建設單位應當申請成立首次業主大會會議籌備組，業主可以提出書面申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府也可以根據物業管理區域實際情況主動組建籌備組。

??二是增加業主大會的表決形式。林崇高稱，海南省部分小區屬于候鳥型小區，業主居住季節性較強，傳統的書面征求意見的方式一定程度上制約了業主參與小區管理的權利。為解決這一難題，條例明確規定，在確認業主身份的前提下，以手機短信、微信、電子郵件等形式征求業主意見的，視為書面征求意見。

??三是建立業主決策信息服務平臺。條例要求縣級以上人民政府物業管理主管部門應當逐步建立業主決策信息服務平臺，供業主、業主委員會和業主大會免費使用，用信息化手段解決業主特別是業主大會召集中的決策事項。

??規范業主委員會行為

??有記者問到“業主委員會是業主大會的執行機構，條例如何規范業主委員會的運行？”

??海南省住建廳房地產市場監管處處長王智回答稱，針對業主委員會運行存在的權利邊界不清晰、運行不規范、權責不對等的問題，條例做了相應規范：一是明確業主委員會公布公示義務。條例規定，業主委員會應當每年向業主公布業主共有部分經營與收益、住宅專項維修資金使用、經費開支等信息，公示業主委員會委員交納物業服務費用情況、車位（車庫）使用情況，保障業主的知情權和監督權。

??二是建立業主委員會備案制度。條例規定，業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持委員名單及相關資料、業主大會會議表決結果及決議等材料向所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

??三是規定業主委員會委員的禁止性行為。條例以列舉的方式明確業主委員會委員的禁止性行為，如：侵占、挪用業主共有部分收益，擅自與物業服務人簽訂物業服務合同，泄露業主信息等。同時，條例還規定了業主委員會委員挪用或者侵占業主共有部分收益的法律責任。

??四是建立經濟責任審計制度。條例規定，經業主大會決定，可以對業主委員會主任任期和離任實行經濟責任審計。五是明確業主委員會換屆選舉的程序。條例規定，業主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的，所在地縣級人民政府物業管理主管部門應當成立換屆小組，召集業主大會會議，重新選舉業主委員會。

??共有部分經營扣除成本收益歸業主

??小區業主共有部分經營收益到底歸誰？這是社會普遍關心的熱點問題。

??林崇高回應稱，業主共有部分經營收益被物業服務人挪用、侵占引發的矛盾比較突出，為了保護業主的共同利益，條例作了相關規定：應當依法決定利用業主共有部分進行經營。規定業主大會成立前，利用業主共有部分進行經營的，應當在臨時管理規約中予以明示或者由業主共同決定；業主大會成立后，應當經業主大會同意。

??林崇高表示，條例規定利用業主共有部分進行經營所得收入扣除合理成本后的收益，歸全體業主共有，并應當單獨列賬或者設立單獨賬戶，或者由業主委員會與物業服務人設立共管賬戶。業主大會、業主委員會可以對業主共有部分經營收益的使用情況進行審計。

??他解釋稱，條例還規定，物業服務人、業主委員會委員挪用或者侵占業主共有部分收益的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令返還被挪用或者侵占的共有部分收益，給予警告，沒收違法所得，并處挪用或者侵占金額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

??針對住宅專項維修資金管理難、交存難、使用難的問題，王智表示，條例也從多個方面進行了規范：實行分級賬戶管理；明確建設單位的首期交存義務；規范住宅專項維修資金的一般使用程序。比如維修、更新、改造業主共用部分，需要使用住宅專項維修資金的，業主委員會、物業服務人或者相關業主可以提出使用建議，經業主依法共同決定后，由市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門審核同意列支。

??條例同時規定了七種危及房屋安全和人身財產安全的情況，可以緊急動用住宅專項維修資金。如：消防設施設備嚴重損壞、電梯故障嚴重影響業主生活或者危及人身安全的；屋面、外墻損壞造成嚴重滲漏的；樓體外立面或者樓梯間、公共走廊的瓷磚等裝飾層發生脫落或者存在脫落危險，危及人身財產安全等。