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??“十三五”期間，上海在住房租賃體系構建、房地產市場調控、既有住房居住條件改善、住宅小區綜合治理以及新建住宅品質提升方面，雖取得了一些成效，但住房發展中不平衡、不充分問題還一定程度存在。

??為了進一步解決住房發展中問題，8月13日，上海發布《上海市住房發展“十四五”規劃》（以下簡稱“規劃”）。

??規劃指出，“十四五”期間，上海將堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持租購并舉的住房發展方向，完善住房市場體系和住房保障體系，深入改善居民居住環境。

??在構建住房租賃體系方面，上海明確提出要切實增加宿舍床位租賃居住供給，形成“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系。“十四五”時期，上海要形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。繼續規范代理經租住房30萬套（間）。

??從規劃發布影響來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次上海明確提出多層次租賃住房供應體系并提及42萬套租賃住房的具體供應數據，說明上海從總量方面給予租賃住房以保障。此次規劃將對“十四五”期間上海房地產行業發展具有非常好的指導意義，充分理解“十四五”發展規劃內容，對于地方政府、房企和購房者等都有較大的啟發。

??兩個明顯轉變

??從規劃內容來看，“十四五”相比“十三五”，上海住房政策有兩個明顯轉變。

??第一個值得關注的內容是，在發展目標方面，此次規劃提出以住有宜居為目標，不斷完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，筑牢住房民生保障底線，加強住房精準供給、制度供給、服務供給和品質供給，進一步滿足多層次、功能性、品質化居住需求，讓人民群眾在居住方面有更多的獲得感、幸福感和安全感，更好服務人民城市建設。

??其中明確提及“住有宜居”內容，“十三五”期間提法其實是“住有所居”。

??嚴躍進認為，這個地方的表述轉變實際上強調了“宜”的概念，也體現了對于居住品質提升的考慮。

??其表示，另一個轉變是，在住房發展方面，明確提出了重點任務，且把“持續構建住房租賃體系”放在第一位。這和“十三五”期間更強調“增加城鎮住房供應總量”等表述是有差異的。這也說明“十四五”階段對于此類產品的供給和發展將給予更大支持。尤其是提及了“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體系內容，說明對于租賃市場發展規律和規劃更加清晰到位。

??從數據上看，此次規劃在提出多層次租賃住房供應體系同時，也明確提及租賃住房42萬套供應內容。

??“據此可以認為，最近5年發展中，要關注上海在租賃住房的供應總量和結構。當然在此基礎上，注重產品的分配、加大上海租賃住房產品的宣傳，也是后續值得關注的內容。”嚴躍進表示。

??目前，以萬科、龍湖、旭輝等為代表的房企在租賃住房方面均有布局，上海此次發布的“十四五”規劃內容對于此類企業有何啟發？有房企人士在面對其他媒體采訪時提及，房企切入租賃房建設和運營雖然有開發的天然優勢，但當前主流房地產企業依賴于短期資金加大杠桿的商業模式，對于通過精細化管理來控制成本、提升收益最終在資本市場獲得認可的長線商業模式并不匹配。未來要在該領域取得成果還需進一步尋找資金、提升精細化管理能力。

??舊改、數字化轉型等將加強

??除了在住房租賃體系方面重點著墨，此次上海發布的“十四五”住房規劃還強調要深入改善居民居住環境，其中對加快推進舊區改造做出重要指示。

??規劃指出，要加快推進舊區改造，到2022年底前，全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造；本規劃期內，力爭提前完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造。“十四五”時期，實施約5000萬平方米舊住房更新改造，全面啟動符合實施條件的舊住房成套改造；新增既有多層住宅加裝電梯1萬臺以上；建設“美麗家園”示范小區100個；住宅小區專項維修資金余額占首期歸集額的比例不小于30%。

??“5000萬平方米舊住房更新改造”的目標任務與“十三五”期間的數據持平，但不難看出，上海住房發展“十四五”期間規劃內容進一步細化，對“多層住宅加裝電梯”、建設“美麗家園”示范小區以及住宅小區專項維修資金方面做了具體的數據指標要求。

??嚴躍進認為，這將使得房企對于此類產業的投資會更加清晰。類似舊區改造的內容，是未來需要重點關注的，尤其是需要在“利益訴求”方面多研究。此類工作細節較多，需要房企或投資者精雕細琢。類似工作若做到位，則可以在全國其他城市進行更好的推廣。

??此外，規劃中還提及推進住住房領域數字化轉型。相對租賃住房體系和舊改，住房領域數字化轉型的提法比較新，值得房企和相關物業企業的關注和重視。

??尤其是最近兩年，物管行業強勢崛起，上海“十四五”住房規劃內容中多個重要方向都與物管行業息息相關，例如推動住宅小區數字化、智慧化建設；推動建立線上線下服務平臺；老舊社區改造，深度參與城市更新；建立“質價相符”物業費調節機制等。

??嘉和家業物業服務研究院院長唐卓認為，以上四個方面將是未來5年物業企業重要發展建設要點，尤其是在數字化建設方面，要積極推動物業數據平臺的建立，真正融入國家基層服務治理體系中，為居民提供更具針對性品質服務。同時在線上線下服務平臺的建立上，也要依賴于數字化服務體系與產品的完善及升級；在老舊社區改造方面，會有更多的服務市場空間被釋放出來，對于有老舊社區運營管理改造的物業企業來說將是重要的利好，也會激勵一部分物企積極布局該領域，在承擔城市發展的責任與義務；在物業服務“質價相符”物業費調價機制下，激勵物業企業全方位提升服務品質，未來物業企業將回歸服務本質，筑牢服務護城河。