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??這是信貸放松和鼓勵(lì)的重要政策，真正促進(jìn)房貸領(lǐng)域支持保障性租賃住房發(fā)展。

??新春伊始，房地產(chǎn)迎來政策大禮包。

??2月8日，央行官網(wǎng)披露，為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，加強(qiáng)相關(guān)金融政策支持，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

??央行方面表示，此舉有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放，支持我國住房保障體系建設(shè)，有助于推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

??央行方面還透露，下一步，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續(xù)加大對(duì)保障性住房建設(shè)和長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展的金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??房貸集中度管理松動(dòng)

??2021年元旦前夕，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了一項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策重磅新規(guī)——建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比均做出規(guī)定，并宣布自2021年1月1日起實(shí)施。

??這一政策嚴(yán)控下，涉房貸款壓降成為趨勢(shì)。央行數(shù)據(jù)顯示，2021年末，房地產(chǎn)貸款余額為52.17萬億元，同比增長(zhǎng)7.9%，比上年末增速低3.7個(gè)百分點(diǎn)；全年增加3.81萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)在全年人民幣貸款總額占比中下降。

??分類來看，2021年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.01萬億元，同比增長(zhǎng)0.9%，增速比上年末低5.2個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額38.32萬億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比上年末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。

??央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，近期房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步改善。下一步，央行將全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??值得指出的是，在2020年12月31日房地產(chǎn)貸款集中度管理制度推出之際，央行、銀保監(jiān)會(huì)就此答記者問時(shí)曾表示，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算；人民銀行正會(huì)同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。

??現(xiàn)在，央行、銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)一步發(fā)文明確，自本通知印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

??“這是信貸放松和鼓勵(lì)的重要政策，真正促進(jìn)房貸領(lǐng)域支持保障性租賃住房發(fā)展。此舉也體現(xiàn)了房貸集中度政策在松動(dòng)，此前是并購貸退出房貸集中度考核，體現(xiàn)了房貸集中度政策積極優(yōu)化。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此政策將促使房企申請(qǐng)貸款動(dòng)力增強(qiáng)，對(duì)于今年保障性租賃住房更快更好發(fā)展，將提供更大動(dòng)力。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評(píng)道，在保障房貸款利率比較低（可低至3.85%-3.9%）、期限比較長(zhǎng)情況下，銀行投放保障性租賃住房貸款收益會(huì)比商業(yè)性貸款低。為激勵(lì)銀行多放貸，此類貸款不納入集中度管理，有利于提高銀行放貸積極性。他預(yù)計(jì)，下一步，隨著住房租賃金融制度的建立，銀行將會(huì)單列保障性租賃住房貸款科目，并對(duì)該類貸款在認(rèn)定、投放、定價(jià)、償還等方面，建立完全不同的貸款管理制度。

??同時(shí)，他認(rèn)為有利于促進(jìn)地產(chǎn)融資轉(zhuǎn)型。“對(duì)商業(yè)性房貸限制規(guī)模，對(duì)保障性租賃住房貸款不限制規(guī)模，且利率優(yōu)惠，意在調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)普惠金融發(fā)展，其邏輯與扶持中小微實(shí)體貸款完全一致。央行、銀保監(jiān)這次也表示，加快建立完善住房租賃金融制度，也就是要針對(duì)新的住房供應(yīng)體系配置相應(yīng)金融支持制度，從而促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。”李宇嘉表示。

??保障性租賃住房迎爆發(fā)式增長(zhǎng)

??這一政策的背后之意還在于，“十四五”時(shí)期加快發(fā)展保障性租賃住房成為我國住房制度建設(shè)的重中之重。

??1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，今年要繼續(xù)推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；堅(jiān)持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。同時(shí)，完善城鎮(zhèn)住房保障體系，指導(dǎo)各地合理確定本地區(qū)住房保障制度安排。

??按照此前住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人的表述，40個(gè)重點(diǎn)城市“十四五”期間計(jì)劃籌集保障性租賃住房650萬套，2022年一年的任務(wù)量就占到了整個(gè)“十四五”的37%，比2021年實(shí)際完成高出了1.5倍以上，由此可見，保障性租賃住房將迎來一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)。

??明明債券研究團(tuán)隊(duì)測(cè)算，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬套-900萬套，對(duì)應(yīng)的新增建筑面積或在4億-4.5億平方米，對(duì)應(yīng)的開發(fā)投資將在1.7萬億-1.9萬億元，預(yù)計(jì)2022年投資將超過4000億元，拉動(dòng)地產(chǎn)投資3個(gè)百分點(diǎn)左右。

??保障性租賃住房的加速發(fā)展以及政策的加速落地，也為房企尋找新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，提供了重要契機(jī)。

??中國城市與區(qū)域治理研究院研究認(rèn)為，房企參與保障性租賃住房有幾種方式，一是直接參與保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；二是通過保障性租賃住房盤活存量用地和存量房產(chǎn)；三是通過參與運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

??東亞前海證券研究員賀燕青認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，保障性租賃住房或?qū)㈤_啟第二增長(zhǎng)曲線。房企與地方政府平臺(tái)公司對(duì)接，包括地方城投公司以及租賃國企，在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理上協(xié)同合作，對(duì)于房企本身也打通了輕資產(chǎn)服務(wù)輸出的過程。隨著土地市場(chǎng)中越來越多“配自持”地塊出讓，房企將主動(dòng)或被動(dòng)的涉足住房租賃業(yè)務(wù)，打開租賃業(yè)務(wù)新局面。

??此次央行明確，保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，在業(yè)內(nèi)人士看來，這將是商業(yè)銀行2022年重點(diǎn)推廣的房貸產(chǎn)品，房企應(yīng)該主動(dòng)把握此類信貸機(jī)會(huì)。

??李宇嘉認(rèn)為，未來一段時(shí)間，保障性租賃住房建設(shè)主要以國企央企以及大型優(yōu)質(zhì)民企（萬科、龍湖、綠城）、以及地方城投平臺(tái)為主。因?yàn)椋@類型的建設(shè)主體，在抵押物、信用等級(jí)方面更能滿足銀行的需求。此外，除保障性租賃住房開發(fā)外，對(duì)于改造類的保障性租賃住房，運(yùn)營(yíng)中的流動(dòng)資金貸款、物資采購貸款等，也應(yīng)該做出創(chuàng)新，滿足這個(gè)行業(yè)的需求。