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??房地產市場疲軟、多地疫情反復下，市場期待新一輪政策刺激。

??4月13日，國務院常務會議決定，針對當前形勢變化，鼓勵撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加大金融對實體經濟特別是受疫情嚴重影響的行業和中小微企業、個體工商戶支持力度，向實體經濟合理讓利，降低綜合融資成本。

??這是國常會7日內第二次重磅定調貨幣政策。4月6日國常會就已發聲，要適時靈活運用多種貨幣政策工具，更好發揮總量和結構雙重功能，加大對實體經濟的支持。只不過，這一次政策表述更加直接，明確提出“降準”。

??根據歷年安排，國常會“預告”之后，降準會很快落地。市場普遍預計，4月份國內落實降準概率較大，甚至降準“本周見”都有可能。一旦降準政策持續加碼，將直接利好金融地產行業，從而帶動指數步入新一輪上行周期。

??央行數據顯示，截至3月末，人民幣存款余額為243萬億元。簡單測算，若降準0.5個百分點，大約可釋放長期資金1.2萬億元。而去年12月，央行全面降準0.5個百分點，共釋放長期資金約1.2萬億元。

??4月14日早盤，滬深及港股市場地產板塊均出現不同程度上漲。截至收盤，房地產板塊震蕩走強，奧園美谷、渝開發、中交地產股價漲幅均超10%；保利發展股價創歷史新高。

??降準近了！

??此次國務院常務會議重點作出三方面工作部署：

??一是促消費，抓緊把已出臺的特困行業紓困政策落實到位，穩住更多消費服務市場主體；二是進一步加大出口退稅等政策支持力度，促進外貿平穩發展；三是確定加大金融支持實體經濟的措施，引導降低市場主體融資成本，包括鼓勵撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，適時運用降準等貨幣政策工具。

??撥備覆蓋率是實際上銀行貸款可能發生的呆、壞賬準備金的使用比率，數值越高表明銀行的風險抵御能力越強，但同時也會制約著銀行的貸款投放能力。

??近年來商業銀行尤其是大型商業銀行的撥備覆蓋率持續上升，2021年末達到239.2%，同比上升24.2個百分點，遠高于150%監管要求。其中，郵儲銀行最高，達418.61%；農業銀行達299.73%，較2020年末上升33.53個百分點，撥備余額超過7000億元。2021年末，常熟銀行、寧波銀行、招商銀行、蘇州銀行等中小銀行的撥備覆蓋率均超400%。

??“此次降低撥備率，可間接釋放更多信貸資源，有助于提升大型銀行信貸投放能力。”一位銀行人士表示。

??值得注意的是，上次類似政策出現在2020年4月21日國務院常務會議上，將中小銀行撥備覆蓋率監管要求階段性下調20個百分點。這也從側面反映出，此時高層對于貨幣政策層面的考量，與兩年前疫情剛暴發時期幾乎到了同等程度。

??此次國常會發出的一個更受市場關注的信號是降準。自2019年以來，歷次降準都由總理在國常會或其他場合明確“預告”，其表述通常比較直接，預告之后，降準很快就到來。

??植信投資首席經濟學家連平表示，4月中旬前后對存款準備金率進行調整是一個較好的時間窗口。他認為，今年一定幅度下調存款準備金率是有必要的，因為貨幣政策需要配合好積極的財政政策。不過，在美聯儲快速大力度加息背景下，我國貨幣政策利率操作會相對謹慎，再加之我國目前利率水平基本能夠匹配經濟增速，因此進一步下調利率的操作空間不大。

??上次降準是在去年12月15日，央行宣布下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。在降準前的12月3日，國務院總理李克強視頻會見國際貨幣基金組織總裁格奧爾基耶娃時曾提到“適時降準”。

??國務院常務會議一般每周召開一次。最近中央層面多次表態，要加快穩定經濟的政策出臺，且措辭一次比一次明朗化。

??3月29日，國常會要求，“穩定經濟的政策早出快出，不出不利于穩定市場預期的措施，制定應對可能遇到更大不確定性的預案”。

??4月6日，國常會提出，適時靈活運用再貸款等多種貨幣政策工具，更好發揮總量和結構雙重功能，加大對實體經濟的支持。

??4月7日，李克強總理在經濟形勢專家和企業家座談會上指出：“政策舉措要靠前發力、適時加力，已出臺的要盡快落實到位，明確擬推出的盡量提前，同時研究準備新的預案。”

??無論是降低撥備率還是降準，都意在提高銀行信貸投放能力，向市場釋放活水，讓利實體經濟。

??經濟壓力與地產疲軟

??中央層面多次釋放政策利好信號，正是逆周期調節之舉。

??必須承認，當前我國經濟正面臨2020年一季度以來最嚴峻狀況。“當前世界局勢復雜演變，國內疫情近期多發，有些突發因素超出預期，對經濟平穩運行帶來更大不確定性和挑戰。”李克強指出。

??數據顯示，3月制造業PMI和非制造業商務活動指數雙雙跌破榮枯線，經濟動能差值（制造業新訂單-產成品庫存）降至-0.1，2020年3月以來首次出現負值；3月進口同比增速下降0.1%，2020年8月以來首次出現同比下降。央行城鎮儲戶調查數據顯示，“更多儲蓄”與“更多消費”的占比差距拉大至31個百分點，與2020年一季度持平。

??央行數據顯示，3月新增社會融資4.65萬億元，同比多增1.27萬億元，這是一個超預期數字。但在中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文看來，結構并未明顯改善，新增信貸主要靠企業短貸和票據貼現支撐，居民貸款和企業中長期貸款非常疲弱；社會融資主要靠政府債券融資和表外融資支撐，由寬貨幣向寬信用的傳導并不順暢。

??數據顯示，3月住戶部門短期貸款為3848億元，同比少減1394億元；3月住戶部門中長期貸款為3735億元，同比繼續減少2504億元。居民中長期貸款主要構成就是個人住房貸款，這反映出目前房地產銷售市場依舊萎靡，過去的房地產刺激措施收效甚微。

??房企尤其是民營房企，融資環境亦未有明顯改善。

??據克而瑞統計，今年一季度100家典型房企融資總額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，環比2021年四季度微升1.8%。貝殼研究院數據也印證了這一態勢：今年一季度房企境內外債券融資累計約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴大20個百分點。

??2022年初金融委會議提出，“關于房地產企業，要及時研究和提出有利有效的防范化解風險應對方案”。

??連平認為，2022年房地產市場能否實現良性循環和健康發展的關鍵，是房企流動性風險和債務違約風險能否有效緩釋。他建議房地產行業維穩政策可依照“改善購房者預期—>釋放合理購房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供給”的方向和路徑精準施策。

??金融貸款一直是影響房地產市場很重要的一條線。降準會帶來更多流動性釋放，對于房貸投放包括按揭貸款、開發貸等都意味著利好。

??浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任盤和林認為，從樓市方面看，降準之后房企壓力可能減輕，需要買房按揭的業主壓力也會減輕，這是好的方面，能夠大大緩解企業融資壓力，從而增強企業流動性，防止違約發生。但樓市成交量可能并不會有太大提升，諸如上海、廣州等城市現階段防疫依然是首要任務，所以穩定過渡是當前降準主要目標。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降準在降低銀行成本的同時，能降低銀行按揭貸利率。目前，按揭貸利率已連續降低6個月，繼續降低對銀行利潤有一定影響。從銀行2021年財報看，銀行凈息差在收窄，其已不太愿意繼續降低貸款利率。這種情況下，通過降準釋放無成本資金，可以鼓勵銀行繼續降低利率。

??“不能高估降準對房地產市場影響，現在房地產市場主要問題是市場信心不足和預期下降，主要原因是疫情影響下經濟下行，居民收入和購買力都有所削弱，對于部分中產階層而言，他們對未來信心不足，這方面不是降準能解決的。”李宇嘉表示。