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??穩(wěn)樓市穩(wěn)預期，政策層正施以更大力度援手。

??8月31日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，聽取穩(wěn)住經(jīng)濟大盤督導和服務工作匯報，部署充分釋放政策效能，加快擴大有效需求。

??在房地產(chǎn)方面，會議指出：“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。”

??這是一周內(nèi)國務院常務會議第二次對房地產(chǎn)政策作出指示，且措辭一致，透露出高層希望各地政策加快落地的迫切性。

??8月24日國務院常務會議首次將房地產(chǎn)維穩(wěn)基調(diào)由“因城施策”調(diào)整為“一城一策”，賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)，同時由地方政府承擔調(diào)控責任。

??不同的是，此次國務院常務會議還提出“靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”的要求。這在民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬看來，意味著政策面將在供給端加大支持力度，即通過加大流動性注入，力促保交樓、穩(wěn)民生，進而切斷風險傳播鏈條，修復市場信心。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，關(guān)鍵是要落實地方的屬地責任、房企自救的主體責任；金融政策與“一城一策”同向而行，如果這些能實現(xiàn)，各方就能擰成一股繩，想出好點子，即創(chuàng)新政策工具，這就是用好用足政策工具箱的核心要義。

??穩(wěn)樓市重點是提振住房需求

??“當前處于經(jīng)濟恢復緊要關(guān)口，加快釋放政策效能至關(guān)重要。”此次國務院常務會議強調(diào)。

??就在會議召開當天，國家統(tǒng)計局公布了8月制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）數(shù)據(jù)。其中，8月份制造業(yè)PMI為49.4%，較上月回升0.4個百分點；新訂單指數(shù)為49.2%，較上月回升0.7個百分點。但兩個指數(shù)仍位于收縮區(qū)間（低于50%），表明制造業(yè)產(chǎn)需恢復力度仍需加大。

??同時，房地產(chǎn)下行態(tài)勢依然嚴峻。

??中指院數(shù)據(jù)顯示，1~8月，百強房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%；百強房企拿地規(guī)模同比下降53.3%。8月，百城新建住宅均價1.6萬元/平方米，環(huán)比下跌0.01%；環(huán)比下跌城市數(shù)量為69個，較7月增加22個，較去年同期增加39個。

??易居研究院數(shù)據(jù)亦顯示， 8月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積為2389萬平方米，環(huán)比下降8%，同比下降32%。從單月成交面積同比增速看，4月份出現(xiàn)了61%的較大降速，6月份降速收窄至29%，但到了7~8月份降速又有所擴大，分別為33%和32%。這說明樓市復蘇過程面臨阻力和不確定性，也說明提振住房需求的迫切性。

??此次會議提出，要“要繼續(xù)爭分奪秒抓落實，用‘放管服’改革辦法再推進穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策發(fā)揮效能，細化實化接續(xù)政策、9月上旬實施細則應出盡出，著力擴大有效需求，促投資帶消費增就業(yè)，鞏固經(jīng)濟恢復基礎(chǔ)，增強發(fā)展后勁”，并作出三方面部署安排：

??一是穩(wěn)投資。在用好新增3000億元以上政策性開發(fā)性金融工具基礎(chǔ)上，對其用途作進一步細化：對符合條件成熟項目要滿足資金需求，避免出現(xiàn)項目等資金情況；將上半年開工項目新增納入支持范圍，對之前符合條件但因額度限制未投放項目自動納入支持；將老舊小區(qū)改造、省級高速公路等項目納入支持，并盡可能吸引民間投資。   

??二是穩(wěn)地產(chǎn)。會議要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款，促進汽車等大宗消費”。

??三是做好督導和服務工作。國務院再派一批督導和服務工作組，赴若干省份推動政策落實；各地也要建立督導和服務工作機制；項目要按照有回報、保證資金不挪用和工程質(zhì)量原則不失時機推進。

??這些措辭說明，在當前穩(wěn)經(jīng)濟過程中，房地產(chǎn)業(yè)的重要性更加凸顯。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，穩(wěn)樓市的基礎(chǔ)和最根本工作就是要穩(wěn)交易需求，其中剛性和改善性住房需求是重中之重。住房需求不提振，對于后續(xù)房企債務問題化解、保交樓工作開展、購房者預期調(diào)整、房地產(chǎn)金融風險化解等都會產(chǎn)生較大影響。

??“保交樓”專款使用要更靈活

??此次國務院常務會議新增關(guān)于“靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”的提法，這在業(yè)內(nèi)看來亦是重要信號，即相關(guān)資金有望加快落地。

??8月19日，住建部消息稱，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

??市場面消息稱，近日，專項用于“保交樓”2000億元全國性紓困基金啟動，由央行指導國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排；后續(xù)，中國進出口銀行或也會加入。

??但并不是所有項目都會納入專項貸款紓困范疇，而是嚴格限定用于各地已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，并實行封閉運行、專款專用。

??李宇嘉認為，這些較為嚴格的條件或許限制了紓困資金的落地，且資金使用審批程序也較為繁瑣。“先由省級政府對本省有關(guān)城市的借款主體、借款需求及項目清單進行審核；再報送有關(guān)部門備案；住建部、財政部、央行再進行信息復核，額度如何分配，可能需要更高層決策，整個周期會比較長。再加上出險房企‘多頭融資’、債務關(guān)系復雜、被抽調(diào)的預售資金規(guī)模大，資金落實下去直到項目交樓，中間頗費周折。何況各方資金本來就不太愿意碰這類項目。”

??此次國務院常務會議提出“靈活應用”保交樓專項借款。在李宇嘉看來，并非是放寬條件，而是在大原則下，各地落實屬地責任、房企落實主體責任，多方合力創(chuàng)新工具選擇。比如，本項目資金無法平衡，但可以跨項目實現(xiàn)資金平衡，即同一個公司的其他項目可以與此項目一起來操作；還可以在投入專項借款的同時，引入品牌代建方，這也是一種方式。

??圍繞“保交樓”工作，8月25日，國務院督導和服務工作組赴福建實地查看逾期難交付房地產(chǎn)項目，這也意味著專項借款政策勢必加快落地。

??需求端保住房交易，供給端保交樓，政策思路已非常清晰。