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??臨近“金九銀十”，地方政府刺激樓市的措施開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)。

??9月14日，一份有關(guān)廣州新房限價(jià)的新細(xì)則流出，其核心是新項(xiàng)目的備案價(jià)由原來(lái)按均價(jià)上下浮動(dòng)6%，調(diào)整到了上浮10%、下浮20%，幅度大為放寬。

??對(duì)于該消息，廣州官方尚未有回應(yīng)，但一位業(yè)內(nèi)人士給了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者一個(gè)意味深長(zhǎng)的回復(fù)：“只做不說(shuō)。”

??根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月份，廣州新建商品住宅成交規(guī)模持續(xù)下滑，成交面積環(huán)比下降5.5%，同比下降12.3%。為了加速去化，不少樓盤(pán)的降價(jià)幅度早已達(dá)到了20%。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，目前廣州樓市處于縮量、分化的調(diào)整階段，外圍樓盤(pán)頻繁進(jìn)行價(jià)格讓利，而市中心也有熱門(mén)樓盤(pán)一房難求，兩方面都有加大備案價(jià)浮動(dòng)范圍的需要，這是當(dāng)前動(dòng)態(tài)實(shí)施價(jià)格指導(dǎo)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，也有利于為“金九銀十”提供一個(gè)相對(duì)寬松的營(yíng)銷(xiāo)政策環(huán)境。

??新房備案價(jià)松動(dòng)

??據(jù)了解，廣州這次的限價(jià)調(diào)整覆蓋了全市的在售項(xiàng)目，并針對(duì)網(wǎng)簽、新項(xiàng)目的備案以及再續(xù)項(xiàng)目分別進(jìn)行了放松的安排。

??其中，2022年3月29日前做過(guò)價(jià)格備案的單元，網(wǎng)簽下限可以突破10%;3月29日后價(jià)格備案的單元(網(wǎng)簽已設(shè)下限10%)，若超出備案價(jià)下浮10%成交，可向區(qū)住建局提出申請(qǐng)，經(jīng)市局同意后可取消下限進(jìn)行網(wǎng)簽。

??新項(xiàng)目方面，一房一價(jià)由原來(lái)按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為上浮10%，下浮20%，樓棟均價(jià)不能超項(xiàng)目核定線均價(jià)，網(wǎng)簽設(shè)置下限10%。

??至于已完成價(jià)格備案超3個(gè)月的未售單元，可按照新項(xiàng)目原則進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，調(diào)整原則是均價(jià)不能上浮，分戶單價(jià)可按上浮10%，下浮20%調(diào)整。

??對(duì)于這次的備案價(jià)調(diào)整，業(yè)內(nèi)并不意外。今年2月份，廣州豪宅的限價(jià)便已有所松綁，當(dāng)時(shí)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的表態(tài)是，廣州一直以來(lái)都實(shí)施嚴(yán)格的價(jià)格指導(dǎo)，但各樓盤(pán)備案價(jià)根據(jù)周邊樓盤(pán)情況進(jìn)行通盤(pán)考慮，并實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo)，沒(méi)有按價(jià)格專門(mén)去設(shè)置一個(gè)紅線，每個(gè)樓盤(pán)每個(gè)時(shí)期備案價(jià)會(huì)有所波動(dòng)。到了4月份，普通住宅的限價(jià)也有了松動(dòng)的跡象，不少網(wǎng)紅盤(pán)都拿到了超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期的備案價(jià)。

??從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松已是大勢(shì)所趨。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至7月末，全國(guó)共有385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等。

??9月10日，瀏陽(yáng)市發(fā)布了一則有關(guān)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知，其中有一條就是鼓勵(lì)房企自行制定讓利政策。

??“金九銀十”的憂慮

??從新項(xiàng)目的價(jià)格跌幅由6%調(diào)整到20%，可看出當(dāng)前廣州樓市的嚴(yán)峻程度。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，8月份，粵港澳大灣區(qū)9個(gè)城市共推貨13177套，同比下降39%，去化率28%，同比下降8個(gè)百分點(diǎn)，廣州的去化率僅22%，連均值都達(dá)不到。

??每一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)人員都很焦慮。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜給自己訂下了一個(gè)“百日行動(dòng)”的計(jì)劃，從8月20日開(kāi)始，每個(gè)周末選一天走訪三至四個(gè)在售項(xiàng)目，一直到12月份。“必須到前線去，了解市場(chǎng)情況，給員工、給客戶信心。”他每到一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)找客戶聊天，詢問(wèn)對(duì)方為什么不買(mǎi)房，猶豫的因素是什么。“走了幾個(gè)星期，發(fā)現(xiàn)賣(mài)一買(mǎi)一的客戶占很大一部分，但是現(xiàn)在二手市場(chǎng)非常差，導(dǎo)致他們也無(wú)法果斷買(mǎi)新房。另一方面，豪宅的需求已經(jīng)消化得差不多了，剛需和改善型客戶有需求，但是購(gòu)買(mǎi)力還沒(méi)提振起來(lái)。”

??這樣的局面，已不是普通的優(yōu)惠措施能夠破解的，“最直接有效的方式還是降價(jià)，而且要一步到位的降。”黃韜介紹，從8月的最后一周開(kāi)始，很多貨量大的項(xiàng)目就決定不等了，以價(jià)換量。在該公司代理的40多個(gè)項(xiàng)目中，選擇降價(jià)走量的項(xiàng)目比例由6月份的10%提升到了目前的40%。

??據(jù)了解，除了早早就開(kāi)始降價(jià)的增城區(qū)外，近期南沙區(qū)不少在售項(xiàng)目也都下調(diào)了售價(jià)，幅度較大的從2.7萬(wàn)元/平方米降至2.1萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)22%。其他區(qū)域，則有項(xiàng)目直接給樓價(jià)打了個(gè)八折，按總房?jī)r(jià)的20%給購(gòu)房者返還京東購(gòu)物卡，甚至還聯(lián)系好了購(gòu)物卡的買(mǎi)家，提供一條龍服務(wù)。

??按照黃韜的估算，樓價(jià)再降10%至20%，成交量可能又會(huì)走一波。“今年不會(huì)有‘金九銀十’了，一直到年底，降價(jià)都會(huì)是主旋律”。

??肖文曉也表示，廣州的新房市場(chǎng)在六月份好不容易沖到了7000多套的水平，七八月份又回到了6000多套的低位。“如果最近沒(méi)有新的特別的利好支持，光靠開(kāi)發(fā)商自己努力，今年的‘金九銀十’想要交出一張漂亮的成績(jī)單，難度真的很大。”