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??小區停車位、架空層、會所及游泳池等產權到底歸誰？住宅小區究竟哪些部位屬于業主共有部分產權？

??隨著《海南省關于加強住宅小區共有部分產權管理的指導意見》（以下簡稱“指導意見”）即將出臺，一直困擾小區共有部分產權糾紛難題或將得到明確界定和有效解決。

??中國房地產報記者了解到，海南擬出臺的指導意見，將住宅小區9大類共有部分產權進行了明確和細分，其中包括業主普遍關心的小區車位、架空層、會所及游泳池等產權歸屬問題。

??目前該指導意見正處于初稿征詢意見階段，內容仍有待優化。記者了解到，專門針對住宅小區共有部分產權而出臺省級規范性文件在國內并不多見。

??住宅小區共有部分產權問題，是隨著我國住房制度改革及城市建筑向高空發展而衍生出的新課題。2007年3月16日我國《物權法》頒布，對于我國建筑物區分所有權制度在立法上具有劃時代意義：建筑物區分所有權制度在我國得以正式確立。2021年1月1日，隨著我國《民法典》的頒布實施，《物權法》同時廢止。

??但相關法律對建筑物區分所有權的規定過于原則，住宅小區的共有部分范圍散見于多部法律法規中，但不夠明確。對實踐中出現的許多糾紛和問題，特別是對共有部分的權屬和利用方面，難以有效解決。上述指導意見的出臺，或將有效解決住宅小區共有部分產權不明確問題，對其他省市出臺類似規范文件也具有參考意義。

??扯皮的共有部分產權

??“設在小區架空層的自動售菜機占用了小區公共資源，菜價怎么比小區菜店的還要貴呢？”今年8月，海口市南海大道南海幸福城小區有業主抱怨，并因此引發了小區業主的爭論和聲討。

??該小區業主認為，自動售菜機是一種商業行為，占用了小區業主共有部分產權資源，菜價高并不合理。由于該小區尚未成立業委會，過道及電梯廣告收益去向、電費公攤等常常受到業主質疑。但小區物業公司對此并未正面回應。

??因小區架空層等共有部分產權權屬不明，小區業主權利被侵害情況時有發生，小區開發商、物業公司和業主因此產生的矛盾糾紛越來越多。

??在海口市12345政府服務便民熱線平臺，有業主反復投訴海口市麗晶路麗晶海景花園聽濤居、逐浪居的架空層相關問題。

??據業主最近一次投訴稱，該小區上述架空層原本歸全體業主共有，但是開發商卻辦理了房產證。他們認為，開發商把全體業主的公共部分架空層占為己有，侵害了廣大業主利益。“小區架空層被開發商違法售賣，無視業主強烈抗議強制裝修。”業主投訴稱。

??記者了解到，雖然業主通過海口12345平臺多次投訴，有關部門也對此進行了答復，但他們對政府部門的答復仍不滿意。同一問題的持續投訴，讓有關部門也很無奈。

??記者見到了海口市住建局在10月4日答復該網絡投訴件稱，經查，海口市遺留辦根據當時遺留政策進行受理，并根據辦理流程，依次發文給各職能局征詢意見；后根據各職能局答復意見，2017年召開聯席會議將議定結果函告不動產登記中心。項目已辦理產權登記，針對架空部分改變性質問題，規劃部門已證實有明確處置意見。

??小區業主對該答復不滿意，再次進行了投訴。10月10日，海口市住建局再次重復了上述內容，并表示該項目已辦理不動產權證并辦理現房銷售備案手續，在海口市資規局不動產登記中心未撤銷架空層產權證的情況下，市住建局不能認定銷售架空層存在違規銷售情況。

??10月10日，海口市自然資源和規劃局引用了海口市住建局上述答復后稱：“我局不動產登記中心是根據（海口市）住建局歷史遺留辦公室出具的會議紀要（給開發商）辦理的不動產權證，我局未收到相關涉及架空層改變用途變更申請。”

??關于小區架空層等產權糾紛的投訴并非個案，反而是各住宅小區的共性問題。針對業主的投訴，政府部門疲于奔命處理協調，但最終處理效果不佳。

??擬出臺“住宅小區共有部分產權”新規

??在海口市12345平臺，業主對小區架空層產權歸屬問題的投訴只是一方面，關于小區車位、游泳池及會所等產權歸屬問題的投訴也不少。隨著海南自貿港建設步伐的加快，該省住宅小區越來越多，對建筑物區分所有權是城市居民這一龐大群體最關心的熱點和難點問題。

??記者從有關方面獲悉，為了明確住宅小區共有部分產權，解決因共有部分產權不清導致的各類糾紛，早在2019年9月，海南省住建廳成立起草小組，著手起草該指導意見。由于當時《海南經濟特區物業管理條例》正在修訂，關于共有部分產權管理擬通過條例修訂一并解決，指導意見的起草工作暫停推進。

??但修訂實施的《海南經濟特區物業管理條例》對業主共有部分產權規定較為簡單。于是，海南省住建廳主導下的起草小組重啟起草工作，目前已重新修改完成指導意見（初稿，下同），并在一定范圍內向社會有關方面征詢意見。

??記者獲悉，該指導意見主要包括住宅小區共有部分產權的界定和登記管理等內容。其中，住宅小區業主共有部分的范圍主要包括：建筑物的基本結構部分、公共通行部分、附屬設施設備部分、服務性結構空間部分，以及占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、建筑區劃內的室外文化活動場所等公共場所和公用設施設備等9個方面。

??在上述9大類住宅小區共有部分產權中，業主最關心的是小區停車位、架空層等產權的明晰界定。

??對于小區車位產權的界定，指導意見表述稱，“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”，屬于小區業主共有部分產權范圍；“建設單位銷售商品房的銷售備案價格包含商品房和車位價格的，建筑區劃內建設單位所有的車位屬于全體業主共有”。

??記者了解，對于小區“架空層”“游泳池”等細分部位，指導意見并沒有詳細載明。

??關于住宅小區共有部分產權登記管理，指導意見明確海南省住宅小區項目從規劃設計開始，到建設單位申請房屋所有權初始登記，要明確屬于業主共有部分的位置、面積和功能等。

??該指導意見的出臺，對規范該省住宅小區共有部分產權管理、明晰業主共有部分產權歸屬和登記要求、保障業主及其他權利人的合法權益，起到“度尺”的作用。

??爭論焦點：車位會所等產權歸誰？

??“實踐中，車位還包含人防車位和非人防車位、以及開發商投資建設的立體車庫。”中國物業管理協會法律與政策委員會委員、河南千業(海口)律師事務所高級合伙人胡留喜告訴記者，車位、車庫分為多種不同的情況，在“建設單位銷售商品房的銷售備案價格包含商品房和車位價格的，建筑區劃內建設單位所有的車位屬于全體業主共有”中，將車位、車庫直接認定為業主共有部分產權欠妥。

??胡留喜表示，人防車位作為人防工程的一種現實存在形式，本質屬性為國防戰備設施，應當歸國家所有，作為人防工程的地下室不計入共有地下面積。因此，人防車位雖然是未登記成為特定業主所有權的客體，但仍無法突破《人民防空法》強制性規定，成為開發商所有或業主共有的部分，只能按照 “誰投資，誰受益”的原則對外出租經營。

??針對飽受爭議的住宅小區會所的產權歸屬，胡留喜認為，住宅小區會所是小區內的一種獨立配套公建，其主要功能是給業主提供健身、休閑、娛樂、商務中心等便民服務。但由于法律法規對小區會所的產權歸屬問題缺乏明確的界定，導致涉及小區會所的矛盾糾紛不斷，確定不同類型會所的產權歸屬，對于定紛止爭尤為重要。

??海南部分開發商認為，對于小區共有部分產權界定，應增加“屋頂構筑物”“充電樁”“公共游泳池及其水循環處理用房淋浴間和換衣間、公共廁所、水塔（池）”，以及“架空層”。他們還認為，關于共有部分產權使用管理制度里屬于共有部分的范圍和不屬于共有部分的范圍易引起爭議，建議將屬于和不屬于的內容、明細等納入《商品房買賣合同》中進行明確。

??開發商還建議，關于后續共有部分產權問題若歸業主所有，如泳池、架空層和車位等產權歸屬全體業主共有，后期應明確物業與業主簽訂相關協議時約定的經營事項。