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??市場期待已久的新政終于出臺。

??3月19日晚，無錫發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干措施的通知》（以下簡稱“通知”），提出十條精準支持剛性和改善性住房需求的新措施。其中，重點包括優(yōu)化住房限購范圍、下調(diào)首套房貸利率至3.8%、推進“房票”購房等。

??無錫此次優(yōu)化樓市調(diào)控新政并不意外。2月11日，無錫市政府召開全市房地產(chǎn)企業(yè)座談會，與企業(yè)家代表面對面交流，聽取對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展以及相關(guān)政策措施的意見建議。

??無錫市市長趙建軍在無錫市房地產(chǎn)企業(yè)座談會上表示，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，將盡快研究推出系列“增量”政策和配套舉措，為提振信心預期、推動消費回暖、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展營造良好環(huán)境。明確指出將提供最強政策支持，統(tǒng)籌“政府所能”“企業(yè)所需”，因時因勢升級迭代現(xiàn)有政策體系、系統(tǒng)集成經(jīng)驗做法，不斷強化政策“落地感”，切實提升企業(yè)獲得感。

??2月14日，2023年無錫市土地儲備與出讓管理委員會成員會議召開。會上，無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局匯報了房地產(chǎn)市場形勢及擬出臺的相關(guān)政策措施。

??對于通知的發(fā)布，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示， “錫十條”是近期地方紓困地產(chǎn)較為系統(tǒng)全面的一攬子政策體系。從內(nèi)容上看，基本都是在需求端著力，反映了當前市場銷售下行的事實，倒逼政策迫切在需求端著力，“單靠需求刺激盡管會有效果，但邊際效果有限”。

??李宇嘉建議，未來一方面要推動供給側(cè)改革，多增加釋放中小戶型、中低價位、配套完善的住房；另一方面，還是要加大對新市民、無房戶、外來人口在收入、就業(yè)上的扶持力度，才能從根本上改變需求疲軟的現(xiàn)實。

??全力支持剛需購房

??放松限購、下調(diào)首套房貸利率至3.8%、推進“房票”購房、優(yōu)化預售資金監(jiān)管，無錫樓市終于迎來了全面放松政策。

??從限購方面來看，通知指出，對在無錫工作、但社保和個稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明，可以在本市購買1套新建商品住房。

??取消了此前“非本市戶籍居民家庭在限購區(qū)域申請購買住房時，應提供6個月（含）及以上在本市繳納社會保險或者個人所得稅證明（對依據(jù)省、市有關(guān)人才政策引進的非本市戶籍人才除外）”的要求。

??對長期在無錫居住生活、且已具備落戶無錫市區(qū)條件，但因子女教育、宅基地資格等原因未辦理落戶手續(xù)的購房戶，可參照本地戶籍居民家庭，在市區(qū)購買第二套新建商品住房用于改善居住條件。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，這一舉措降低了非本地戶籍群體的購房門檻，不僅能夠提升無錫樓市購買力，也將在一定程度上提升無錫的人口吸附能力，尤其是對高素質(zhì)人才的引進將起到一定積極作用，進而帶動無錫高科技等領域以及城鎮(zhèn)化進程的快速發(fā)展。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士認為，這是放松限購的又一途徑，“此前武漢、南京均出臺允許6個月的居住證明即可購房的政策，對當?shù)刭彿啃枨筢尫女a(chǎn)生了積極效果。”

??另值得注意的是，新規(guī)主要聚焦于新建商品房。

??按照新規(guī)，新市民憑借半年居住證明就可以在限購區(qū)域買一套新建商品房，但購買二手房時仍保留原來的限購政策，即應提供6個月（含）及以上在本市繳納社會保險或者個人所得稅證明，反映出當前無錫希望加強新房的流通性來恢復樓市活力；

??對尚未落戶但長期在錫居住、且具備落戶條件的非本市戶籍家庭放開第二套新建商品住房，也可釋放部分改善購房群體的購房需求。

??對此，李宇嘉分析，這意味著無錫市新房消化壓力比較大。“另一方面也反映了，當前市場分化嚴重，高端改善盡管有活力但體量較小，帶不動市場；有購房需求的剛需、外來人口買房積極性較弱。”

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年1~2月，無錫新建商品住宅共成交約34萬平方米，較上年同期下降20.3%。進入3月，無錫新房周度成交面積有所修復，但從絕對規(guī)模上看，與前幾年周度成交水平相比仍有一定距離。

??相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，截至2月末，無錫商品住宅可售面積出清周期達20個月，市場庫存去化壓力仍較大。

??與此同時，新政還提出優(yōu)化住房限購范圍，將梁溪區(qū)、濱湖區(qū)、新吳區(qū)的部分街道，以及錫山區(qū)的錫東新城，惠山區(qū)的惠山新城等商品住房庫存偏高、去化周期較長的限購區(qū)域，調(diào)整為非限購區(qū)域，降低當前區(qū)域內(nèi)項目的庫存去化水平，提升去化速度，煥發(fā)區(qū)域活力。

??關(guān)榮雪認為通過擴大非限購區(qū)域，不僅可以釋放更多住房需求，同時還將促進區(qū)域間地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

??此外，新政明確建立首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制，自2月8日（含）起，無錫市個人首套住房貸款利率進行調(diào)整，最低可執(zhí)行3.8%；優(yōu)化商品房價格備案制度，對于新建商品房項目，給予企業(yè)在價格申報備案上一定的自主性，企業(yè)可在不超過有關(guān)限定條件范圍內(nèi)，自主申報備案價格；完善征收拆遷安置補償方式，加大拆遷安置貨幣化力度、推進“房票”購房。居民個人換購住房個人所得稅政策持續(xù)落實，在2022年10月1日至2023年12月31日期間，納稅人出售自有住房后，1年內(nèi)重新購買住房的，按規(guī)定條件申請退還相關(guān)個人所得稅。

??2022年新房供求均創(chuàng)近10年新低

??受行業(yè)大勢影響，2022年無錫房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2022年，無錫市新房供應面積為322.56萬平方米，同比減少51.09%；新房成交面積為319.87萬平方米，同比減少50.47%；總成交套數(shù)為24945套，同比下降54.22%；成交金額約為751.93億元，同比下降46.03%；成交均價23508元/平方米，同比上漲5.96%。

??從數(shù)據(jù)來看，供應面積、成交面積均近乎下滑50%，均創(chuàng)下十年來新低。成交均價則再創(chuàng)無錫新高。

??今年春節(jié)假期，隨著消費市場逐漸回暖，一系列利好政策的發(fā)布，無錫的房地產(chǎn)市場也開始逐漸活躍。

??無錫經(jīng)開區(qū)一銷售顧問表示，春節(jié)假期影響有限，客戶來訪、成交都不錯，“不少客戶都是沖著大面積房源來的。”

??進入2月，房企持續(xù)發(fā)力，開展花樣促銷活動，推盤節(jié)奏加快，成交量繼續(xù)回升。

??據(jù)諸葛研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年2月無錫新房成交1597套，環(huán)比上漲76.46%，同比上漲6.25%。從累計成交來看，1~2月無錫新房成交2502套。

??無錫本土某房企營銷人士告訴記者，春節(jié)過后他們公司的改善項目“成交很火”且買家下手速度很快，這樣的行情比去年要好太多。

??不過，在很多樓盤人氣旺盛的同時，也有部分項目遇冷。上述營銷人士表示，除去價格、地理因素外，還有部分項目因延期交付或者開發(fā)商出險，成交情況比較慘淡。“很多賣了好幾年，去化率依然很低。”

??關(guān)榮雪表示，在當前樓市回升持續(xù)性仍具一定挑戰(zhàn)的背景下，無錫寬松政策的出臺是必要的，也是值得借鑒的，預計后續(xù)將會有更多城市跟進政策的優(yōu)化調(diào)整。

??陳文靜認為，本次從供需兩端繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，需求端放松限購政策，促進剛需和改善住房需求釋放，短期政策效果或進一步顯現(xiàn)，帶動新房成交規(guī)模提升。未來預計也將有更多城市跟進，對限購政策、限購區(qū)域進行調(diào)整優(yōu)化，促進需求釋放。