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??每季度召開的中央政治局會議都是決定經(jīng)濟政策方向的關(guān)鍵會議，尤其是7月下旬年中政治局會議承上啟下，其重要性僅次于為次年定調(diào)的12月會議。

??“當前經(jīng)濟運行面臨新的困難挑戰(zhàn)，主要是國內(nèi)需求不足，一些企業(yè)經(jīng)營困難，重點領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多，外部環(huán)境復(fù)雜嚴峻。”這是中央層面對于中國經(jīng)濟環(huán)境的最新判斷。

??7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。其中對于房地產(chǎn)方面出現(xiàn)重大調(diào)整信號。

??會議強調(diào)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??相較4月份召開的中央政治局會議強調(diào)“要堅持房住不炒定位”，此次中央對于樓市定調(diào)發(fā)生重大變化。

??多位業(yè)內(nèi)人士解讀認為，過去一年多，普通二線和三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，此次調(diào)整優(yōu)化將主要針對核心一二線城市，即22個熱點城市下半年限制性政策大概率松動。

??供求關(guān)系發(fā)生改變 適時調(diào)整優(yōu)化

??自2017年以后，隨著黨的十九大提出“化解重大金融風(fēng)險”，中國進入了“全民降杠桿時代”，全國房地產(chǎn)隨之進入“下行期”。

??進入2022年以來，房地產(chǎn)政策一再“松綁”，但主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”階段，且多為三四線城市，一直被認為樓市供不應(yīng)求的22個核心一二線城市，限購、限貸、限價等政策一直未有松動。

??這22個城市分別是北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫共18個二線城市。

??據(jù)報道，這22個城市對樓市“四限”（限購、限貸、限價、限售）政策的調(diào)整，須報市住建局、省住建廳、住建部等部門通過后，還需報國務(wù)院審批。

??“當前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。”這是此次中央政治局會議對樓市調(diào)控作出重大調(diào)整的大前提。也就是說，當前行業(yè)主要矛盾，已經(jīng)不是供不應(yīng)求激發(fā)炒作行為，而是需求不足，房地產(chǎn)可能已告別了大范圍過熱走勢。

??這與央行的判斷一致。7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發(fā)布會上表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間。

??2023年上半年樓市表現(xiàn)很差。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%，為年內(nèi)最大降幅；全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%，降幅連續(xù)兩個月擴大；商品房銷售額6.31萬億元，增長1.1%，增幅連續(xù)兩個月縮小。

??房價下跌壓力亦加大。自2022年2月以來，二手房價格連續(xù)17個月同比下跌，且6月份跌幅在連續(xù)4個月收窄后再次擴大。

??國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉解讀稱，從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場正從過去高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化、市場供求關(guān)系調(diào)整決定的。

??從當前市場階段特征來看，2022年我國總?cè)丝诔霈F(xiàn)1962年以來首次下降，城鎮(zhèn)化進程放緩，過去20多年我國人均住房面積明顯提升，當前戶均擁有住房接近1.1套，居民基本住房需求已得到滿足，房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求階段趨于飽和，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)住房過剩。

??為適應(yīng)新形勢，會議強調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性購房需求”。

??財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康表示，從前以行政手段為主、具有權(quán)宜之計性質(zhì)的不得已的限購、限貸甚至限價措施，現(xiàn)在已明顯不合時宜，要盡快把能取消的都取消，釋放出剛性需求、改善型需求。

??一二線城市在房貸利率等金融方面也有望出現(xiàn)松動。“金融部門將積極配合有關(guān)部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”鄒瀾表示。

??中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長連平表示，2023年下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合條件的一線和重點二線城市可能會取消或適度取消限制性購房政策，此前已經(jīng)有若干城市調(diào)整了部分片區(qū)的限購、限貸、限售政策，未來可能會有更多城市加入，以激活購房需求。

??加大保障房供給 積極推動城中村改造

??本次會議還指出，加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??這與7月21日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》政策保持一致，對改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

??近年來，政府持續(xù)推進保障性住房建設(shè)，加快健全住房市場與住房保障兩個體系，預(yù)計城中村改造、閑置資產(chǎn)盤活也將是加大保障性住房建設(shè)和供給的重要方式。

??此次會議再次強調(diào)，“要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”，而房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險主要還是集中在房企。

??植信投資研究院資深研究員馬泓表示，目前房企償債壓力不容忽視，年內(nèi)“保交樓”專項借款可能存在一定資金缺口，這對房地產(chǎn)投資形成明顯拖累。同時，房企銀行貸款利率高于其投資回報率，導(dǎo)致過去兩年多時間內(nèi)房企盈利大幅度收縮、甚至部分上市房企出現(xiàn)虧損，也是導(dǎo)致銀行業(yè)房企不良貸款產(chǎn)生的重要原因。

??馬泓預(yù)計，2023年下半年將加大住房金融供給側(cè)支持力度，加快推進支持房地產(chǎn)“金融十六條”及融資“三支箭”政策落地，以有效化解房企金融風(fēng)險。下半年房地產(chǎn)政策有望進一步加大支持力度，在激活居民購房需求、擴大城中村建設(shè)的同時，有效緩釋房企風(fēng)險，以長短結(jié)合的政策組合促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期房地產(chǎn)走勢來看，開發(fā)商層面風(fēng)險依舊突出。近日部分民企債券價格暴跌，未來房企仍存在債務(wù)違約預(yù)期，甚至可能向穩(wěn)健企業(yè)擴散。同時，保交樓進度不及預(yù)期。百年建筑網(wǎng)對全國1114個保交樓項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國保交樓完成率只有34%。

??李宇嘉預(yù)計，下半年政策層面會著力防范樓市大幅度下滑風(fēng)險，包括適時調(diào)整優(yōu)化政策，加快推進保交樓，風(fēng)險處置等，以對沖行業(yè)下行。具體政策包括繼續(xù)降低LPR、下調(diào)存量房貸利率、降低二手房交易成本等，以支持剛需和改善型住房需求。同時，把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略與深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來，包括加大保障性住房供給、加快推進城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市問題，釋放其消費潛力，并帶動家居等大宗商品消費。