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??2023年8月21日，深圳市住房建設局網站發布相關通告，推出兩個項目的配售人才住房702套，其中兩房戶型420套，三房戶型282套。

??此次人才住房的配售對人才認定標準進行調整，覆蓋了全日制專科學歷人才。同時，符合條件的三人家庭可申請購買三房戶型。

??這是今年以來深圳人才房第二次降低申購門檻。早在2023年2月28日，深圳就將未婚單身人群購買人才房的年齡限制由35歲降至了30歲，同時也放寬了對共同申請人的戶籍要求。

??但是從當時的結果來看，超八成購房者未選房，不同區域項目分化嚴重、兩房三房分化也較為明顯，整體棄選率較高。

??2023年7月3日，深圳市發布了《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》，于8月1日正式實施。施行之日起，不再安排建設安居型商品房和人才住房。

??簡單來說，深圳的住房保障體系將由當前公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主，轉為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三種類型為主。

??隨著我國住房保障體系的完善，未來“人才房”將成為歷史。

??8月21日深圳市住房保障署啟動深業頤瑞府、御棠上府兩個可售型人才住房項目配售。按照申請家庭資格條件分為四個隊列，其中第三隊列將申請門檻由此前的本科降低至“申請人具有全日制專科學歷，或者具有中級及以上專業技術資格，且具有中專及以上學歷等”。此外，第四隊列的三人家庭可申購三房戶型。

??這是深圳今年第二次降低人才房申購條件。

??2023年3月，深圳住建局發布《深圳市地鐵集團有限公司 深圳市南山人才安居有限公司關于面向人才配售深鐵熙府、安居同樂馨苑項目住房有關事項的通知》。將人才房的申請條件分了兩個申請隊列，第一隊列優先于第二隊列選房。

??和首批人才房申請條件相比，主要有兩點放寬：首先是單身年齡的限制，首批人才房申請條件中單身需要年滿35周歲，現在的第二隊列單身放寬到年滿30周歲。其次共同申請人的限制，首批申請條件中要求申請人和共同申請人均為深戶，現在第二隊列只需申請人深戶，其他共同申請人沒有戶籍限制。

??對比這兩次人才房申購條件的調整，深圳人才房的門檻已有以下四大變化。

??1、從全日制本科及以上學歷降至全日制專科學歷，或者具有中級及以上專業技術資格，且具有中專及以上學歷等；

??2、從單身35周歲放寬至年滿30周歲；

??3、從共同申請人均為深戶放寬至申請人深戶；

??4、從高層次人才、4人及以上家庭方可認購三房放寬至家庭人口數為3人即可認購三房戶型。

??深圳人才房放寬申購條件的背后，一方面是前幾批人才房整體棄選率較高，另外一方面也與整體樓市銷售端低迷有關。

??2022年深圳推出第一批人才房，超1.5萬戶家庭選購4422套房源，歷時20天的選房，最終僅有1930套被選定，去化率約43.65%。

??不同區域項目分化嚴重、兩房三房分化也較為明顯，光明中心區的九樾廣場是唯一一個2房3房都售罄的項目，其次是寶安西鄉的安居鴻棲臺和龍華上塘的星河開市客兩房也被選完；龍崗寶龍和大鵬新區的3個項目卻銷售慘淡，大鵬的安居君蘭灣府三房最終選房率只有1%左右，寶龍的安居顥龍苑三房也僅22%的選房率。

??相較2022年，2023年深圳市第一批人才房項目由于地段較優秀，銷售情況好過2022年，但整體棄選率仍然較高。

??2023年深圳市第一批人才房推出11個人才房項目，共8510套房源，除了坪山區、大鵬新區，其他區均有涉及。

??從公布的選房結果來看，其中，安居同樂馨苑項目199套可售人才房全部告罄，606戶申購者選走了199套房。值得注意的是，兩房棄選率超過60%，三房更是超過70%的人放棄了選房。

??深鐵熙府配售2080套，配售均價為59394.52元/㎡（含裝修），終審合格認購申請家庭共10677戶。其中兩房共1065套，超一萬戶（第一隊列5311戶）申購，但第一隊列高達五倍的申購率都未將一千余套的兩房選完，第二隊列選房排序7550買到最后一套兩房戶型，棄選率超八成。三房方面，最終708人選走了155套房，剩余860套，去化率僅15%。

??一線城市房價高企導致的購房壓力，讓很多年輕人慢慢“逃離北上廣”，為了緩解年輕人置業困難，留住人才，深圳推出了人才房，這些人才房的價格僅相當于區位商品房的六折，可為什么棄選率如此之高？

??究其原因，主要是以下幾點。

??1、十年內禁止交易

??根據深圳市人才安居集團披露的信息，可售型人才房售價雖然為周邊市場價的60%，但需要簽訂買賣合同，10年后方可根據有關規定申請100%產權上市交易。

??2、得房率差

??很多人申購成功之后，實際去看房卻發現很多房型的公攤要大于普通商品房，70平的戶型，實際面積只有50平出頭的房型比比皆是。

??3、價格優勢不明顯

??在樓市尚不明朗的情況下，新房銷售去化普遍較差，很多開發商開盤即打折，二手房由于指導價一直存在，很多急于出手的賣房者會低于指導價賣出，人才房價格方面優勢小了，也成了去化不理想的一個原因。

??4、申購規則可多選

??除了產品方面的原因之外，棄選率高其實還跟人才房申購的規則有著不小的關系，通過官方發布的規則來看，只要滿足了申購條件，就可以申請多個人才新盤。大量的申購者把市面上推售的人才房依次申購一遍，且都進入最后選房階段，這最終也在相當程度上抬高了不同樓盤的棄選率，這些申購者最多也只能購買一個樓盤，甚至全部都放棄了。

??2023年7月3日，深圳市發布了《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》，于8月1日正式實施。

??分別對公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三類住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監督管理等進行了規范。

??其中，公共租賃住房主要面向符合條件的住房困難深圳戶籍居民，以及為社會提供基本公共服務的一線職工供應；保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體供應；共有產權住房主要面向符合條件的深圳戶籍居民供應，結合實際情況逐步將非深圳戶籍常住居民納入供應范圍。同時，根據不同的住房類型和保障對象，執行差異化的租售價格標準。

??在這之后，深圳的住房保障體系將由當前公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主，轉為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三種類型為主。

??8月1日起不再安排建設安居型商品房和人才住房。對于已簽訂土地使用權出讓合同的安居型商品房，繼續按照《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號）及其相關規定執行，面向安居型商品房在冊輪候人配售。

??對比共有產權房和人才房，可以發現共有產權房門檻更低，但封閉性也更強。

??可售型人才房售價約為同片區商品房的6折，簽訂買賣合同滿10年后，可申請取得住房完全產權。而共有產權住房項目的銷售均價按照市場參考價格的50%確定。購房人產權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產權份額。購房人自簽訂買賣合同之日起滿5年，需要轉讓所購共有產權住房的，可以向住房保障實施機構申請轉讓給符合條件的對象，轉讓價格由買賣雙方協商確定。

??一直以來，深圳的人才房和安居型商品房屬于深圳自己設定的保障性住房。2021年6月國務院辦公廳發布的《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，提出了“以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系”。

??未來，隨著我國住房保障體系的完善，深圳“人才房”也將成為歷史。

??此次深圳再次放寬人才房申購條件，進一步拓寬了受眾人群，在一定程度上能夠加快人才房去化的速度，從而更好地滿足國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的要求。

??隨著之前建設的人才房項目相繼入市，預計未來一段時間內將出現人才房的“井噴”，或對部分剛需市場帶來短期影響。