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??2023年只剩下最后三個月，行業進入了全面沖刺階段。

??前三季度，行業經歷了2-3月的點狀復蘇，4-6月再度回落，7-8月各項數據仍在不斷下探。從7月末政治局會議定調行業新形勢以來，政策端積極信號不斷釋放，隨后住建部明確政策優化方向：降首付、降利率、認房不認貸，至9月末，四大一線城市紛紛落地“認房不認貸”、重點一二線城市限購松綁大幕已拉開。

??整體來看，在行業銷售仍然不暢、融資尚未明朗的大環境下，房企仍面臨較大的挑戰與壓力。

??基于此，后續支持剛需改善的地方放松政策仍將持續。經濟復蘇強度是信心修復的關鍵，預計2023年行業弱復蘇、周轉放緩仍是主旋律。

??2023年僅剩下最后三個月，企業能否在沖刺階段順利突出重圍，將成為四季度乃至2023年全年的關鍵課題。

??無論如何，2023年都將是行業的“突圍之戰”。

??本期國慶特別策劃，將從政策、行業、業績、城市、融資、土地等多個內容，全面復盤三季度房地產市場之變，以期預判2023年全年房地產市場走向。

??7月24日，政治局會議定調行業供需關系發生重大轉變，成為今年以來政策分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉向“托舉并用”。

??盤點中央政策內容，主要涉及金融支持政策：居民信貸端以及房企融資迎來利好。

??居民信貸端支持持續加碼，具體包括五大內容：

??1、落地“認房不認貸”，支持合理住房需求。8月25日，三部門聯合發文推進落實“認房不用認貸”，利好置換及異地購房者，30日，廣州、深圳率先宣布落地，9月1日，上海、北京跟進執行，而后包括武漢、成都、長沙等超40個城市官宣跟進。

??2、調降首付比例下限，打開限購城市降首付空間。8月31日，兩部門調降住房商貸的最低首付比例為20%，二套最低30%。核心一二線城市首付比例都有了下調空間，但對大部分弱二線、三四線城市影響不大。

??3、動態調節首套房貸利率下限，調降二套房房貸利率下限。3月兩部門發布首套房貸利率動態調節機制以來，全國至少87個城市下調了首套房貸利率下限。8月31日，央行、金監局宣布將二套房商貸利率下限由LPR 60BP調整為LPR 20BP。

??4、落實存量房貸降息，減輕居民負債壓力。9月以來，多地公布歷史LPR加點下限，多家商業銀行發布操作細則，并于9月25日完成存量房貸利息調整。

??5、降準降息穩經濟，房地產供需兩端同步受益。8月15日，央行開展逆回購操作和中期借貸便利操作，操作利率分別下調10BP和15BP，21日，LPR報價非對稱調整，1年期LPR下調10BP，5年期以上LPR按兵不動出乎市場預料。9月15日，央行下調金融機構存款準備金率0.25個百分點，釋放長期資金約5000億元，降準有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產供需兩端也將從中受益。

??政策仍需要時間傳導，8月居民信貸數據改善有限。7月住戶中長期貸款減少672億元，同時存款規模亦顯著回落，表明居民按揭貸款意愿弱、提前還貸意愿強，8月新增中長期貸款1602億元，不過同比仍少增1056億元，占比境內新增貸款比重僅為12.3%。

??再來看房企融資端。

??7月，央行延期“金融16條”適用期限，發布民營經濟31條，8月，證監會收緊再融資，但明確房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。

??不過房企融資規模仍處在近年來低位，2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%。 

??地方政策松綁加力提速，三季度頻次更是較二季度翻倍。據CRIC不完全統計，三季度有133個省市218次放松房地產政策，力度明顯增強。

??進入9月，核心城市迎來雙限解禁潮。目前，包括南京、大連、濟南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內的10個城市全面取消限購，廣州、廈門、蘇州、西安、天津、長沙、成都等城市限購縮圍。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

??政策內容覆蓋“四限”、公積金和財稅托市六個方面。具體來看，有21城放松限購，一線城市廣州也加入其中；53城放松限貸，北京、上海等近40城落地認房不認貸；成都、合肥4城放松限價；廈門、福州等14城放松限售；100省市放松公積金貸款，就連上海也調整了公積金購買存量住房最長貸款期限；廣州、重慶等52省市財稅托市，比如重慶無戶籍、無企業、無工作人員購買首套普通住房免征房產稅等。

??政策力度與樓市復蘇正向關聯。

??中央層面，加大企業融資支持、下調購房稅費仍是可選項。

??若需求端市場復蘇情況不及預期，或許還會有更大力度的舉措出臺，例如統一執行認貸不認房，已擁有一套房且結清貸款的，再購房可以執行首套貸款政策。另一方面，下調房地產交易稅費，比如減免征收首套二套住房契稅，縮短個人轉讓住房增值稅、個稅的免征年限等。

??積極推進各項金融支持政策落地，給予民企更多的資金支持，盡快恢復房企經營“造血”功能，逐步化解行業風險。

??另外，地方“四限”仍有優化空間，一線局部調整、二線應放盡放。

??9月以來已有十余個核心城市取消限購，剩余尚未發布新政的二線城市如杭州等，未來均有望繼續放寬。北上深等一線城市或將緊隨廣州調整限購，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調整，比如遠郊區域購房社保年限要求、非戶籍單身購房限制等。限貸政策進一步寬松，套數認定等方面政策尤有余量。取消限價，讓價格回歸市場化。財稅刺激加碼，購房補貼、稅費減免等。

??目前來看，需求端和房企融資端政策效果并不明顯，諸多支持政策還需要時間傳導。

??四季度中央政策有望在供給和需求兩端持續發力，需求端或將加碼信貸支持、下調交易稅費等，供給端推進金融支持政策落地，給予民企更多的資金支持，逐步化解行業風險，促進房地產市場平穩運行。地方政策仍有進一步優化調整空間。

??當前的房地產市場仍需政策的保駕護航，使行業盡快回歸平穩健康的良性發展軌道。