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??昨日，“全面實施一對夫妻可生育兩個孩子政策”的受關(guān)注度和討論熱度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了十八屆五中全會上宣布的其他事項。

??比起三中全會啟動的“單獨二孩”，“全面二胎”讓更多人嗅到了更加濃厚的“人口紅利”和“兒童商機(jī)”的氣味，其中也包括開發(fā)商。很多新項目就趁熱打出“別讓第二個孩子住的還像現(xiàn)在這樣擠”、“早為遲早到來的他/她做準(zhǔn)備”等廣告。

??但這一條人口計生政策方面的變動，究竟能對已經(jīng)確實進(jìn)入到下半場的樓市起到多大作用呢？很多業(yè)內(nèi)人士的共識是——有積極影響，但十分有限且需時間發(fā)酵。

??有助去庫存利好改善盤

??一項調(diào)查表明：目前在我國，購房主力年齡段在20—44歲，大部分人在25—30歲期間就會面臨首次買房置業(yè)需求。根據(jù)測算，全面放開二胎后至2050年，20—44歲的人口比例將比之前增加4%——達(dá)1.28億人，這部分絕不算少的新增人口，勢必會有相應(yīng)的住房需求，對提振樓市大環(huán)境、延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對去化當(dāng)前樓市的積壓庫存也有積極意義。

??雖然尚未到完全放開生育的程度，但“全面二胎”無疑是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個里程碑，比如美國就是四口之家居多。但對照其他發(fā)達(dá)國家的居住條件和房屋戶型，我國市場上現(xiàn)有的戶型還不能十分符合“一對夫妻兩個孩”的家庭結(jié)構(gòu)。

??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就分析：生育二胎后，夫妻二人難免顧及不暇，需要長輩來幫忙或雇傭保姆，隨之產(chǎn)生的就是居住空間的擴(kuò)大需求。因此，過去一孩時夠用的一居或二居至少要變?yōu)槎踊蛉樱踔了木樱虼藢Ω纳菩宰≌椖渴抢谩?/p>

??另一位業(yè)內(nèi)人士也提出，未來，“一妻、二子、四房”或是未來家庭的標(biāo)準(zhǔn)模式，繼四居之后，五居的戶型產(chǎn)品將會被大量研發(fā)落地。因為“兩個孩子消耗的體力和精力讓主人有更多的獨立空間訴求。”

??但張宏偉同時表示，放開二胎給予改善性項目機(jī)會的同時，也對這種類型產(chǎn)品的開發(fā)商提出了更高考驗。

??他闡釋，由于城市家庭養(yǎng)育小孩的成本較高，因此首批對二胎政策積極反應(yīng)的應(yīng)該多為經(jīng)濟(jì)條件較好的家庭。也因此，他們對生活配套、居住環(huán)境、空間功能等方面有更明確和嚴(yán)格的要求，且不同的家庭之間還會有差異化需求。這就要求開發(fā)商從拿地規(guī)劃到設(shè)計建造都要更精準(zhǔn)和用心，洞悉改善性客群心理和提高研發(fā)能力將是未來開發(fā)商的核心競爭力之一。

??馬上談樓市大漲夸大作用

??但若僅憑“放開二胎”就期冀樓市馬上大漲缺乏基礎(chǔ)。“畢竟，生育還有個時間窗。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。“另外，生與不生是夫妻二人選擇。有的沒政策時也生，有的有了政策也不生，真正因為政策放開而去生二胎的人可能沒那么多。”

??真實數(shù)據(jù)可能也的確會讓“盼二胎力挽狂瀾”的開發(fā)商們失望。按當(dāng)前我國育齡人口計算，放開二胎后每年新增人口在600萬—700萬，分散到各個城市就是一個不太顯眼的數(shù)字，對整體市場能起到的作用甚微。

??張宏偉也總結(jié)：“當(dāng)前中國樓市的“病灶”是庫存高、去化慢、利潤低，是整個行業(yè)的結(jié)構(gòu)性失衡。”白銀時代已到，人口紅利改變不了大格局，充其量是靜水微瀾。