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??3月31日，北京市發布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗，建設用地面積約169公頃，建筑規模約345萬平方米。這是北京貫徹落實黨中央、國務院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩地價、穩房價、穩預期”決策部署，堅持租購并舉、加強供需雙效調節、引導市場理性競爭、保持房地產市場平穩運行的重要舉措。

??公告發布次日,北京市規劃和自然資源委和北京市住房城鄉建設委聯合召開2021年度商品住宅用地供應座談會，邀請了部分行業專家、用地企業參與座談，全面介紹了北京市首批供地項目布局、結構類型等，并重點對相關房地產調控措施的政策工具箱進行了深入解讀和交流。

??穩地價：“房地聯動、一地一策”

??落實城市總體規劃及分區規劃要求，合理安排供地布局。按照北京市城市總體規劃要求,北京市商品住宅用地供應堅持規劃為引領、促進職住平衡、站城融合、產城融合，實現規劃引導高質量發展。本次供應的30宗項目共涉及12個區，位于中心城區項目15宗，建設用地面積約73公頃，占比約43%；位于多點及副中心地區項目11宗，建設用地面積約72公頃，占比約43%；位于生態涵養區項目4宗，建設用地面積約24公頃，占比約14%。對于此次首批供地，中海地產負責人王心邑表示,“集中供地有助于穩定土地市場和住房市場預期，引導開發企業和購房者合理預期，更加科學。尤其第一批次土地供應，各區域各類型地塊同時推出，有利于推動北京市土地和房地產市場合理發展，避免個別區域集中供給，引起這個市場波動。這些政策是落實三穩要求、建立房地產長效機制的重要舉措。”

??建立“房地聯動、一地一策”會商機制和政策工具箱。在2021年商品住宅供地工作中，北京市規劃和自然資源委聯合市住房城鄉建設委，會同相關區政府等單位，建立了“房地聯動、一地一策”會商機制，加強精準調控。在土地出讓環節著力加強綜合施策，從實際工作出發，聯合市住房城鄉建設委和社會專家共同研究制定“政策工具箱”，推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、穩定房價、保障民生、提升品質等多目標管理轉變。通過進一步降低溢價空間，在鎖定土地價格上限的基礎上，通過競其他條件確定土地競得人,具體包括競公共租賃住房面積、競政府持有產權份額、投報高標準商品住房建設方案、競異地建設保障房面積、競企業自持租賃住房面積比例、競公益項目建設面積、設置戶型要求等。對于每一地塊，結合所在區域位置、周邊房地產市場情況、土地成本等因素合理選擇政策工具組合，確定交易方式，預留合理利潤空間，避免因高地價抬高周邊房價，并確保住房建設品質。對此，北京城建投資發展股份有限公司李洪兵認為，新的政策充分考慮了企業和購房人的利益，政府讓利，讓購房人能得到實惠，開發商保持合理的利潤。“我們覺得市政府短時間內供應這么多地塊也非常的不容易。房地產行業利潤在向社會平均利潤回歸，地價、房價越來越穩定，企業不用再去想其他的事兒，潛心把產品和服務做好，這對于購房者來說也是非常利好的。”

??穩房價：加大公共租賃住房競配建和政府持有商品住宅產權份額

??加大保障性租賃住房供應，采取配、競建公共租賃

??住房面積交易方式。為落實中央及北京市委、市政府土地供應向租賃住房建設傾斜的精神，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系，今年土地供應計劃中明確租賃住房用地供應指標為300公頃，與商品住宅用地供應等比例安排。為有效增加租賃住房供應，本次供應的地塊中，有15宗項目采用了配、競建“公共租賃住房”面積的交易方式，占比達到50%，起始配建面積達到14萬平方米,全部位于中心城區、多點及副中心區域，地塊選址以毗鄰產業園區、軌道交通站點為原則，主要對接“三城一區”和“兩區”建設區域的租賃住房需求。

??為穩定熱點區域地價、房價，采取競報政府持有商品住宅產權份額交易方式。針對位于朝陽金盞鄉和崔各莊鄉、海淀樹村、副中心0302街區等6宗區位條件較好的項目，采取了競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式。同時，宗地設定有政府持有商品住宅產權份額預設份額，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。此種交易方式可引導開發企業理性競買，通過政府和個人共有產權的方式，有效減輕購房人負擔，充分滿足居民自住需求。

??對于政府持有商品住房共有份額類房屋管理方面，明確提出了要求：

??一是購房人購買此類住房，取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓所購房屋產權份額；購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的商品住宅產權份額，同時政府持有的商品住宅產權份額一并轉讓，政府按市場價格收回持有份額對應的價款。

??二是二手房交易（含買賣、贈與、司法競拍）購買人須為具備本市商品住房購買資格的家庭，且取得100%產權。購房人產權份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機構產權份額不變。二手房再次轉讓，則不需產權證滿5年。

??三是購房人可依法將持有的產權份額用于抵押。

??四是購房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權和出租收益，不參與業主大會，不承擔物業管理義務。物業管理、供暖、專項維修資金等費用由購房人全額承擔。

??對此，北京房地產協會秘書長陳志認為，在商品住房引入共有產權的制度設計，主要是通過在土地出讓環節設定地價上限，破解“高地價”問題，同時事先明確房屋銷售價格，競政府份額，降低購房人實際支出破解“高房價”問題。將政府讓渡的土地收益轉化為產權份額，既有效保障政府收益，又可盤活資源。

??合理設置戶型要求，滿足多層次住房需求。在戶型要求方面，此次近三分之二的項目設置了套內“70/90平方米”戶型要求。本著方便剛需家庭出行、促進職住平衡、強化多點和副中心區域承接疏解作用的原則，執行套內“70/90平方米”戶型要求的項目主要布局在步行即可到達軌道交通站點或者產業園區的區域，兼顧剛需及改善型需求，增強開發企業對戶型設計的靈活度，以多元化的產品供應契合多樣化的市場需求。

??穩預期：引入了房屋銷售價格引導機制

??引入房屋銷售價格引導機制。在本次供應的項目中引入了房屋銷售價格引導機制，穩定未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預售環節引導前置到土地出讓環節，按照區域土地級別，結合區域近三年在售新建商品住房價格綜合測算區域房價，由住建和規自部門、區政府組成聯席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導意見，并在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾。對此，王心邑認為，與此前“限房價、競地價”方式不同的是，在價格方面，此前限競房的銷售限價低于周邊新房和二手房價格，開發企業由于土地競價壓縮了利潤空間，影響到項目及房屋的品質。而此次是按照周邊房價的平均水平設定房價上限。在競買環節，開發企業除了需要承諾未來以不高于該價格售房，還需承諾“達到最低高品質住宅建設要求”后方可參與競買，這有助于企業在拿地過程中理性出價，在保證自身合理利潤的同時，確保未來住宅產品質量的提升。企業預期透明、可控，增加了企業拿地的信心。

??設置高標準商品住房投報環節，引導住宅品質提升。為落實城市總體規劃中提出的建設國際一流和諧宜居之都的要求，本次供應的項目中大部分都設置了投報高標準商品住宅建設方案環節，投報內容主要包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術應用、城市設計、建筑單體設計、交通流線設計、景觀與公共環境設計等，引導開發企業主動提升住宅品質。北京萬科企業有限公司豈曉偉認為，北京首批30個地塊，達到了去年全年供應地塊數量的70%，讓開發企業和購房人有了合理的預期。本次供地的政策工具箱，引入高品質住宅建設要求，能夠有效提高住宅建設質量。整體越來越接近市場化原則，能夠有效把供應的地塊轉化成社會需求。

??對于此次首批集中供應，業界和專家都表示看好未來預期。陳志認為這次集中供地，兼顧區域功能要求、發展目標、公租房建設、企業成本利潤需求，從土地方面就開始引導預期，是很好的創新。

??中國人民大學副教授張秀智認為，北京此次集中供地，通過穩地價、穩房價，進一步實現穩預期，實現了三者聯動，運用市場化機制達到房價調控、企業經營、居民住房需求之間的平衡。北京集中的供應土地，公開土地供應信息，增強了市場主體對土地市場的信心。鑒于地價對房價的影響通常會滯后，可以預期北京在未來一段時間的房價仍然會穩定在一個合理區間里面。

??招商局地產徐凱認為，北京一直在房地產調控方面走在全國的前列，招商局地產今年會繼續加大在北京的投資。