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丁祖昱:2020年上市房企凈資產(chǎn)收益率現(xiàn)大幅下降

觀點 2021-05-27 12:21:44 來源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 5月27日,由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2021中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳舉行。備受關(guān)注的"2021中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜"、"2021中國房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

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??會上,上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示,今年是第14年發(fā)布上市公司百強測評研究成果,本次評測從195家上市房企中選出百強,上市公司的隊伍越來越龐大。“從2017年到2021年,Top10的變動不是特別大,特別是前三強的變動情況不大。

      目前行業(yè)內(nèi)部分化明顯,即強者恒強,排名靠后的企業(yè)整體集中度在下降,龍頭企業(yè)集中度在不斷上升,總資產(chǎn)分布情況也集中于頭部企業(yè)。31-50強的增速快于頭部和尾部房企,成長型公司對規(guī)模的增長的訴求增強。

      2020年上市房企凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)了大幅度的下降;從成長能力看,整體業(yè)績增速有所放緩。從營業(yè)收入增速、凈利潤增速、凈資產(chǎn)整體增速看一下成長能力,實際壓力都很大。

??以下為文字實錄:

??尊敬的陳會長、各位嘉賓:

??中午好!

??今年是一年一度的第14年發(fā)布上市公司百強測評研究成果,我事先看過這些數(shù)據(jù),和往年會有一些差異。

??首先我們從195家上市房企中選出百強,一個寬屏才能把195家上市房企放在一起。但我們也可以注意到,其中有一部分房企慢慢退出了我們的視線。

??我們看一下Top10的變化。從2017年到2021年,Top10的變動情況不是特別大,特別是前三強的變動情況不大。今年招商蛇口新晉10強行列。

??看一下資本市場的表現(xiàn)。2020年房地產(chǎn)股在資本市場上的表現(xiàn)屬于比較一般(這樣講算比較客氣的,因為在各個行業(yè)的排名當(dāng)中,房地產(chǎn)股整體是輸給大盤的)。雖然很多產(chǎn)業(yè)受到了疫情影響,但隨著去年下半年整體經(jīng)濟的復(fù)蘇、疫情影響的減弱,在股市當(dāng)中的表現(xiàn)一天好于一天,但地產(chǎn)股在去年下半年受到“三道紅線”等各項政策的影響,全年走勢一般。

??從上市公司房企收益角度來講,可以說地產(chǎn)股更加便宜了,大家是否同意這個觀點?因為PE越來越低,收益越來越高,股價卻沒有發(fā)生變化。我認(rèn)為,這對部分房企來講,它的分紅率已經(jīng)超過了今天存銀行,甚至是買理財產(chǎn)品的投資回報率,價值隨著收益的提升,也日益凸顯。

??這是市盈率的比較圖。從市盈率的角度可以看到,總的來講市盈率是走低的過程。2020年年末,滬深上市平均市盈率是7.78,港股房企的市盈率還不到7,是6.79,應(yīng)該講市盈率是向下走的。

??從百強上市房企的市值情況來看,下跌占大多數(shù),當(dāng)然我們?nèi)绾蝸砜创@個問題?整個規(guī)模在做大、利潤在做高,市值略有下跌,我們覺得投資的價值更高了。因為2020年上市房企的股價“跌多漲少”,2020年這次的發(fā)布,跟前幾次的發(fā)布會有這方面的差異。

??從運營規(guī)模情況來看,一般指標(biāo)當(dāng)中的規(guī)模指標(biāo)都比較看重。但是2020年,我們的規(guī)模指標(biāo)和風(fēng)險指標(biāo)同樣看重。2020年規(guī)模增速明顯放緩,營業(yè)利潤的均值首次下降,從圖表當(dāng)中可以看到相關(guān)數(shù)據(jù)情況。

??我們分別看一下頭尾兩部分。目前行業(yè)內(nèi)部分化明顯,即強者很強,排在后面的企業(yè)整體集中度在下降,龍頭企業(yè)集中度在不斷上升,總資產(chǎn)分布情況也集中于頭部企業(yè)。

??31-50強的增速快于頭部和尾部房企,也就是說,這些成長型公司今天對規(guī)模的增長、對于整體做大,他們有進一步的訴求。2020年下半年發(fā)布“三道紅線”政策后,很有可能對這類企業(yè)增速產(chǎn)生相關(guān)影響,過去都在談彎道超車,但今天彎道超車可能會翻車,接下來這部分企業(yè)的整體增速,可能也會放緩。

??償債能力,即對風(fēng)險的控制。2020年我們對這部分的指標(biāo)更加看重,從8月23日“三道紅線”出臺后,所有的房企都在做降杠桿相關(guān)工作,效果非常明顯,抵御風(fēng)險的能力在加強,從這一點來說,房企更加健康了。“三道紅線”的達(dá)標(biāo)成果中,前10強做得最好,11-30強做得相對差,這一點大家也可以理解,因為前10強達(dá)到了一定規(guī)模,對增速的要求反而沒那么高,所以不會過度依賴于融資來推動整個企業(yè)的增長。而11-30強正好處于快速發(fā)展的過程中,相對來講踏紅線的比例更好。“三道紅線”可以看到,上市公司兩極分化的效果明顯,好的企業(yè)明顯優(yōu)秀,有的企業(yè)三道紅線中每一道到踏到了。

??從50強房企可以看到,2020年融資總額微降,符合中央提出的“降杠桿、去杠桿”要求。也就是說,50強房企在去年已經(jīng)作出了很明顯的相關(guān)去杠桿工作。

??盈利能力分析。

??相對來說利潤總額在上升,但相關(guān)盈利指標(biāo)在下降。包括利潤均值下降,凈資產(chǎn)收益率下降,總資產(chǎn)報酬率下降,還有其他一小部分指標(biāo)出現(xiàn)了下滑情況。這對房企來說,是一個比較大的挑戰(zhàn)。可以這樣講,2020年也出現(xiàn)了盈利能力的分化。自2012年一直到2019年,我們基本每年在盈利指標(biāo)中看到的都是各項指標(biāo)的上升,但是在2020年當(dāng)中,我們看到了很多指標(biāo)的下降,這也預(yù)示著整個行業(yè)在2020年發(fā)生了比較大的變化。

??凈資產(chǎn)收益率大幅下降。前面我們講,有的指標(biāo)是“有所下降”,但凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)了比較大幅度的下降,這一點也要提醒房企注意,今天的企業(yè)不是那么賺錢了,前兩天大家在拿地的過程當(dāng)中,沒拿到地的企業(yè)有點憂慮,但拿到地的企業(yè)更加憂慮,他們講一句話“拿地爽三天,接下去痛三年”。如果今天拿地之后,每家企業(yè)的表現(xiàn)都是“痛三年”,那今天我們對行業(yè)的整體認(rèn)識,還要進一步發(fā)生改變,或者說在拿地的過程當(dāng)中,對地價的判斷還要再發(fā)生一些改變。

??簡單看一下成長能力。整體業(yè)績的增速還是放緩的,但是在這個過程當(dāng)中,有一部分企業(yè)的增速相對較快,但整體來看,今天看到的大多數(shù)指標(biāo)都在下降。

??其中增收又增利的上市房企占比在下降,不增收不增利的房企占比在上升,這個象限是我們都不愿意進入的,這是沒有增長、而且下降的。從右邊的四象限圖中可以看到,右上角大家都想去到的空間,企業(yè)數(shù)量在下降。

??從營業(yè)收入增速、凈利潤增速、凈資產(chǎn)整體增速看一下成長能力,實際壓力都很大。

??經(jīng)營效率分析。

??這個指標(biāo)和前幾項相對一致,由于我們有一部分優(yōu)秀的房企在經(jīng)營效率中,特別是2020年“從管理當(dāng)中要效益”,所以這項指標(biāo)還是穩(wěn)中有升的。不管是存貨周轉(zhuǎn)率,還是流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,還是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,幾項均值都比2019年有所提升。

??50強上市房企存貨占比目前達(dá)到八成以上,從存貨角度,主要也是集中在頭部房企。今天從健康的角度來說,我們希望存貨的占比能夠進一步下降,有一部分企業(yè)提出了和制造業(yè)同樣的口號,“未來沒有‘存貨’”,房地產(chǎn)不可能沒有存貨,因為地的開發(fā)是有周期的,相對原來存貨的角度,未來要慢慢變成無庫存、無存貨的運作方式。

??從社會責(zé)任的角度,有一個大項,納稅金額有所下降。這可能也是2020年受到疫情的影響,也受到了利潤的影響,所以納稅總金額有所下降,這一點也在提醒我們所有的房企,今天的運營壓力越來越大了。

??創(chuàng)新能力分析。

??2020年,整個企業(yè)的創(chuàng)新我認(rèn)為做得還是非常不錯的。首先是產(chǎn)品創(chuàng)新,剛剛陳會長也說了,未來就是強調(diào)技術(shù)、科技、產(chǎn)品力的,我們現(xiàn)在所有的房企也意識到產(chǎn)品對企業(yè)未來發(fā)展的重要性,所以大家在戶型、社區(qū)、綠色環(huán)保、科技等諸多方面做了很多努力和相關(guān)創(chuàng)新實踐,應(yīng)該說取得了很好的效果;二是數(shù)字化,我們認(rèn)為2020年是房企數(shù)字化的元年,做了很多數(shù)字化改革試點,像今天來的旭輝,也是數(shù)字化做得非常好的標(biāo)桿企業(yè);三是房企在多元化投資上做了相關(guān)努力,除了我們熟悉的物業(yè),(今天我們也和物業(yè)共同舉辦本次測評成果發(fā)布會),在商業(yè)、辦公、長租、文旅、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)等諸多方面,都做了多元化的相關(guān)努力。我們上午還開了一個關(guān)于產(chǎn)業(yè)鏈的投資峰會,我們也注意到,房企今天在創(chuàng)投方面,在投產(chǎn)業(yè)鏈上下游/美好生活/科技方面,2020年也作出了非常多的相關(guān)實踐,這些實踐對整個企業(yè)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型,都有至關(guān)重要的作用。

??我在這里就簡單地把測評成果和在座各位嘉賓做一個簡單匯報,相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容都在我們的報告中有所體現(xiàn)。接下來,讓我們一起來看大屏幕,看一下本次測評成果的排行相關(guān)發(fā)布,謝謝大家。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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