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??穩增長是2022年的首要任務，穩地產則是其中十分重要的一環，當前有必要更好地穩地產來支撐穩增長。

??文/連平 植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長

??新年伊始，房地產市場政策繼續釋放維穩信號。房地產政策正在向“穩預期”“穩增長”要求靠攏，有關方面已經出臺一系列松綁政策。進入2月中下旬，房地產市場實際情況并不樂觀，各大房企銷售不佳，房價持續走低令普通購房者望而卻步，房地產市場短期下行趨勢并未發生根本性改變。按照中央經濟工作會議的要求，房地產行業也應發揮擴內需和穩增長的作用，為促進經濟實現質的穩步提升和量的合理增長作出貢獻。為實現穩增長目標，有必要進一步釋放維穩政策空間，推動房地產市場平穩健康發展。

??一、當前房地產市場景氣度仍在慣性下降

??目前，房地產市場仍處在全面下行過程中，具體表現在以下幾個方面：

??住房銷售市場冷淡。截至2月中下旬，30個大中城市商品房成交面積當月同比下滑45%。從市場分布來看，三線城市當月同比下降超過60%，二線城市同比下降46%，一線城市同比下降18%。銷售低迷主因是全國諸多地區房產銷售仍舊受制于2021年地方政府監管政策偏緊的影響，包括購房門檻抬高以及短期房價預期看空等因素，加之2021年年初高基數效應。作為資金來源的主渠道，銷售冷淡導致部分房企現金流壓力極大。近期盡管出臺了放松預售資金監管的政策，但在實際操作中，針對不同資質類型的房企仍有差異化規定，對整體行業不具備普遍性。

??全國房價漲幅繼續放緩，一線房價則相對堅挺。2022年1月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增長1.7%，住宅價格指數同比僅增長0.3%，較2021年12月分別下降0.3和0.7個百分點。其中，一線城市新房和二手房價格同比上漲逾4%；但二、三線房價漲幅持續回落，三線城市二手房價格同比下降0.7%，是自2016年2月以來首次出現負增長。全國房價差異化的特點在下行周期中體現得更為突出。

??潛在的斷供潮風險局部顯現。截止到2022年1月底各等級城市庫存去化周期來看，全國部分弱二線和大多數三四線城市庫存去化周期普遍在18個月以上，商品房去化壓力較大。需要警惕這些地區因市場預期不佳、銷售不暢導致房價出現階段性下降過快的問題，進而誘發因商品房信貸市場出現違約問題，造成商業銀行不良率潛在上升的風險。

??土地市場延續低迷狀況。截至2月中下旬，全國100個大中城市土地供應占地面積52周移動累計同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口徑持續走低。土地溢價率維持在極低水平。除了北京、上海、寧波這類大城市成交相對活躍外，年初至今土地市場房企參與度極低。當前房企整體處于償債周期中，且現金流持續偏緊，銷售端溢價空間較小，難有機會參與到土拍市場中，土地市場情緒改善仍需時日。

??房企信貸債券融資環境依然偏緊。房地產開發貸余額增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度輕微回升至0.9%，仍屬于歷史最低水平，房地產表內融資增速大幅度放緩。近期盡管部分并購貸款項目審批和債券展期計劃得以通過，但房企內地信用債發行情況并不理想。截至2022年2月前三周房企信用債發行僅431.35億元，較2021年同期減少45%；中資美元債累計發行僅22.85億美元，不足去年同期的兩成，房企融資環境依然十分嚴峻。

??2022年將迎來兩波償債高峰。其中一季度重點房企信用債、海外債到期規模分別約為880億元、955億元，兩者合計約為1835億元；三季度信用債、海外債到期規模分別約為1238億元、834億元，兩者合計約為2072億元。在房企銷售及回款疲軟及融資渠道受限的背景下，房企仍將面臨很大的債務壓力。

??綜上所述，一季度房地產投資仍面臨進一步下行壓力，預計一季度房地產投資增速同比下降2%。新建商品房房價增速可能跌至1%左右，二手房價格出現負增長。穩增長是2022年的首要任務，穩地產則是其中十分重要的一環，當前有必要更好地穩地產來支撐穩增長。

??二、建議加大房地產市場的政策調節力度

??當前，中央要求宏觀政策要加大調節力度。針對當前房地產市場存在的問題，在堅持“房住不炒”的政策大前提下，建議增強房地產調控政策的精準性和協調性，保障好住房的剛需，滿足好合理的改善性需求，努力實現穩地價、穩房價、穩預期的維穩目標。維穩政策可依照“改善購房者預期→增加房企金融支持→增加土地有效供給”的方向和路徑，以供給側為調節的重點，精準施策；突出“因城施策”的特點，針對全國房地產市場分化的特點，有差異性地推出相關政策。在此提出以下七條建議：

??第一，建議提供穩定的信貸支持，滿足首次購房家庭貸款需求。個人按揭貸款余額增速從2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度當季同比下降9.5%，其間波動幅度巨大，對購房者預期產生了極大的擾動，部分剛需群體和改善型群體被“誤傷”。建議今年進一步增加對住房領域的按揭貸款支持，保持平穩增長，適度下調房貸利率，落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，逐步使住房按揭貸款增速回歸平穩增長運行通道。

??第二，建議庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市下調最低首付比例。當前國內樓市過熱的問題是局部性的，大部分城市面臨房價進一步下行的壓力。為此對樓市相對冷清、去庫壓力較大的地區加大政策松綁的力度，可考慮加大購房補貼力度、適度加大公積金貸款支持力度，尤其是針對購買首套自住房產的，可提高實際貸款額度，推行異地貸款業務等。對于剛需購房首付比例可降至二成。限購、限售等政策亦可考慮予以適當放松，減輕購房者購房成本。

??第三，針對一線和強二線大城市房地產市場，建議保持限制性措施，大力發展住房租賃市場，加大保障性租賃住房金融支持。由于當前大部分一線和強二線城市短期可售商品房庫存不足1年，如果采取更為寬松的住房管理模式，刺激需求擴張，可能會誘發新一輪“漲價潮”。應當進一步加強大城市的保障性租賃住房供給，緩解新市民青年人等群體住房困難。建議增加大城市租賃住房的土地供給，同時加大相關住房金融支持。

??第四，建議審慎地推進房地產稅改革。自2021年新一輪房地產稅改革消息問世之后，樓市樂觀情緒發生了很大的轉變，到2021年10月全國人大決定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作之后，房地產銷售情況急轉直下，與2010-2012年全國房地產稅改革討論階段的情況有些類似。考慮到當前宏觀經濟面臨較大的下行壓力，尤其是在2022年上半年，房地產行業景氣度持續走低，會影響投資和消費，因此，建議穩妥推進房地產稅改革，特別是在2022年上半年可以適當放慢推進步伐。

??第五，建議房地產開發貸實施定向寬松調整。住房金融支持力度在短期過快收縮不利于整體金融穩定。因此，有必要加大對資質相對優良的房企信貸支持。針對全國大型房企，特別是全國排名靠前的房企以及證件齊全的樓盤項目，加大銀行開發貸支持力度，改善相關房企現金流壓力，逐步起到穩定預期的作用。

??第六，建議土地市場盤活存量建設用地，推動存量商業用地轉住宅用地。建議減少城鎮建設用地審批中工業用地比重，增加住宅、商服用地比重，優化城市用地結構，促進產業轉型，制定工業用地轉商業、住宅用地權屬處理及其未來增值收益分配的切實可行的辦法。重視現有城市存量土地的再開發及利用，針對未開發房地產用地，允許合規的房地產開發企業適當調整套型結構。通過盤活存量建設用地，增加城市土地供給。

??第七，建議加大供給側政策調節。歷史經驗表明，僅僅針對需求側調控應對房價的波動是遠遠不夠的。預計“十四五”時期，大量的流動人口將轉為城鎮戶籍人口，為滿足這部分龐大的住宅需求，城市住宅用地指標需要相機而動，而非以固定的、較長年份周期作為政策調整的周期。住房金融政策不僅要在開發貸、按揭貸方面給予一定的支持，還應當增加對房地產開發企業在工程建設方面的信貸支持，增加對有困難的購房群體的財政、金融支持。通過針對性舉措使得住房市場供需達到或趨于基本平衡，有效抑制局部地區房價長期上漲較快的問題。