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??“我國城鎮化拐點已經出現，從現在開始，每年不可能有很多農民轉移到城市中來。住房需求拐點正在形成，住房回歸居住功能的拐點也正在形成。”國際歐亞科學院院士、住房和城鄉建設部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興表示。

??6月30日，仇保興在中國房地產報、中國城市與區域治理研究院舉辦的以“開新局 再出發”為主題的“2022中國城市高質量發展智庫論壇”上分析說，中國城鎮化發展正面臨12個拐點，包括城鎮化發展拐點、“機動化”拐點、老年化拐點、碳排放拐點、住房需求拐點、小城鎮發展拐點、人口向城市集聚拐點、庫茲涅茨曲線拐點等都已到來。

??“當前我國住房空置率已經達到15%，有的省份達到25%甚至30%，高于國際5%的空置率標準。因為我國居民財富構成的75%都放在了住房中，如果房價暴跌，很多人將成為‘負翁’。所以，我們堅持‘房住不炒’，穩住房地產大盤，這不僅是穩經濟，還是穩財富。”仇保興說。

??12個拐點和挑戰

??這次論壇上，仇保興提出“深度城鎮化2.0版”概念，并表示這是我國城市可持續發展基本策略。他認為，未來城鎮化應該是深度城鎮化，是從以“物質文明”為主體的城鎮化，轉向“以人為中心”的城鎮化；從以GDP增長為主的“灰色”城鎮化，轉向“雙碳戰略”指導下的“綠色”城鎮化。

??他提醒，在深度城鎮化建設中，要關注12個拐點，或者說是挑戰。

??對于城鎮化發展進入拐點階段這個趨勢，仇保興說，按照“納瑟姆曲線”，在一個大國城鎮化發展初期，即城鎮化率在30%時，城鎮化速度開始起飛；城鎮化率到75%時，轉入遲緩發展期。它的基本樣本來自美國。

??但在仇保興看來，美國城鎮化曲線與中國城鎮化曲線的一個重大區別在于，美國是一個移民國家，中國則是一個原住民國家；兩者間一個巨大差別是農村和農業結構。在美國，他們只有農莊沒有農村，一個農民或一戶農民所耕作的土地都是1萬畝甚至是5萬畝；我國是小規模耕種，每一戶農民一般有十畝地左右，經營面積較小。

??“城鎮化率在30%左右，城鎮化速度開始起飛”這一特點，在我國已經體現，但什么時候會轉向拐點，則與美國發展規律完全不一樣。

??“因為我國有廣闊農村，人均耕作面積較小，是一種適度規模農業經濟，我國城鎮化峰值拐點就會比以美國為首的移民國家要來得早得多。目前我國城鎮化這一拐點已經出現，從現在開始，每年不可能有很多農民轉移到城市中來。”仇保興判斷。

??對于“機動化”拐點，仇保興判斷，中國汽車市場銷售量近幾年持續下降，包括燃油車使用規模降低等情況，雙重拐點很明顯已到來。

??老年化拐點也即將要到來，仇保興預測，2025年到2030年，我國將進入深度老年化，60歲以上人口將占整個人口總量15%以上，勞動力人口紅利將快速消失。

??對于住房需求拐點正在形成這個熱點問題，仇保興說，從聯合國和其他大型智庫給出的數據來看，原住民國家躍過城鎮化大發展后，人均住房面積為35到40平方米。經統計，中國人均居住面積為41.76平方米，西北一些省份已達43平方米。“這意味著我們開始進入一個不缺房子的時代，再加上人口出生率逐年下降，這種情況下住房空置率已達15%，有的省份達到25%甚至30%，高于國際5%的空置率標準。”

??這么高的空置率，為什么房價還沒有暴跌？仇保興認為，原因是我國居民財富構成中的75%都在住房中，而美國人是將28%財富用于住房。所以，在中國，如果房價暴跌，很多人將成為“負翁”，因此我們堅持“房住不炒”的總方針，穩住房地產大盤，這不僅是穩經濟，還是穩財富。

??對于小城鎮發展拐點，仇保興說，中國40多年城鎮化發展中，短腿不在大城市，不在中等城市，而在小城鎮。

??李克強總理曾在政府工作報告中指出，我國小城鎮面臨四個發展問題：環境污染、管理不善、人居環境退化、就業不足。

??通過最近幾次人口普查來看，我國有將近1億到1.5億人口本來是住在小城鎮里的，現在轉移到大城市和中等規模城市中來了。10年來，從我國小城鎮流出來的人口相當于日本總人口。小城鎮退化不僅會加劇大城市病，也會對農業現代化帶來影響。

??“我國農業現代化，是依靠社會化服務規模支撐的家庭聯產承包責任制，是一種人均耕地面積比較少的農村經營模式。社會化服務根據地就是那2萬多個小城鎮，可以想象，小城鎮人口快速衰退，意味著對現代化農業支撐能力在下降。”仇保興分析說。

??對于住房回歸居住功能的拐點正在形成，仇保興表示，我國對于住房的基本策略是“房住不炒”，要控制住房價，又不使它產生日本式暴跌。為達到這樣的目標，我們不僅把住房市場調控權進行下放，而且允許地方自主進行多次微調，由中央政府調控轉化成地方政府調控，由行政命令調控轉化成經濟杠桿調控。

??“但存在的問題還是比較多的，主要問題就是住房空置率較高，以及土地財政失控。在我國財政體制下，土地財政失控會造成一部分空城、鬼城出現，這是我們要關注的，所以住房必須回歸居住功能，不能繼續炒下去了。”仇保興強調。

??對于要從擴大城市的體量、規模轉向城市安全這個巨大拐點，仇保興說，目前，90%以上災害都發生在城市，所以城市風險控制是一個國家社會治理最重要部分。我國幾乎所有大城市都暴露在兩種災害之下，一種是地震、泥石流、洪水災害，另一種是基礎設施脆弱所帶來的災害。城市規模越大、人口越密集，災害度越大，我們一定要從擴大城市規模轉向城市安全和韌性，這是一個巨大轉折。

??12個解決辦法

??針對深度城鎮化面臨的12個挑戰，仇保興給出了12個解決辦法。

??一是迎接雙創浪潮，助推科技興國。

??仇保興認為，目前，我國科技轉化能力仍較差，研發轉化率不到發達國家一半。因此，要發展科技，把科技人員的積極性充分調動起來，使他們有更多精力從事于科研工作，以更快效率轉化科研成果，促進國民經濟發展。

??二是要妥善進行農村土地改革試點，防止助推郊區化。

??仇保興表示，城鎮化中后期，如美國城市人口密度是不斷下降的，從過去每平方公里建成區接近8000人，急劇下降到現在不到2000人，這個關鍵就是機動化的影響，即車輪上的城鎮化所帶來的結果。

??我國已經到了“機動化拐點”高峰，一個家庭擁有一輛車就意味著人口在城市和郊區之間移動是非常快速、方便且低成本的。這種情況下，如果放開農村土地管理，可能出現大面積郊區化和過度郊區化現象，因此中央對此嚴格控制，城市居民不能到農村建房子，農民的農房不能賣給城里人，主要目的是在郊區化快速推進情況下保護耕地。

??三是要實行韌性城市規劃，整合城市空間資源、提高城市發展能力，發展韌性城市。

??四是推行城市交通需求側管理，促進綠色交通發展。

??仇保興說，我們的城市屬于人口高密度城市，人均占地面積不超過100平方米，與美國人均五六百平方米的現狀相差很大，導致我們城市空間用于交通的土地只有12%，是一個非常有限的空間。所以，要通過合理的停車費管理，超大規模城市的中心要逐步開始收擁堵費，逐步減少城市擁堵，這樣使城市碳排放下降、交通越來越暢通，這就是需求側管理的要點。

??五是變革保障房建設體制，降低房地產泡沫風險。

??仇保興認為，從住房需求來看，在大部分城市住房已經過剩，還要大量投資建設保障房就沒有什么道理了。他建議，一方面，出臺遏止房地產投資的一些工具，比如消費稅、空置稅、周轉稅、物業稅等；另一方面，對造成空城、鬼城的黨政人員進行處理。更重要的是對那些超級規模、人口不斷增加、房價還在高速上漲的城市，一方面要調控，另一方面要解決好剛剛入職的大學生居住問題。

??仇保興認為，我國超大規模城市存在住房難、住不起房、買不起房的問題，主要是由于住房品種太單一，應該建立多主體、多品種供房機制，比如共有產權房、合作社住房、先租后售的房子等，滿足多種形式的住房需求。

??六是要全面保護歷史文化街區，修復城市文脈。

??七是要推行美麗民居鄉村建設，修復和保護傳統村落。

??八是強化城市群協同發展戰略。每一個城市群的城市都要找到自己合理的定位，發揮自己的功能，與中心城市產生互補才能協同發展。

??九是對既有建筑進行加固、節能施工的改造。

??十是以特色小鎮為抓手，分期分批進行人居環境升級改造。

??十一是啟動城市新能源革命，助推“雙碳”戰略。

??十二是多模式推進全面建設適老社會。

??“城市已經是經濟增長發動機，集聚了80%以上的GDP、95%以上科創成果、85%的稅收，它是財富聚集器，又是文化的容器。城市建得好，城市的財富就隱藏在空間結構中，城市就能真正保值增值；如果建得不好就是堆建筑垃圾，會很快貶值。深度城鎮化是我們前40年所累積的城市化問題的解藥，城市的問題還要由城市自己來解決。”仇保興說。