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??編者按

??1992年，理想照耀現實，無論廟堂之上，還是江湖之遠，對于中國經濟，對于中國房地產，對于中國企業家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創造創業年份。

??30年篳路藍縷櫛風沐雨，中國房改、人民安居以及房地產市場主體的企業——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

??這一年，中國房地產報應運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產企業和行業由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉村振興的現場，看見企業向善而生公益至上的行動與擔當。

??站在未來，中國房地產報推出《向未來·再出發——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復活中國人居事業30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發。

??進門，客廳墻上，一幅幅油畫排列著。濃烈、明亮、斑斕的色彩撲入視覺，變成一個美麗新世界，充滿生命的張力。整個屋子以明黃色為主調，精致的小物件隨處可見，給人以“小確幸”的充盈感。

??這是聶梅生北京的家。

??過去這些年，她拿起了畫筆，開始油畫創作，大多以自然景物為主，她喜歡自然的真摯與雄渾力量，她希望能畫到100幅。“我是比較喜歡文學的，也喜歡畫畫，后來不巧投身到了科研領域。現在是又回到了原來的愛好上。”聶梅生說。記者眼前這位恬靜、淡泊的長者，如果對她無所了解，會想象不出她當過司長、創辦過全聯房地產商會，以及為小康住宅科技產業而敢闖敢干的范兒。

??1962年畢業于清華大學土木工程系給排水專業的聶梅生，在中國房地產行業有著“女中豪杰”之稱。自1994年起擔任建設部科技司司長以“科技”視角切入房地產領域以來，她就一直在關注房地產行業的發展，直至現在。

??那些年，每每到了房地產行業發展的關鍵時期，她總是在協調行業、市場與政府間的關系，直言不諱，諫言高層；同時又帶領行業在小康住宅、住宅產業化、房地產信托投資基金(REITs)上進行變革、嘗試，以及推進養老業務等新事物，不斷試新，闖出新路。她也以敢于“說真話”著稱，2009年全國兩會，聶梅生帶領完成并通過全國工商聯提交的一份關于房企開發費用的調研報告，引起了輿論的軒然大波，有觀點認為這是把“房價高企”的“球”踢給了地方政府。她也曾多次提出，房地產行業給社會、經濟、城市、居住帶來了很大的改變，我們要認真客觀地評價它。

??對于當前的房地產市場，聶梅生表示，7月份房地產開發景氣指數為95.26，這已經顯示出現危機了，“房住不炒”觀念已經確立，現在的問題在于市場信心的構建。“但我認為不要否定此前的工作，也不要去抱怨，更不要浪費、低估了這次調整，既然已經付出了一定代價，就應該看到它會產生新的循環新的平衡。”聶梅生表示，我最害怕刺激炒房的政策再次出現，那就“白調”了，就是矯枉過正。

??那該如何扭轉目前的市場局面？聶梅生認為，當前房地產市場需要建立一個新平衡，需要新的配套政策的推出，“上次的政策來自房改，那是一次力度非常大的改革，變福利分房為住房商品化。這次建立新平衡也要有房改的力度，在土地、金融、市場端進行調整；也要有改革的決心，否則市場很難起來。”

??聶梅生今年八十有二，思路依然清晰，觀點還是獨到，很是健談。

??一生信念：知行合一

??1994年9月，處于起步階段的中國房地產行業迎來了一個時刻，建設部、科技部等部委啟動了“2000年城鄉小康住宅科技產業示范工程”工作，在建設部科技司任職的聶梅生參與了這項工作。

??就是這項工作，讓聶梅生與房地產行業結下了一生的緣分。

??“我是從科技的角度介入到了這個領域。那時，房地產行業的發展還沒有形成系統，也沒有形成真正的住宅小區。”聶梅生說。

??當時，住宅產業面臨的一個情況是：總體上數量增加很大，質量也有提高，但與國外相比還是一些很傳統的作法，手工操作，技術上沒有反映出時代的面貌與水平，改造難度大。

??在這樣的狀況與背景下，小康住宅科技產業示范工程應時而生，計劃通過“科技先導、適度超前”，不光是要解決有沒有住的問題，還要解決住得比較舒適的問題，住宅要有比較齊全的功能。這樣的目標，聶梅生認為通過科技先導的辦法，可以實現。

??時任建設部副部長的葉如棠在接受媒體采訪時表示：“這和社會的發展、經濟、科技水平的提高是相聯系的。”

??“小康住宅的要求是‘五要一活’：科技含量要高、廚房設備要齊、住房裝修要一次到位、物業管理水平要高、住房產品要適銷對路，銷售方式要搞活。在這一要求下，中國住宅有了很大發展。”聶梅生表示。

??1999年11月，首批8個小康住宅示范小區南京月牙湖花園、廣西北海銀灣花園、昆明金康園、深圳東海花園、廣東番禺麗江花園等通過了綜合驗收。建設部、科技部會同有關部門為此在南京召開了工作會議，對小康住宅項目取得的階段性成果進行總結，對首批通過驗收的示范小區進行表彰。時任科技部副部長鄧楠、建設部副部長葉如棠及江蘇省和南京市的有關領導共同出席了會議，與會人士對于選擇住宅產業作為科技服務的對象進行了廣泛的探討。

??以月牙湖花園小區為例，據當時的媒體報道，錯落有致的樓群間，每一處細節的設計都顯得別具匠心，富于創意的雕塑、精美的路牌、鵝卵石鋪成的小路、噴泉激起的水花，都給人留下了暇想的空間。與普通住宅最重要的區別在于它的科技含量高，從已經入住的房間里，雖然看不到墻體里特殊的保暖隔熱材料，但冬暖夏涼卻是能感覺到的，衛生間、廚房都采用了一種不串味的排煙氣裝置，極大地改善了排氣效果，粉刷墻壁的涂料經過特殊工藝，不會再發生任何細微的龜裂，高智能的報警系統使低層的住戶不必再安裝難看的鐵欄桿，維護家庭安全已有了更新的手段。

??“小康住宅是與中國房地產市場化并軌而行、以科技為先導的產品，對于小區形成、規劃設計系統等都有明確目標，后期隨著《中國小康住宅十大標準體系》落地，又在全國開展了55個小康住宅的全國性示范項目下，住宅產品的科技性有了提升，也可以說小康住宅是整個中國房地產市場化過程中科技領先的產品，對于住房市場化推動作用較大。”聶梅生回憶說。

??到了2000年，中國小康住宅科技工程結題時，業界評價：小康住宅項目的實施克服了緊縮銀根、市場低迷等困難，通過發揮科技優勢，贏得了市場的認同。小康住宅概念引起較大反響，示范小區都成了當地住宅樣板工程，推動了科技住宅的發展，也推動了住宅產業化的發展。

??一件事情的成功與否，更要考慮歷史的進程。在推進“2000年城鄉小康住宅科技產業示范工程”的同時，聶梅生在1994年就適時提出了“住宅產業化”發展思路，她因此被稱為“中國住宅產業化第一人”。但是，因為當時“住宅產業化”的提法還屬于一個新事物，并沒有被通過。

??到了1999年，國務院辦公廳頒發《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，“住宅產業化”才獲得了政策上的大力支持，建設部特別成立住宅產業化促進中心，聶梅生擔任第一屆中心主任。

??聶梅生回憶，推進住宅產業一是希望提升產業結構，二是希望增加住宅產業的科技含量，提高住宅的功能質量，這與我國“提升產業結構、以科技為先導、發展自有知識產權”的國策是相匹配的。

??此后多年，住宅產業化伴隨著城市化進程、中國住宅建設規模的增大而不斷推進。到2013年底，全國累計新開工產業化建筑面積1200萬平方米，涌現了萬科、碧桂園、遠大住工等一批在產業化上積極開拓的企業。

??聶梅生以推動住宅的科技化發展為己任。2000年左右，她離開建設部，籌備成立中華全國工商業聯合會房地產商會，商會成立之初，聶梅生就堅持一個底線，這個商會一定要有合法的身份。幾經努力，在2001年商會成立后的一年，名稱確定為全國工商聯住宅產業商會。之后，聶梅生和她的同仁們又用了12年時間終于在民政部注冊成全國性一級商會，即全聯房地產商會。“這是最終的合法性，可謂修成正果。”回首往事，聶梅生說。

??在商會，聶梅生的工作更多了。她不僅著手推動中國綠色建筑的發展，推動商會和清華大學一起編制了國內首個綠色建筑評估體系《中國生態住宅技術評估手冊》，將綠色建筑概念引入國內，還借鑒美國LEED等國際綠色建筑評價標準，構建了適合中國的綠色建筑評價體系，這個工作一直做到2010年《中國綠色建筑三星認證標準》的國標出臺。此后，她又將目光投向了建筑的低碳、氣候變化、碳交易等領域，并帶領商會去踐行。聶梅生推崇“知行合一”：以知促行，以行求知。

??“進入房地產領域后，我始終抓住了‘科技’這個關鍵點，忙于推動住宅產業化、小康住宅、綠色建筑、綠色低碳的事業。我最近也在忙綠色低碳的工作。”聶梅生表示。有一分熱，發一分光，聶梅生像極了魯迅先生說的“不必等候炬火”。

??2003年，為了抑制房地產投資過熱，中國人民銀行發布121號文件，全國性房地產宏觀調控第一槍打響。這份文件的下發，央行首次進入房地產調控領域，標志著房地產的金融屬性就此打開。121號文件沖擊了所有房地產企業的神經，自此銀行的貨幣政策文件對房地產和房價影響加大。

??“當時的121號文件一出臺，商會馬上就給中央寫信，行業層面的壓力都很大。”聶梅生說。

??121號文件出來后，聶梅生開始帶領商會著手研究精瑞基金，這幾乎是國內最早將房地產基金引入房地產行業的想法。“當時的初衷是想做REITs，并提出了中國REITs的第一份報告和建議，促成銀監會的批準。”聶梅生說。

??隨后，2005年3月全國兩會期間，商會的一份提案提出：“發展房地產投資信托基金(REITs)，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求，防范房地產金融風險”。提案首次提出要用金融工具解決廉租房問題。

??“這件事推進得并不順利，直到現在保障性租賃住房REITs才出來，也就是說經過20年的努力這一產品才有了初步發展。當然，這與過去幾十年房地產開發領域的過度發展有關，市場還沒有顧上這一產品的創新發展；也與中國房地產市場發展階段、態勢有關。”聶梅生表示。

??今年8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs——紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT上市。截至當日午間收盤，均已實現30%的漲停，3只產品成交額合計突破2.24億元，延續了在公開發售階段便備受追捧的態勢。

??十幾年在全聯房地產商會，聶梅生是全身心投入工作。2012年，聶梅生將商會會長的職務交到了繼任者的手上，開啟了人生的新生活。最近這幾年，聶梅生將更多經歷放在了關注養老產業發展與低碳方向，一個與她的人生階段有關，一個是她畢生關注的方向。

??信心起來了，什么都會好的！

??當前房地產行業的發展，又到了關鍵的時刻。

??聶梅生認為，房地產行業以往的發展模式已經過去了，經過去杠桿、防止過度泡沫化影響金融安全的政策出臺及地方相關政策疊加，已形成樓市深度下挫的局面。

??聶梅生表示，過去為什么老百姓一直買房，關鍵原因是房價一直在漲，房子成為了家庭資產保值增值的一種方式，再加上中國傳統觀念是有家才有業，導致購房預期一直存在。目前，經過這一輪調整，市場預期已經發生變化，信心消失，這是現在房地產行業面臨的最大的問題。

??在聶梅生看來，全國停工樓盤規模為400多個，只要處理得當按時交付即可。但一個問題是，停工停貸樓盤的影響已經傳遞到了市場，引發提前還貸及市場銷量下降，沒有銷量，就會影響到資金回籠和企業生存。

??“房地產市場需要建立一個新的平衡，包括需要新的配套政策的推出，現有的土地招拍掛制度及金融、市場政策是支持原有的發展模式，新平衡下需要有新的政策支持。上一次的政策紅利來自房改，那是一次力度非常大的改革，變福利分房為住房商品化，這次建立新平衡也要有房改的力度，在土地、金融、市場端進行調整。”聶梅生強調說，要有改革的決心，否則市場很難起來。

??什么是新模式新平衡？

??從目前調控的結果來看，聶梅生認為：“房住不炒”的目標已經實現了，“租購并舉”將是下一階段的新模式新平衡的主旨。

??“我經常講，現在不要再留戀以往的輝煌，過去了就過去了。現在也不是指責誰的責任的問題，不能說是恒大引發了這次房地產行業危機，也不用說去年政策在什么時候出較為合適，這些已經過去了，我們需要從過去總結經驗教訓。”聶梅生表示，現在的問題不在于“房住不炒”，在于市場信心的構建。

??“我認為不要否定此前的工作，也不要去抱怨，更不要浪費、低估了這一次的調整，既然已經付出了一定代價，就應該看到它會產生新的循環。”聶梅生說。她提醒，我最害怕刺激炒房的政策再次出現，那就白調了，那就是矯枉過正。

??“信心起來了，什么都會好的。”聶梅生說。

??聶梅生：總是超前一步，這是我最美好的事

??中國房地產報：您經歷最美好的事和最遺憾的事是什么？

??聶梅生：最美好的事情是，從上世紀90年代初期工作至今，我基本上對于事物發展的判斷都很準，甚至超前一步，比如對于小康住宅的引導，推動綠色建筑、REITs的發展等，幾乎都是超前一步關注并引導實施，后期也成為了行業發展的方向。

??這種超前的判斷，可能與我出身科技領域有很大關系，作為科技工作者必須要超前一步，否則去研究什么？我對自己的預判能力還是很有信心的，歷史證明也是正確的。點都踩得對，引導的方向也沒有錯，還推動行業在正確的方向上前行，我認為是經歷過的最美好的事情。

??遺憾的事情是，過去投入工作較多，比較少地投入家庭和照顧孩子。我只有一個孩子，目前不在身邊，現在的家庭就是一個空巢家庭，鮮有其樂融融的生活氛圍。這也是一種人生的選擇吧。

??中國房地產報：您現在最關心什么？

??聶梅生：我現在最關心的是80歲以上老人的養老問題，包括我自己養老的問題，我也關心養老產業的發展。目前，我在全國各地的養老機構進行體驗，了解老年人的精神狀況、生活狀況，有哪些是需要改善的，以及養老產業如何與技術相結合，我希望更好地推進養老產業化發展。

??中國房地產報：您的座右銘是什么？

??聶梅生：過好每一天。

??中國房地產報：過去5年，您最大的改變是什么？

??聶梅生：過去5年我最大的改變是把年輕時的夢想、愛好重新拾了起來，重新拿起了畫筆開始畫油畫，希望畫到100幅，現在已經畫了60多幅。我喜歡文學，也喜歡畫畫，后來不巧成了“理工女”，現在又回到了原來的愛好上。

??中國房地產報：有什么話想對房地產企業說？

??聶梅生：冷靜應對當前的環境。在困難面前自生力量是最強的，不要期待，要向萬科學習找到自己的亮點，以渡過目前的難關。

??中國房地產報：未來5年，您想對我們的國家說些什么？

??聶梅生：一是走向統一大市場；二是堅定不移地走科技發展道路；三是大力發展人才，“沒有人才做什么都是做不起來的”。