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編者按

1992年，理想照耀現實，無論廟堂之上，還是江湖之遠，對于中國經濟，對于中國房地產，對于中國企業家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創造創業年份。

30年篳路藍縷櫛風沐雨，中國房改、人民安居以及房地產市場主體的企業——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

這一年，中國房地產報應運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產企業和行業由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉村振興的現場，看見企業向善而生公益至上的行動與擔當。

站在未來，中國房地產報推出《向未來·再出發——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復活中國人居事業30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發。

??“物業管理存在的最大的問題是業主、業委會和物業公司間的猜忌和不信任，這個問題從物業公司成立之始就存在，到今天都沒有解決。”說出這句話的是舒可心，北京市第一個自薦任物業管理委員會主任并成功當選的業主。

??1997年，舒可心在北京購買了人生第一套住房，交房入住后他發現小區物業在很多方面不到位。于是，他帶領小區業主成立了業主委員會（以下簡稱“業委會”），與物業談判以維護自身合法權益。

??這個過程，舒可心對社區治理產生了濃厚興趣，開始學習社區治理有關方面的知識。慢慢地，他從一個計算機出身的生意人變成了國內社區治理方面的專家；期間，也因幫助其他小區業主維權而被人熟知。

??“隨著社會的發展，業主參與和監督意識進一步增強，這使得計劃經濟時期的社區管制方式需要在一定程度上進行調整，但全國那么多小區想要改革并不容易，所以給了我大量研究和實踐的機會。”舒可心說。

??2005年，舒可心開始在國內推廣“信托制”物業管理模式，區別于國內通行的包干制和酬金制，信托制是將物業費全部公開透明地花在業主身上，使業主利益最大化。

??舒可心始終認為，小區物業費全透明才是根本。“想要獲得業主的信任，不管是業委會還是物業公司，就得陽光透明，這也是我一直在推行的。”

??舒可心的經歷同樣是中國物業管理行業發展的縮影，是一個行業的發展在個體上的投射，物業管理行業也從發展不規范逐漸過渡到科技術、服務化、規范化。

??他自稱趕上了一個好時候，在大發展大變革浪潮中，給予他見證歷史的機會，也給了他成為改革開放“弄潮兒”的機會。

??籌備成立業委會維權

??1977年8月，鄧小平在北京主持召開科學和教育工作座談會，決定恢復中斷11年之久的高考。

??舒可心是最早的一批受益者，他是改革開放后第一批全國統考的大學生。畢業后的1982年，被分配到大學教計算機；3年后，他選擇去香港下海經商。

??1997年回內地后，舒可心因為買房卷入了業主維權領域。“不是簡單的房屋質量問題，而是有很深的結構性問題。”

??“以我購買的房產為例，由于是外銷房，1999年物業收費標準就已經是8元/平方米，遠高于周邊小區每平方米幾毛錢的標準，整個小區一年的物業費總計1800多萬元。但入住一段時間后，我們卻發現物業公司會背著業主偷偷花錢，并且出現中飽私囊的情況。”舒可心回憶。

??在這種情況下，舒可心帶領其他業主成立了業委會。“我們應該是北京最早的業委會。”

??業委會成立后，首先做的就是要求公開財務和管理數據，結果出乎他們意料，“我們發現小區物業管理水平很低。”

??舒可心舉例，以小區會所游泳池為例，游泳池的水沒幾天就變渾濁，所以業主們一直認為是物業公司不作為。成立業委會后才知道原來會所經理不懂游泳池管理，水泵需要24小時開著不停的循環才能保證清潔，為了替業主省錢下班后就關了水泵。

??諸如此類的事還有很多。就這樣業委會成員開始試著理解物業公司，也會就小區具體問題和物業公司討論。“一位成員的太太是大使館的物業管理負責人，大家經常交流，可以互相學習、啟發。”舒可心說。

??一段時間后，小區存在的問題還沒有完全解決，業主卻表現出對業委會的不滿意。

??舒可心解釋，業委會成員只有幾個人，但小區業主有一兩千人，由于物業公司沒有向業主公示物業費開支，業主們仍然不知道物業費怎么花、花在哪。

??他舉例說，比如小區有開往國貿的班車，需要乘坐該班車的人數只有二三十人，每個月卻要花幾千元，所以有業主提議取消，但業委會是全體業主的業委會，自然拒絕了這個要求。“在這部分業主看來，這些花費不應該讓全體業主承擔。”

??“還有業主懷疑業委會和物業串通一氣，虛報費用等。” 舒可心說。

??2004年，舒可心到期卸任。新一屆業委會因投票數超不過總票數的三分之二，連續3年多都沒有選出來，一直到2008年舒可心因得票最少落選業委會成員。

??“小區全透明才是根本”

??“從業委會主任退下來后再想這件事，我才意識到小區運營全透明才是根本。”舒可心表示，物業管理是從西方引進的舶來品，按照西方的生活習慣，業委會是保護業主利益的組織，但這點在中國行不通，因為業委會工作不透明，這就出現了業委會和物業公司勾結、業委會不代表業主說話或者業主認為業委會存在腐敗等情況。

??西方業委會的模式能否在中國復制？舒可心的答案是否定的，主要原因有兩點：一是業主還沒有被組織起來的習慣，更希望有類似原來單位大院中“領袖”人物來進行管理，且要管得好；二是中國的小區太大、人口較多，較為復雜。

??“后來我摸索實踐和研究出一套方法，基于它背后的理念，稱它為‘信托制’物業管理模式。”舒可心表示，物業公司和業主之間除了可以是買賣關系、委托關系外，也可以是信托關系。

??小區物業費、公共收益和住宅專項維修資金構成了信托基金，支付一定比例的酬金給物業公司，其余全部公開透明的花在業主身上，使業主利益最大化。此外，單個業主均有建議權、知情權和監督權，也有權利代表業主大會，和物業公司進行博弈。

??北京市朗琴園小區是第一個引入信托制模式的小區，小區共有2400多戶業主，1萬多人。

??2007年，朗琴園小區開發商為四期工程“朗琴國際”的建設，在未通過業主大會前提下，要求朗琴園物業公司在該小區內打地下水，致使該小區業主與物業公司關系愈發緊張。

??同年8月，朗琴園召開業主大會，決定解聘前期物業公司，并通過招標選聘新的物業公司，同時聘請舒可心為顧問，依據我國的《物權法》《信托法》等擬定了一份《物業管理權信托合同》。

??根據信托合同，委托人為小區業主大會，受托人為物業公司，受益人為全體業主，受益人有權接受受托人提供的服務，分配信托利益，享有對受托人管理、服務的建議權、監督權和表決權。

??信托合同還在物業費的籌集與支付、服務酬金的支取、公共收益分配及會計和審計等方面，作了詳細的規劃和確定，要求物業費收支需單獨設立賬目，獨立核算，每月向業委會及業主公示上月財務報告。

??“一般的委托關系是全體業主作為委托人，物業公司作為受托人來處理委托事項。但由于小區業主太多，舉辦業主大會并不容易，業委會又存在換屆、持續性較差、腐敗等問題，導致業主要想監督物業公司做決策十分困難。信托制的優勢在于，除了委托人和受托人之外，還有受益人。”舒可心說。

??“信托制”物業管理模式畢竟是新觀念，招標開始前后有十多家物業公司前來參與，但最后又紛紛退出。

??對此，舒可心并不意外。他表示，多數小區使用的是包干制和酬金制這兩種相對主流的物業管理模式，其中包干制是業主把錢交給物業公司，盈余或者虧損均由物業公司享有或者承擔，如果物業公司想要省錢，服務標準也會隨之降低；酬金制是物業公司和業主委員會共管賬戶，對業主來說還不足夠透明。信托制則是設立一個完全透明的賬戶，從中支付一定比例的酬金給物業公司，其余全部公開透明的花在業主身上，且每位業主都有知情權。

??2007年10月，朗琴園聘請了新的物業公司，到今年已經15年。這些年，朗琴園運營十分穩定，從未更換過物業公司，不僅物業服務水平得到了提升，業主對物業公司的信任感也大大提高。

??“物業公司一定會走向合伙制企業”

??現在，舒可心倡導的“信托制”物業管理模式開始被社會接受并推廣開來，但這一路走來并不順利。

??“信托制是為了業主利益最大化，不是為了物業公司利益最大化，也不是為了業主委員會利益最大化。”多年推廣中，舒可心發現大部分業主委員會并不愿意透明，一是因為他們想要“偷錢”；二是他們不想被監督，不愿意被管。

??“物業公司就更不可能導入信托制。”舒可心說，只有當小區不賺錢，物業公司要撤管時，如果引入信托制能保證物業公司有酬金，他們會愿意引入。“其實是給那些物業公司找了一個活路。”

??隨著“信托制”物業管理模式的引入，一種新的小區治理體系被構建出來，逐漸有地方政府注意到這種模式。

??2018年，由成都市城鄉社區治理發展委員會牽頭，在成都市7個小區試點“信托制”物業管理模式。

??一年后，那些原本道路臟亂、公共設施陳舊的小區煥然一新，居民滿意度逐漸上升，物業繳費率大大提高，矛盾糾紛大幅減少，解決了長期困擾居民小區的“物業服務品質降低—物業繳費率降低—物業服務品質再降低”的惡性循環頑疾。

??“發現這個模式可行后，成都市開始正式推廣，現在已在成都市數百個小區落地。”舒可心表示。

??成都推動“信托制”物業管理模式落地只是一個縮影。2019年以來，海南、湖北、四川、江蘇等省份的多個城市紛紛落地實踐，運行的實際效果也得到試點小區群眾普遍好評，認為該模式消除了業主與物業公司間因不信任而產生的矛盾糾紛。

??期間，開始有物業公司主動引入“信托制”物業管理模式。不過，舒可心提到，目前愿意引入該模式的物業公司多是中小型物業公司，大型物業公司幾乎沒有。

??“一方面是因為現在大量的棄管小區都是中小型物業公司在管，隨著通貨膨脹、市場成本增加,原先的管理模式使得部分中小型物業公司入不敷出；另一方面是因為如果大型物業公司引入這種模式，意味著動了公司的整體架構。”舒可心解釋。

??“在這種情況下，我認為今后物業公司一定會走向合伙制企業，這恰恰給中小型物業公司帶來機會。”舒可心認為，當每一個項目經理是合伙人時，除了固定工資還能獲得參與的項目酬金時，不僅解決了員工“為誰干”的問題，也增強了他們的工作責任心和主動性，而且使公司物業管理服務水平得到大幅提升。

??對 話

??舒可心：希望社區能治理得更好

??中國房地產報：多年來，您一直致力于業主維權、物業管理、基層治理的相關工作，您經歷最美好的事情和最遺憾的事是什么？

??舒可心：我是個樂天派，沒有什么特別遺憾的事，因為我覺得失敗的話就該失敗，成功的話是我自己的努力，這純粹是一個心理的問題。最欣慰的事情是選擇了這個領域，并在人生這二三十年里，看著我國的社區治理往好的方面走。

??中國房地產報：過去五年，您最大的改變是什么？

??舒可心：我最大的改變就是越來越執著推廣“信托制”物業管理模式，因為我真的是認定了這個事，而且這個事情是僅靠自己的力量就能做成的事情。

??中國房地產報：您現在最關心什么？

??舒可心：為這個國家再做多一點事情，為這個國家去努力。

??中國房地產報：未來五年，您想對國家說什么？

??舒可心：穩定。老百姓要求不高，穩定發展，過好日子。