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??經過大浪淘沙般的洗禮后，上市房企陸續(xù)交出過去一年的“答卷”。

??房企“高周轉、高杠桿、高負債”的“三高”發(fā)展模式變成過去式，市場因為經濟承壓，信心不足，恢復緩慢。

??2023年3月，上市房企集中發(fā)布2022年財報，超過50家在港上市房企業(yè)績下滑或虧損，還能保持增長勢頭的房企，少之又少，堪稱史上最慘淡財報季。

??我們查閱了萬科、碧桂園、華潤置地、中海發(fā)展、龍湖集團、招商蛇口、綠城中國、越秀地產、華僑城、美的置業(yè)等10家房企2022年財報業(yè)績會實錄，大家達成的一個共識是：最難的時候已經過去了，但不確定性仍在，今年樓市將平穩(wěn)復蘇，對房地產市場仍充滿信心。

??信心，對于當下的房地產市場來說，真的太重要了。市場的恢復需要信心，出險房企化債恢復正常經營同樣需要信心。

??信心來自哪里？來自政策的實質性支持，更確定的預期，以及堅持向前的韌勁和更積極的行動。

??2022年“慘淡”的業(yè)績已經成為過去，2023年一季度開局良好，接下來樓市將如何發(fā)展？如何投資拿地？對今年的市場預期是好是壞？一起看看這10家房企的高管都怎么說。

??市場上有各種各樣的看法，有兩種比較極端，一種說現(xiàn)在是狂飆階段，一種是倒春寒。

??從萬科來說，我們比較熟悉的新房市場結論是沒什么變化，市場仍然處在溫和恢復階段。

??今年春節(jié)以來全國房地產市場回暖明顯，從50個重點城市來看，來訪量和成交量平均都比春節(jié)前增長了40%以上，而且項目案場也能明顯感受到客戶的購房意愿提升，成交周期縮短。

??公司1-2月份的簽約額同比是2022年的兩倍以上，雖然3月份到訪和成交略有下滑，但是依然保持回暖趨勢。

??城市的分化比較明顯，房地產回暖主要表現(xiàn)在一二線的熱點城市，其他二線城市還處于止跌的平緩復蘇階段，目前大部分三四線城市反彈跡象不明顯。

??我們判斷今年的市場仍然面臨不小的壓力，未來可能還會出現(xiàn)波動，市場整體將呈現(xiàn)分化和平穩(wěn)復蘇的趨勢。

??根據(jù)我們一些重點城市的觀察，比如北京、成都、蘇州、南京、西安、重慶等，整體2月份的到訪量、成交量都在逐步的提升。

??但并非所有的城市都在同步回暖。總體來看，一線的城市和高能級的二線城市市場比較穩(wěn)定，一些相對能級比較弱的城市還是繼續(xù)承壓。

??今年銷售增長很快，我們也欣喜地看到一些續(xù)銷項目的流速和去化速度遠遠高于去年的平均速度，有的甚至高50%以上。

??我們去年拿的很多地，如上海、合肥和蘇州項目今年陸續(xù)上市，因為存在著價格倒掛，有相當多的樓盤會是紅盤或者準紅盤，基本上開盤可以“秒光”。

??我們的銷售量價已經趨穩(wěn)，2月份出現(xiàn)回暖趨勢，我們判斷如果政策持續(xù)發(fā)力，銷售最快二季度應該能夠企穩(wěn)。

??綠城重點續(xù)銷監(jiān)測的項目2月份來訪環(huán)比提升1.5到2倍，日均新增協(xié)議環(huán)比提升1.5倍左右。

??3月份到目前雖然像濟南、石家莊、杭州等2月漲幅比較高的城市因競品增加及價格調升的原因，日均來訪量有小幅調整，但整體來訪量仍然明顯好于去年四季度和今年1月份。

??目前來看市場整體已經出現(xiàn)了回暖的跡象，但是熱度和可持續(xù)性仍需市場的檢驗。

??我們對市場持謹慎樂觀的態(tài)度，同時希望通過市場回暖實現(xiàn)更好的經營結果，即在確保流速的同時，部分項目合理的提升價格，進一步降低費用，加強回款管理。

??多地陸續(xù)出臺了刺激市場復蘇的政策，也呈現(xiàn)出了點狀回暖的現(xiàn)象，包括一部分城市的改善需求的釋放，同時我們也看到有一部分城市還是持續(xù)承壓，現(xiàn)在存在一種分化的情況。

??2月份的市場無論從到訪量還是成交量，環(huán)比1月份均出現(xiàn)了大幅的增長，出現(xiàn)了復蘇的苗頭。

??3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，3月份的成交對比去年同期來看，還是增長的幅度比較大，因此這是一個階段性的回落，并不是市場出現(xiàn)了什么問題。

??今年以來，投資的情況聚焦在一些核心城市、核心區(qū)域，由于出讓條件的原因，獲取的幾率并不是很大。

??最近也在研究差異化的投資策略，但是前提是自己要有能力做好。我們有一個項目小模型，可以在一些全國大概若干個板塊找到合適的項目。整體來說，會根據(jù)市場和政策的變化，堅持量入為出，把握投資節(jié)奏。

??今年的投資方向，我們會聚焦在確定性的市場里面，尤為重要的就是一二線核心城市的核心板塊，尤其是一些目前倒掛的城市。

??這段時間，在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，我們都有積極參與，但因為這類地塊往往中簽率比較低，目前還沒有成功拿地。

??未來還會積極參與，如西安、上海、寧波等高確定性的市場，我們會積極參與。

??公開招拍掛市場，受春節(jié)因素的影響，今年一季度供地相對偏少，我們也積極參與。一季度，公司在南京、杭州各中標一個項目，地價款合計40多億。

??不會為了增加土地規(guī)模盲目擴張，包括收并購，核心還是看項目質量、資產質量。此外，公司在北京、上海等城市的大型城市更新項目，也有很大的投入。

??在現(xiàn)金回款比較好的情況下，我們今年的投資仍將相對進取，今年的投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長。過程中，我們會結合銷售、現(xiàn)金收入及公司財務狀況來實時調整和安排。

??未來投資還將進一步聚焦一線二線重點城市，同時，也會在長三角、珠三角城的一些重點城市尋找機會，以確保投資的廣度。

??馬上在杭州、上海這些核心城市的土拍要開始，我們應該還會獲取一些土地。

??今年我們還會繼續(xù)加大舊改，重點在粵港澳大灣區(qū)，尤其是深圳、廣州、佛山這一帶，同時也積極拓展上海，包括在鄭州我們也獲得了一些項目，但主要貨值還在粵港澳大灣區(qū)。

??今年我們的拿地策略依然會堅持兩個方向。

??第一，目前龍湖的土地儲備還是比較充裕的，所以我們還是會堅持以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態(tài)匹配，主動把握好投資節(jié)奏，保證我們盤面的安全性。

??第二，我們依然會嚴守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。具體來說，一個是在城市聚焦方面，我們會堅持按照我們的20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

??三四線城市去化比較困難，中心城市、核心地段賣得比較好，這樣的背景下，大家都一哄而上往一線核心城市走。

??新的一年土地市場，核心城市核心地塊競爭將非常激烈，三四線城市里面相對邊緣的地塊可能底價獲取，甚至流拍。

??綠城會采取新的差異化投資策略，首先選定的核心城市、反復研究的核心城市里面做底倉式的投資。

??投資也量入為出，按照總體的市場形勢以及銷售回款做決定，有計劃分步走。總體今年投資總的貨值應該會超過去年。

??北上廣深等核心城市的人口經濟決定了將會成為我們接下來的布局重點，我們會繼續(xù)加大力度拿地。

??從資源配置角度來看，大灣區(qū)仍是主戰(zhàn)場。長三角也是公司重點的發(fā)展區(qū)域，同時在中西部地區(qū)比較核心的城市也會做一些資產配置。

??我們會在全國重要城市布局。根據(jù)過去一年的檢驗，我認為我們的市場配置是正確的，當然還有一些可以優(yōu)化的地方，今年將根據(jù)市場的變化，結合過去的經驗，繼續(xù)完善市場配置。

??今年的土地應該比去年的機會更多，以及對接下來土地市場的信心大家都有所恢復。

??我們認為今年的土地供應應該比較充足，機會也會很多，土地的質素也比較好。但土地價格不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

??在對具體土地的研判上，肯定是更理性、更慎重，也更聚焦，絕不會多點開花。我們重點布局的區(qū)域，基本聚焦在長三角、大灣區(qū)，還有中部、西南、東南等。

??今年新增土地也基本圍繞這些區(qū)域，但不是這些區(qū)域的每一個城市都會增加，結構性缺貨的城市會動態(tài)的研究增加，期待能有一個持續(xù)的發(fā)展和土地資產結構持續(xù)的提升。

??對于2023年的拿地計劃，公司將根據(jù)市場的情況適時調整投資策略，核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)積極穩(wěn)妥開展工作。

??一是將重點聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項目，適時補充一批高周轉項目。

??二是以項目良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展為前提，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開發(fā)競爭優(yōu)勢，持續(xù)獲取優(yōu)質土地資源。

??三是進一步探索房地產行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國家政策導向，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢，我們將積極介入工程代建，保障房建設等業(yè)務來豐富公司收入結構。

??我們仍然堅持先勝后戰(zhàn)，堅持招拍掛拿地為主，要求新獲取的項目銷售物業(yè)中擴大住宅的占比，經營性物業(yè)中降低資產自持的比例，優(yōu)中選優(yōu)，加強資源儲備。

??我們也將引導新增投資向收益率高，凈現(xiàn)金流高，資產周轉速度快，團隊綜合能力強的項目和區(qū)域傾斜。

??未來的市場需求，上有天花板，下有保底線。從我們的人口流動、住房改善的速度來看，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，在一段時間之內，市場每年還是有12億平米的需求。

??企業(yè)需要認清大勢，行業(yè)再也回不到對住宅開發(fā)過于依賴的階段。對大企業(yè)而言，開發(fā)經營服務并重是一個必然選擇。

??過去一年的確很難，最難的時候我們相信肯定是過去了，可以看到市場的預期和信心都在恢復之中。

??通過過去一年，包括2021年下半年，這一年半的市場的調整和波動，我們也總結反思，要把我們的戰(zhàn)略定力和風險預判做得更加扎實，把競爭力做得更加扎實，把人才厚度做得更加扎實，相信未來我們一定會健康發(fā)展。

??2023年我們確立了積極進取的目標。當前市場仍處于房地產上下半場轉折期，市場還是存在一些不確定性，我們對總體市場是有信心的。

??從更長時間來看，我們認為市場結構、行業(yè)結構、業(yè)態(tài)布局都在發(fā)生很大變化。

??第一、市場規(guī)模適度下降后會穩(wěn)下來，市場主流觀點會是穩(wěn)定在10萬億左右，市場規(guī)模足夠大，房地產仍然是一個大行業(yè)、好行業(yè)。

??第二、從發(fā)展模式來看，市場已經從賣方市場轉到了買方市場。

??第三、城市會進一步分化，一二線城市抵御周期波動的能量更強，三四線城市波動調整更大。企業(yè)會繼續(xù)分化，行業(yè)集中度還將提高。

??過去兩年到三年的時間，中國的房地產行業(yè)進行了一個深度調整，房地產市場也發(fā)生了非常深刻的格局性變化，房地產的長效機制正在構建，新舊模式的轉換正在形成。

??關于對經濟長期是否看好，我們看到，全方位立體化的各種刺激經濟政策，尤其在房地產行業(yè)也收到一些非常好的市場上的正向積極反應，這些都是經濟長期看好的基礎和基本面。

??我們對經濟長期看好是充滿信心的。

??我們判斷今年的市場雖然面臨不確定性，還有不小的壓力，未來可能還會出現(xiàn)波動，整體市場將呈現(xiàn)分化和平穩(wěn)復蘇的趨勢。

??一個很重要的判斷，今年國家對房地產呵護的政策環(huán)境，因為過去兩年跌得太厲害了，國民經濟的增長，房地產不能再下滑。所以政策上應該會穩(wěn)定。

??疫情的陰霾散盡，相信最艱難的階段已經過去，對于行業(yè)、公司的未來發(fā)展充滿了信心。

??剛剛結束的兩會對我們整個行業(yè)的定調是穩(wěn)增長、控風險、促需求，可以看到中央對于支持行業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是非常明確和堅決的，也會更大力度支持優(yōu)質的頭部企業(yè)，支持合理的剛性和改善型住房需求，加強住房保障體系。

??我們判斷居民和消費的信心還需要一段時間去恢復。

??我們對房地產發(fā)展還是長期看好的，對于中國房地產的市場持續(xù)樂觀。

??我們初步的判斷和認識是，去年觸底已經過去，開始進入復蘇階段。這是我們對今年乃至后面幾年的初步判斷。

??當然，復蘇、回暖不是同步、一致和平均的，簡單說就是“四個分化”：

??市場的分化，一二線市場好，三四五線市場不好；

??企業(yè)的分化，國企、混合所有制企業(yè)和優(yōu)質的房企比較好，相當一部分其它的企業(yè)不好；

??資源的分化，資源導向了一些優(yōu)質的房企和國企、混合所有制企業(yè)，一些比較困難的企業(yè)得不到資源；

??產品的分化，好的產品還是有市場的，去化還是非常快的。

??從政策端角度，房地產行業(yè)肯定是溫和而且是暖和，房地產在去年出現(xiàn)大幅度下滑，因此公司判斷，今年應該會穩(wěn)中向好，起碼應該會保持目前的水平。

??從目前看，對于房地產市場仍充滿信心。

??隨著疫情管控的全面放開，包括中央對經濟復蘇各項政策持續(xù)落地，中央跟地方政府對房地產的支持也在不斷地加碼，企業(yè)端和居民端對于經濟恢復的信心跟預期都在逐步轉好，因此對于市場，短期來看是穩(wěn)中向好，長期來看是堅定看好。

??歷經房地產市場過去一年多的深度調整，房企在種種困境下的艱難修復重生，都反應在上市房企一個個具體的財報數(shù)據(jù)里。

??關于房企的好消息也不斷傳來，從華夏幸福境外債完成重組交割，到佳兆業(yè)復牌，再到融創(chuàng)境外債務重組方案公布、2022年中報和年報發(fā)布，對這些積極自救、主動化債的房企而言，曙光已經出現(xiàn)。

??對所有房企來說，要想活下來，必須有面對不確定性的韌勁，穩(wěn)定預期，提振信心，才能穿越行業(yè)周期，重啟增長。2023年的春天，是一個開始。