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??“現在沒有什么賺快錢的機會，這不是選擇，而是現實。”京投發展股份有限公司（以下簡稱“京投發展”）總裁高一軒在談及行業發展時說，會繼續在這條小而美的路上堅守。“過去技術優勢是核心競爭力，現在已不可避免地轉向用戶主義。”

??4月28日，在青島召開的第五屆TOD創新論壇上，幾乎所有城市軌道交通的主要負責人來到了展會現場。高一軒說，大家一起做了關于TOD的交流，感覺行業走到了一個十字路口：“北上廣深除外，像有些二線城市、弱二線城市，它的TOD發展遇到了巨大的障礙和挑戰。”

??TOD模式是以公共交通為導向的開發（transit-oriented development，TOD）是規劃一個居民區或者商業區時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。

??“這條路很難，你想做加法的時候，行業在做減法，這對我們的挑戰其實很大，但同時也是機會。”關于TOD，讓高一軒感觸較深的變化是，“以前逢說房地產必說TOD。現在企業變得更理性，沒有一窩蜂似的非要干了，這也給了真正想在行業深耕的企業機會。”

??中國城市軌道交通協會會長、北京市基礎設施投資有限公司黨委書記、董事長張燕友認為，當前，構建以軌道為主的TOD發展格局已成為各大城市引領城市布局優化、增強城市功能品質、促進城市產業發展、打造職住平衡體系的重要抓手。但各地在項目實際推進過程中，仍在規劃引領片區統籌、用戶體驗等方面存在不少掣肘和痛點，需要全行業不斷探索實踐，完善解決。

??TOD轉向增存量并重的內涵模式 國家層面明確倡導發展

??“運營軌道交通的城市達到了55個，包括了有軌電車，如果不包括有軌電車，我的印象應該是45個。”中國城市軌道交通協會常務副會長周曉勤說，各個已經開通運營和規劃軌道交通的城市，已經將TOD上升為城市的戰略，促進軌道與城市高質量可持續發展，已經成為大家的共識。

??周曉勤觀察，在城市戰略之下，近期TOD發展呈現出全市全域發展、全公共交通模式的支撐、全生命周期的考慮，全利益主體參與的特點。

??2022年7月，國家發改委出臺“十四五”新型城鎮化實施方案，要求推廣以公共交通為導向的開發TOD模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發利用。今年3月，交通運輸部等聯合印發《加快建設交通強國五年行動計劃》，指出要深入實施城市公共交通優先發展戰略，國家層面對于TOD的倡導已經非常明確。

??“在政策利好的同時，我們也必須清晰的認識到后疫情時代，我國TOD發展所面臨的總體人口負增長、老齡化日趨嚴重、總體經濟增速下行等嚴峻的挑戰。”周曉勤認為，在此背景下，TOD必須從過去的軌道、房地產增量發展模式，轉變為增存并重的內涵模式的發展模式，承擔更多城市高質量發展的使命。

??就高質量推動軌道交通TOD發展，張燕友提出了三點建議：第一，加強規劃引領，強化軌道規劃與城市規劃的橫向融合及持續銜接。在軌道線網及規劃階段，要同步開展用地一體化的策劃研究，確保將建設用地和建設指標向場站周邊集中配置。

??其次，推進高效融合，強化解決軌道交通最后一公里的難題，多維度、深度推進軌道和公交融合，軌道與產業融合，軌道與公共服務設施融合，確保軌道TOD模式導向下的公交接駁更加便利，產業策劃更加優化，資源分配更加合理。

??最后是統籌片區策劃，按照軌道+土地實施的理念，統籌開展重點場站+片區一體化規劃設計，即用地策劃研究，構建沿軌道珠鏈式的發展，發展TOD微中心，并將其打造成為城市新的活力中心，確保土地綜合收益反哺軌道建設，充分實現軌道外部效益的內部化。

??從“技術經驗”到“用戶主義”  企業選擇回歸理性

??“在過去五年，從產品到用戶，我們意識到，快錢的時代一去不復返，必須要慢下來。”高一軒說，過去三年，所有的TOD從業者面臨了諸多挑戰，其根源是TOD的發展模式已經在時代之下需要做新的變化。“從技術經驗到用戶主義，底層邏輯變了”。

??在高一軒看來，TOD是一個具有非常高技術門檻的物業開發形態，在技術作為主導、房地產大發展的時代，技術這樣一個門檻就可以構成所有地鐵公司、所有TOD企業的一個核心競爭能力。“隨著時代的發展、市場的調整以及行業的變化，這樣一個單純的優勢已經不足以讓我們在TOD發展過程當中跟上時代的步伐，所以我們不可避免要轉向用戶主義。”

??高一軒親歷了五年來TOD行業的發展和變化。他還記得2018年第一屆TOD論壇上，京投發展首次提出了TOD智慧生態圈，那個時候公司更多強調To G（政府客戶）、To B（企業客戶）的價值，To C（一般客戶）的價值在那個時代并沒有變成唯一的主題。

??后疫情時代，客戶的需求發生了明顯變化。也迫使做企業的人靜下來反思，快速發展時代下，哪些是客戶真正的需求。

??“第四屆TOD論壇上，我們當時已經開始學會用社會學的手段來洞察當代時代存在的重大問題，并根據這樣的問題推出我們的解決方案。”高一軒說。三個社會深刻洞察包括自然環境的疏離、情感生活的匱乏和精神生活的單調。

??洞察到這個社會問題以后，京投發展的商業邏輯發生了重大變化，公司從產品中心主義向用戶中心主義轉變，從單維價值向多維價值的創造，從功能化的產品向生活方式的轉移。“這個我想是用來指導整個京投發展在過去的五年，在TOD的迭代和更新之路上所具備的一個指導性的原則。”

??“我們在場景搭建、內容運營上如果能夠做得更好，我們的價值鏈就可以變得更長。從技術本位向人本位的進化，是從產業藍海向人文藍海的跨越。”在高一軒看來，團隊已經有了很好的物理基礎、技術儲備，能夠創造一個超級的場景，但是缺乏超級運營和超級內容。“我覺得TOD這個事，現在大家已經不是一擁而上了，變得更理性。”

??對  話

??中國房地產報：越來越多的城市以TOD為抓手，來促進城市高質量發展。你認為當下中國TOD發展處于一個什么樣的階段？

??高一軒：這個是一個很好的問題，這次因為大展會，幾乎所有城市軌道交通的主要負責人都到了，我們也做了關于TOD的交流。普遍認為，TOD發展確實到了一個十字路口，北上廣深除外，像有些二線城市、弱二線城市，TOD發展遇到了巨大的障礙和挑戰，主要是涉及公共利益和開發價值的平衡，很多地方算不過賬來。這是我今天溝通了很多城市的地鐵公司大家共同面臨的困難。而且周期非常長，因為TOD前期準備的事情非常長，大量的技術協同、政策協同。而且對于政策而言，也不是所有城市的各個部門從上到下認知都在完全一個平面上，并不是所有的城市和所有的政府組成部門都把這個事當成中心任務去做。如果不當成中心任務去做，又需要重大的政策、各種協調突破，周期就變得非常長，甚至有些項目就停滯在半路，多年沒有進展，這是我認為現在TOD出現的重大問題。

??但也有機會，那就是換打開方式。比如有的城市在郊區做養老，有的在地鐵上蓋開醫院等等。大家都在思考怎么更貼近市場，先從功能上滿足，最后是從情感和自我實現上的滿足，還要再創造價值。

??我現在勸很多地鐵公司沒有必要強做，我建議理性去考慮TOD這種模式，特別是車輛段開發的模式，是否特別適合每一個城市，我覺得這在房地產、軌道交通大發展的時代沒有問題，但是隨著時代的變化，我們要重新審視這個問題，因城施策，甚至在一個城市里面因區施策做選擇，做好這個選擇是重要的。

??中國房地產報：TOD是一條相對小眾的路，持續的產品進階和堅守你最大的感受是什么？

??高一軒：最深的感受就是活不好干，因為TOD除了剛才我說的這些問題，它還有一個問題，就是限制很多，特別是它的用地限制很多。所以你看同樣一個白地上能排出來很多很好的產品，在TOD上就不太好隨意發揮。我們的退線，我們結構的承載，預留的條件，因為大家也都遇到了穿越周期的問題，很難，上面要蓋樓，底下的基礎要做好預留，但又不能全預留，是有樓的地方預留。但是有樓的地方預留，從策劃這個事的時候戶型就定下來了，推出市場五年以上的時間，這個地才上市，這個時候戶型早迭代了，怎么穿越周期？后來想了一個辦法，好把底下這個結構弄得特別靈活，所謂用轉換層的方式，一個蓋板投10億元以上的都有，它一定程度上可以保證你穿越周期。

??所以后來我們在做產品的時候給TOD做了一個比喻，不一定恰當，我說可能更像有瑕疵的玉，你一定要巧雕，它這個瑕疵如果你用好了，反而可以雕出一個妙趣橫生作品，這就是TOD的趣味性和二次價值創造的地方，這個價值創造我覺得對從業者來說也是一種機遇。

??中國房地產報：現在有越來越多的開發商加入這個賽道，從上市公司的角度來看，你會不會覺得有危機感？京投發展如何保持核心優勢？

??高一軒：危機意識肯定是有的，但是我們沒有太想在剛才我講的那個傳統賽道上去卷。當然那個該卷還是要卷，但是我們會嘗試開辟第二曲線。我從2020年開始就在說這個事，我們一定要去做新東西，一定要開辟第二曲線，這個曲線不是去卷立面、戶型、園林，我們去卷運營、卷場景、卷服務。這個對標我覺得其實蠻重要，這個能夠讓我們具備傳統之外的另外一個能力，這個能力才能保證我們的持續優勢，因為它符合這個時代。再卷，也不符合這個時代，如果你一旦進入素質教育時代了，你說我就要去做應試教育，卷到極致，其實最后也沒有什么太良性的結果。

??所以我認為需要反思的是我們的打開方式，而不是我們今天還能多卷，這個其實是我跟很多人觀點不同的地方。我們有一定的把握，我們現在的選擇還是有生命力的。

??中國房地產報：TOD產品沉淀時間往往很長，對于未來發展速度你們有什么樣的考量？

??高一軒：首先我覺得我們要保持一個比較健康的增長，畢竟還是需要一定規模去支撐企業的發展，這個是我們肯定下一步接下來去做的，比如今年還有拿地計劃。

??我覺得我們現在要的規模跟以前不一樣，我們希望是更好的口碑，更好的黏性和復購，將來可能在同一個社區二手房的成交量、價格、周轉率，都比旁邊的社區還要高一點，周轉率不高也很好，說明大家本身不舍得離開這個社區。

??所以我覺得創造一種可能，讓價值逐漸沉淀在我們跟用戶的關系上，這才是最重要的，這樣才能形成口碑。這條路很難，你想做加法的時候，這個行業做減法，這個對我們的挑戰其實很大，我覺得這種減法，這種洗牌，或者這種推陳出新，對于京投這樣一個國有背景的公司來說，也是一次機會。所以我們會去做相對理性的選擇。

??中國房地產報：對于現在想進入這個賽道的企業，你有什么想提醒的？

??高一軒：想給大家的提醒沒有太多，我覺得TOD這個事，現在大家已經不是一擁而上了，我最近聽說的企業非要干這事的越來越少，以前是逢說房地產，必說TOD，現在感覺大家相對理性了，沒有一窩蜂似的非要干了。

??如果你有印象，我四五年前就在一次采訪上提醒了企業，我說這東西時間很長，要考慮慢功夫，如果你想很快地去周轉、沖規模，不要選擇這條賽道，不合適，現在我還是這個提醒。