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北京鏈家研究院院長(zhǎng) 高原

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”是什么？

??“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”本質(zhì)是對(duì)二套住房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，與首付比例和房貸利率直接相關(guān)。“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時(shí)，參考購(gòu)房家庭在本市名下實(shí)際擁有住房套數(shù)；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）來(lái)確定貸款比例。

??2017年3月至今，北京執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即家庭名下本市無(wú)房，且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)貸款記錄的購(gòu)房人，可算為首套購(gòu)房人。本次調(diào)整后，家庭名下本市無(wú)房的前提下，不再關(guān)注全國(guó)范圍內(nèi)是否有貸款記錄，均可算為首套購(gòu)房，享受首套利率及貸款成數(shù)。

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好哪些人？

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要利好新市民及改善型群體。

??新市民方面，較為普遍的一個(gè)情況是其在京無(wú)房，但曾在外地有過(guò)購(gòu)房信貸記錄。此類(lèi)人群在舊標(biāo)準(zhǔn)下，被認(rèn)定為二套住房，必須支付6成（普通住宅）或8成（非普通住宅）首付，難以獲得信貸支持。新政后，此類(lèi)群體將被認(rèn)定為首套置業(yè)群體，可獲得實(shí)質(zhì)性的信貸支持。

??改善型群體方面，利好買(mǎi)一賣(mài)一改善置換群體。在既往信貸認(rèn)定條件下，在賣(mài)出已有住房并還清貸款后，此類(lèi)群體由于存在貸款記錄，依然會(huì)被算作二套購(gòu)房群體，受信貸約束較強(qiáng)，無(wú)法置換心儀住房。但新政下，同類(lèi)情況群體可被認(rèn)定為首套購(gòu)房者，能夠得到信貸支持，置換心儀住房。

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好程度如何？

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”的利好主要體現(xiàn)在兩方面。一是較為直接的信貸成數(shù)提升；二是較為間接的信貸利率下降。

??舉例而言，針對(duì)600萬(wàn)價(jià)格的住房，首付門(mén)檻可從480萬(wàn)降至240萬(wàn)，降低了購(gòu)房者的首付壓力；同時(shí)，如果按等額本息、貸款25年計(jì)算，每100萬(wàn)元總還款額減少87391元。

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”為什么會(huì)調(diào)整？

??在房地產(chǎn)發(fā)展上一階段，由于城鎮(zhèn)化速度快、新建住宅供給少，北京市存在房?jī)r(jià)快速上漲的巨大壓力。在這一階段，“認(rèn)房又認(rèn)貸”作為抑制投機(jī)性購(gòu)房的調(diào)控工具具有現(xiàn)實(shí)意義，也曾為北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體穩(wěn)定與健康發(fā)展做出過(guò)突出的歷史貢獻(xiàn)。

??當(dāng)前，受家庭結(jié)構(gòu)變化、育兒、入學(xué)等因素影響，當(dāng)前北京住宅市場(chǎng)近七成購(gòu)房者屬于改善型需求，大量改善型群體在較為嚴(yán)格的信貸政策壓制下，難以通過(guò)置換方式滿足自身的住房需求；與此同時(shí)，曾在家鄉(xiāng)有過(guò)置業(yè)行為新市民群體也受到“誤傷”。從更好滿足居民正常剛性及改善性置業(yè)需求的視角來(lái)看，對(duì)首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)優(yōu)正當(dāng)其時(shí)。

??北京政策的調(diào)整與7月24日政治局會(huì)議提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”導(dǎo)向一致，與7月28日住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上明確提出，進(jìn)一步落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等說(shuō)法一脈相承。新政能夠更好支持人民對(duì)更美好居住的向往，也將有助于首都地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)后續(xù)市場(chǎng)影響如何？

??北京市場(chǎng)一直以來(lái)都比較穩(wěn)定，今年以來(lái)在面臨諸多外部挑戰(zhàn)的情況下，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。北京的穩(wěn)定性是由穩(wěn)定的供需關(guān)系、較高的自有資金水平、合理的供給規(guī)模、穩(wěn)定的政策環(huán)境共同決定的。此次政策調(diào)優(yōu)是針對(duì)新市民和買(mǎi)一賣(mài)一群體的購(gòu)房條件優(yōu)化，就北京市實(shí)際而言信貸條件與政策環(huán)境仍然總體穩(wěn)定。隨著利好政策的預(yù)期實(shí)際落地，前期持幣觀望的群體可能入市，進(jìn)而促成市場(chǎng)穩(wěn)步回暖。