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??中房網訊 （記者 曲濤）低利率背景下，中資保險公司進軍海外房地產市場的腳步在提速。

??4月27日， 中國人壽保險(集團)公司聯合加拿大國際大型資產管理公司Brookfield，以3.46億英鎊成功收購倫敦金融區域的辦公大樓-ALDGATE Tower, 初始回報收益率達到4.9%。據中房網了解，全球領先的房地產服務商-第一太平戴維斯與了本次收購過程，為中國人壽提供了相關交易服務。

??據第一太平戴維斯透露，目前該大廈出租率為94%，入駐的企業包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince & Co、Maersk等諸多明星公司。

??近兩年來，中國險資投資海外地產成為一種新常態。據第一太平戴維斯提供的數據顯示，險資外流的趨勢已經從2011年年底開始持續到現在。截止一季度，約有148億美金從亞太流到其他除亞太以外的地區，而流入到亞太地區的資本僅為21億，資金明顯呈現凈流出狀態。在這其中，大概有64%資金來自于中國，高于去年同期22%的比例。

??從具體國家來看，美國、英國和澳大利亞成為這些資本追逐的前三位國家。一季度資本流入分別為103億美金、32億美金和10億美金。據第一太平戴維斯透露，越來越多的險資在尋求海外投資的出路，而其中主要是以房地產投資為主，中國險企正在成為全球地產投資的主力軍。據中房網了解，不僅中國平安、中國人壽等險企第一梯隊出海置業，安邦保險、陽光保險等實力險企海外不動產投資手筆之大也賺足了眼球。

??在第一太平戴維斯北京公司投資部助理董事王堯看來，中國資本外流有幾個方面因素。首先，從宏觀經濟層面來看，中國已經不可能復制過十年來GDP高增長，包括以往在房地產投資方面的高回報。其次，人民幣進入緩慢貶值通道，國內缺乏具有永久業權并且收益穩定的可投物業。再次，就是政策層面的鼓勵。2012年底保監會出臺的中國保險公司境外投資辦法，鼓勵更多的險資把他的資產配置在海外，這些因素構成了險資出海的大背景。

??在海外不動產投資回報率方面，據第一太平戴維斯透露，目前包括倫敦，紐約等海外城市中，投資核心區域運營穩定的辦公物業基本上可以獲得4.5%-5%的回報。此外，目前也有很多人在考慮投資日本房地產市場，因為它有銀行負利率的的刺激，這也為資本套利創造了空間。

??反觀國內投資物業市場，北京、上海、深圳三個城市中，雖然目前寫字樓的空置率還可接受，但是租金上升勢頭已經不再持續。從北京市場租金回報率來看，整個年回報率不到4%，相比成熟市場回報率以及低利率的杠桿成本，已經算是相當低的回報。

??對此，第一太平戴維斯北京公司投資部助理董事張航在接受媒體采訪時表示，不論是從政府宏觀經濟層面的鼓勵和刺激，還是從投資標的國當地的稅務，法律的透明與完善程度來講。中國資本流入境外發達國家市場，從交易保障和資金安全性上比較令人踏實和放心。

??此外，從投資回報角度來講，張航表示，最近幾年中國二三線城市甲級寫字樓，包括商用物業供給遠遠大于實際需求，這就造成很多城市的大型的辦公物業空置率增加，商場運營困難。但土地拍賣價格卻不降反升，這都為更多投資資本流出創造了客觀條件。

　　對于資本外流對中國的影響，王堯認為，中國外匯儲備如果低于3萬億美金，會存在一些系統性的風險。但從今年政府的一些態度上來看，也在慢慢的控制資本外流，以防止出現經濟上的系統性風險。