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??中房網訊（記者 曲濤）“房地產企業下一步要考慮的不是簡單的創新，而是‘創變'，在商業模式上進行變化，聚焦客戶，挖掘本質，創造性地變化，才能聚焦自己差異化的競爭力。”當代置業股份有限公司執行董事兼總裁張鵬日前接受中房網獨家專訪時的這個觀點，讓人耳目一新。

??接受采訪那天，由中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合開展的“2016中國房地產上市公司測評”也正好揭曉成果，當代置業榮膺2016中國房地產上市公司“綜合實力100強”以及“經營績效5強”雙項榮譽。本以為正意氣風發的張鵬，會大談獲獎感言，但沒想到與記者一打開話匣子，卻是對行業的深度思考，從城市布局到金融手段，從綠色人居到創業孵化，不經意間就透露出了當代置業正在構建的大生態畫卷。

??根植北京 堅持綠色

??近兩年，領先房企全面回歸一線城市，導致一線地價大漲、地王頻出。今年以來，部分熱點二線城市也“重蹈覆轍”，在房企的扎堆進入后，地價、房價大漲。而另一方面，不少三四線城市還在去庫存的泥沼里掙扎。對于市場的表現，張鵬簡單總結為“一線城市階段變化，二線城市不斷分化，三線城市努力去化”。在中房網記者看來，這個判斷，正是指導當代置業城市布局的行動綱領。

??張鵬認為，近期一些房企進入熱點城市高價拿地還是存在一定風險。但每個企業判斷風險和戰略取向的不同，因此，企業分配到各個城市的投資比重也不同。由于每個企業對自己產品的理解以及對客戶的粘性的不同，即便是在高風險的城市里面，有的企業仍然發展的很好，不能一概而論。

??對于當代置業而言，在選擇城市方面，目前主要布局在西北、中南、東南、華東近十四個城市。張鵬表示，當代置業生于北京，是其立足之本，一定不會撤離，同時，當代置業一定會選擇人口凈流入較多，人均可支配收入較高的城市進入，會根據不同的城市來選擇自己的拿地策略。

??二線城市方面，當代置業已經進入了蘇州、佛山，未來也爭取進入南京、杭州這樣的城市。對于三線城市，當代置業的任務就是抓緊去庫存，因為做綠色住宅，因此去化率非常高。

??正如大家所周知，當代置業是一家以綠色科技住宅見長的房地產公司。在張鵬看來，16年的綠色住宅經驗，讓當代置業對于建造綠色住宅已經完全行成產業化、標準化，并能充分利用綠色科技，根據客戶的類型、所在的區域、氣候和產品來匹配成本模型。綠色科技對于公眾的吸引力，使得當代置業在蘇州、合肥等城市項目的開盤表現非常出色，也給企業帶來了完全不同的溢價。

??在指標總體平衡下做金融創新

??當代置業在香港資本市場上一直以來都有這么一個特點，即：規模不大，但毛利率一直保持在高位狀態。即使近兩年為了追求規模，毛利率略有下降，但仍高于行業的平均水平。這也讓中房網對當代置業的房地產金融手腕很感興趣。

??對于最近幾年越來越多的房地產金融創新手段，張鵬認為，隨著新金融時代的到來，包括經濟去杠桿化，以往的中介融資、土地抵押確實不能滿足房地產企業快速擴張的需要，這勢必要不斷地思考在哪些金融創新層面做工作。

??比如并購基金。張鵬認為并購基金對于開商來是一個基金支持，但對于金融機構來講是項目支持，對于投資人有一個可持續的資金回報值。其次是要找差異化，比如當代置業做了一個供應鏈的私募股權投資基金。聯合相關的上市公司、投資機構去投資綠色建筑，因為綠色已經成為共識和趨勢。當代置業一方面把輕資產和重資產結合，另一方面把資本和資產結合，把地產和金融結合。第三個是眾籌，盡管目前眾籌、P2P這些手段受到一定的監管，但張鵬認為，從長遠的角度來講，它仍然是房地產先進的生產力之一。作為企業，應該要不斷的去嘗試，在不斷的保證利潤率、回款率、資產覆蓋率、銷售額等指標總體平衡的前提之下做好金融創新。

??創業項目實為輔助主業

??“創業”是最近幾年的熱詞之一，據中房網了解，當代置業已經在內部孵化了一批創業公司，大有進軍創投行業之勢。張鵬對此解釋稱，當代置業一直做的就是綠色建筑開發，并沒有拿出大額資金或精力去發展其它事業。

??張鵬向中房網表示，當代置業目前大概孵化了20多個創業項目，但在做這些事情的同時，一定是一手抓著金融，一手抓著互聯網，其核心就是圍繞客戶需求，圍繞綠色建筑價值鏈延伸。

??作為開發企業，張鵬認為以往開發商都在加速周轉，趕快賣房。但如何呈現未來的生活場景卻沒有人去思考。因此，VR成了一個很重要的投資方向，當代置業孵化的無憂我房，能夠將樣板間、園林甚至區域規劃全部的看房場景高質量VR化，而且已經有幾十個落地項目，引發資本強烈關注。

??對于如何控制風險，當代置業在內部也成立了一個類似于風控委員會的部門，當提出創立一個項目的時候，就會通過一整套評估標準進行評判。通過的項目會提供一定空間上的支持和資金上的支持。據透露，當代置業所孵化的20多家創業公司目前已經全部找到了天使投資。

??"做的這些創業項目就是為了輔助主業，而且未來要慢慢地去當代化。一旦這些公司發展壯大后，就要開始反哺上市公司，這就是當代置業所構建的一個大的生態"，張鵬如是表示。