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??什么是高手，就是你還在不知所措想著怎么辦的時(shí)候，人家已經(jīng)先走一步了。在抗疫的特殊時(shí)期，一場(chǎng)來(lái)企業(yè)自救、政府幫扶與行業(yè)建議的房地產(chǎn)行動(dòng)正在次第展開。

??2月16日，恒大集團(tuán)發(fā)出一份文件稱，2月18日至2月29日期間，購(gòu)買恒大全國(guó)各在售樓盤住宅(含公寓及寫字樓)，可享受7.5折優(yōu)惠；3月份，恒大旗下所有在售公寓和寫字樓仍將享受全場(chǎng)7.8折優(yōu)惠。三天前的2月13日，恒大已將旗下所有樓盤的銷售全部搬到了網(wǎng)上，啟動(dòng)網(wǎng)上購(gòu)房，還明確稱，自簽署《商品房買賣合同》之日起至5月10日，購(gòu)房者享有“最低價(jià)購(gòu)房”權(quán)益，如購(gòu)買樓盤價(jià)格下調(diào)，可獲補(bǔ)差價(jià)，并可享受“無(wú)理由退房”權(quán)益保證。

??多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“線上售房”叫好但能不能叫座還待檢驗(yàn)，但眼下樓市交易疲軟不可避免。

??他們更寄望于政策的放松。“這次疫情之后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控可能不會(huì)像2018年、2019年力度那么大。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)政策市，只要政策方面稍微對(duì)房地產(chǎn)有些放松或者提供一些支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)健康蓬勃發(fā)展。”陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌近日表示。他認(rèn)為，從實(shí)操角度來(lái)講，最近政府對(duì)于房企內(nèi)地發(fā)債(公募債)有可能要放行。

??2月以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)20個(gè)城市調(diào)整了房地產(chǎn)政策，主要集中在延遲房企稅費(fèi)及信貸、減緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓丁⒄{(diào)整預(yù)售條件等方面，穩(wěn)樓市的信號(hào)明顯，但“房住不炒”仍是底線。

??2月19日晚間，央行在發(fā)布2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中重申，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

??LPR再次下調(diào) 地方救企升級(jí)

??“要把疫情防控作為當(dāng)前最重要的工作來(lái)抓，加大對(duì)新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持力度。通過(guò)適當(dāng)下調(diào)貸款利率、增加信用貸款和中長(zhǎng)期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情影響。”央行表示。事實(shí)證明，央行已經(jīng)運(yùn)用多種貨幣政策工具來(lái)護(hù)航資金面。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2月3日至2月17日，央行通過(guò)逆回購(gòu)及操作，共計(jì)向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性3萬(wàn)億元。其中，2月3日、4日，開展1.7萬(wàn)億元逆回購(gòu)操作，并將逆回購(gòu)利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；2月10日、11日，繼續(xù)開展1萬(wàn)億元逆回購(gòu)操作；2月17日開展2000億元MLF（中期借貸便利）操作，并將MLF中標(biāo)利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)開展逆回購(gòu)操作1000億元。

??2月20日早間，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）1年期為4.05%，較前一次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.75%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。這是繼2019年11月LPR調(diào)整之后，事隔3個(gè)月再次下調(diào)。當(dāng)日中國(guó)股市三大指數(shù)高開高走。

??這無(wú)異是為樓市注入了一劑“強(qiáng)心針”。因?yàn)長(zhǎng)PR的下調(diào)，也意味著房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸和個(gè)人購(gòu)房貸款成本均有望下調(diào)。“房地產(chǎn)開發(fā)貸款中一些中長(zhǎng)期貸款的成本下調(diào)，有助于房企經(jīng)營(yíng)成本的降低，對(duì)沖近期銷售市場(chǎng)不景氣的壓力。而個(gè)人按揭貸款等占比更高，有助于進(jìn)一步落實(shí)信貸的政策思路，對(duì)于激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)房需求、降低還貸壓力等有積極的作用。”易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

??“5年期LPR下調(diào)，有助于維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，但實(shí)際效用仍有限。實(shí)際上，房貸利率還需要考慮加息基點(diǎn)的變化趨勢(shì)，如果所加基點(diǎn)維持不變，LPR下降的5個(gè)基點(diǎn)對(duì)實(shí)際月供影響較小，節(jié)約的購(gòu)房成本有限。”交銀國(guó)際董事總經(jīng)理洪灝此前對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??不過(guò)，隨著疫情影響的持續(xù)發(fā)酵，此次LPR利率下調(diào)還只是個(gè)開始。市場(chǎng)人士對(duì)央行接下來(lái)的降息空間普遍持看多態(tài)度，認(rèn)為年內(nèi)至少還有15個(gè)基點(diǎn)的降息區(qū)間。

??地方政府亦紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)扶持新政，在紓困房企資金壓力、降成本等方面施救，這些地方包括蘇州、海口、煙臺(tái)、衡陽(yáng)、福州、合肥、天津、濟(jì)南、重慶、杭州、南京、西安、無(wú)錫、廈門、上海、深圳等。其中，以蘇州出臺(tái)的土地新政引發(fā)關(guān)注最高。

??2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》，表示將采取延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限、調(diào)整超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則等措施，并在一定范圍內(nèi)放松了房企預(yù)售的條件。

??通知表示，住宅（商住）地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的，不統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請(qǐng)預(yù)售許可；進(jìn)入一次報(bào)價(jià)的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)預(yù)售許可。

??而在此前，蘇州規(guī)定拍地價(jià)格過(guò)高，觸碰相關(guān)價(jià)格紅線，那么就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)辦理預(yù)售許可證。

??“2019年有很多房企必須等到竣工后才可以進(jìn)行預(yù)銷售，資金回籠周期拉長(zhǎng)，蘇州新政下，樓盤入市加速，按照資金成本，房企很可能降價(jià)搶客戶，并支撐企業(yè)更加積極地補(bǔ)倉(cāng)拿地。”一位房企人士分析稱，此舉對(duì)于解決政府財(cái)政收入緊缺和房企現(xiàn)金流承壓，可謂一舉兩得。

??樓市交易疲軟 違約風(fēng)險(xiǎn)抬頭

??“46家房企今年上半年到期債務(wù)近5300億元。”“一家典型房企上半年貨幣資金僅能維持3個(gè)月。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)近日在《關(guān)于疫情后期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議》中呼吁政府“因城施策、因企施策”，穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期，幫助行業(yè)度過(guò)困難期，同時(shí)呼吁企業(yè)自救。

??必須正視的是，疫情影響下的房企違約風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)開始暴露。

??2月12日，中建投信托發(fā)布一則“中建投信托安泉404號(hào)（杭州美好）集合資金信托計(jì)劃”的重大事項(xiàng)報(bào)告稱，因全國(guó)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情暴發(fā)，借款人杭州美生置業(yè)有限公司和保證人美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司受到一定程度影響，信托計(jì)劃可能出現(xiàn)延期分配。

??產(chǎn)品資料顯示，安泉404號(hào)成立于2019年2月，融資方為杭州美生，規(guī)模3.5億元人民幣，期限12個(gè)月，貸款年利率12.8%，資金用于杭州美生在杭州市臨安區(qū)的住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。杭州美生為美好置業(yè)全資孫公司。

??中建投信托產(chǎn)品公告顯示，該信托產(chǎn)品延期有兩個(gè)原因：一是受疫情影響銷售延緩，同時(shí)杭州美生開工延遲，現(xiàn)已歸集的銷售回款僅能覆蓋部分信托貸款本息，其他部分由美好置業(yè)及子公司統(tǒng)籌調(diào)撥；二是擔(dān)保方美好置業(yè)位于湖北，統(tǒng)籌資金分散于湖北省的多個(gè)子公司銀行賬戶，受疫情影響湖北省全面封城且交通停運(yùn)，導(dǎo)致公司員工無(wú)法到崗，統(tǒng)籌資金無(wú)法歸集。

??中誠(chéng)信托戰(zhàn)略研究部楊曉東表示，受疫情影響，房企從買地、開發(fā)、竣工、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)短期停滯，企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)及所涉信托項(xiàng)目逾期風(fēng)險(xiǎn)上升。而此次疫情嚴(yán)重或者發(fā)展較快的地區(qū)，也是近年來(lái)信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要區(qū)域。如：湖北省武漢市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，卻是此次疫情的暴發(fā)地和最為嚴(yán)重地區(qū)；浙江省、廣東省、河南省、湖南省確診感染人數(shù)較多，深圳、廣州、鄭州、長(zhǎng)沙等城市是近年來(lái)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的重要區(qū)域，疫情帶來(lái)的影響非常值得關(guān)注。

??“受疫情影響，首當(dāng)其沖便是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，資金鏈緊張、靠高速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商壓力更大。同時(shí)，政信信托業(yè)務(wù)也將受到較大沖擊，尤其是疫情較重的地方財(cái)政壓力較大，可能無(wú)力兌付。疫情還將影響到信托公司的正常業(yè)務(wù)開展，房地產(chǎn)、政信等項(xiàng)目短期內(nèi)可能面臨停擺風(fēng)險(xiǎn)，存續(xù)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。”華北一位信托公司人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??而作為支撐房企資金來(lái)源4成以上的銷售回款，仍在冰封中。當(dāng)前龍頭房企紛紛通過(guò)線上營(yíng)銷蓄客，以期在疫情過(guò)后房地產(chǎn)“搶收”戰(zhàn)中贏得先機(jī)。目前已有恒大集團(tuán)、綠地控股、中南置地、弘陽(yáng)地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、融信中國(guó)、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)、雅居樂(lè)、富力、美的置業(yè)等超過(guò)20家房企開展了全國(guó)性的營(yíng)銷動(dòng)作，涉及的措施涵蓋無(wú)理由退房、折扣優(yōu)惠、獎(jiǎng)金等。

??也有房企更在意現(xiàn)金流。“不會(huì)跟進(jìn)這類營(yíng)銷措施。行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)速發(fā)展，大家都要確保油箱里的油能支撐到下一個(gè)加油站，而不是猛踩油門。房企既缺資金又缺利潤(rùn)，所以庫(kù)存必須要嚴(yán)控。”一位閩系房企負(fù)責(zé)人稱。

??國(guó)信證券稱，目前國(guó)家及各省對(duì)疫情嚴(yán)密防控，隔離手段非常嚴(yán)格，從新增疑似病例及治愈病例來(lái)看，疫情已得到初步控制，相信隨著春暖花開、氣溫上升以及國(guó)家有力的防控，大概率能在較短時(shí)間內(nèi)戰(zhàn)勝疫情。疫情過(guò)后，有望涌現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“趕工潮”“搶收潮”。

??“疫情結(jié)束后，出于穩(wěn)增長(zhǎng)需要，房地產(chǎn)政策或會(huì)有一輪超預(yù)期放松，但范圍仍在房住不炒和一城一策的框架之內(nèi)，因疫情積壓的購(gòu)房需求也將集中釋放。因此，疫情結(jié)束之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)均會(huì)有一定程度的回暖。”粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)李奇霖對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??大房企已開始全力搶跑，部分中小房企還在受困資金鏈而無(wú)力突圍。這場(chǎng)疫情下，2020年房地產(chǎn)行業(yè)分化將更為加劇。