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??臨危受命接下總資產(chǎn)接近5000億元公司不是一件容易事。

??3月31日，新城控股新任董事長王曉松首次亮相業(yè)績發(fā)布會。相比幾年前，王曉松清瘦不少。出席新城控股業(yè)績發(fā)布會高層有5位，董事長王曉松坐在中間，右邊坐著新任聯(lián)席總裁曲德君，左邊坐著聯(lián)席總裁梁志誠。

??新城控股原設有3個聯(lián)席總裁席位，分別由袁伯銀、陳德力、梁志誠擔任。其中袁伯銀負責企業(yè)內部管理和人力，陳德力負責近年著重發(fā)展的商業(yè)項目，梁志誠則負責新城傳統(tǒng)住宅業(yè)務開發(fā)。

??但整場業(yè)績發(fā)布會沒有提及公司近期高層人事變動。

??隨著陳德力和袁伯銀辭任，公司聯(lián)席總裁變?yōu)榱褐菊\和曲德君，梁負責住宅，曲負責商業(yè)，如此一來，新城雙輪驅動的架構似乎更加清晰明確。

??會上，王曉松為新城發(fā)展賦予三個關鍵詞：取勢、明道、優(yōu)術，希望新城增量、提質。

??第一次出席業(yè)績發(fā)布的王曉松或許不夠老練，回答投資者問題少了一些迂回，多了一些質樸，投資者最關心的問題，他都一一作答。

??銷售目標2500億元：保守還是中性？

??2019年，新城完成2708億元銷售額，超額完成年初制定的2700億元銷售目標；但2020年，管理層將公司銷售目標降低至2500億元，這一舉動引來眾多投資者疑惑。

??雖然前十房企增速都在放緩，但銷售目標都還在增長，新城是頭部房企中唯一一家降低銷售目標的公司。

??對此，王曉松認為今年公司可售貨值接近4000億元，對應2500億元目標、去化率在60%符合公司以往去化情況，“2500億元目標不算保守，比較中性”。

??王曉松表示，新城可以通過歸攏輕資產(chǎn)項目、代建項目，或降低權益比例等多種方式擴大全口徑銷售額，但這對新城沒有意義；新城更多是要加強自身能力，要增量、提質。未來，新城希望行業(yè)排名穩(wěn)定在第十名左右，不會為了排名而排名。

??雙輪驅動

??2019年，新城商業(yè)保持了強勁增長，新開21座吾悅廣場，當年實現(xiàn)租金收入40.69億元，同比增長92.28%。

??王曉松表示，雙輪驅動是公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略，即使在市場不好的時候也會依然保持。

??那么未來新城商業(yè)是否會超過住宅？在王曉松看來，商業(yè)與住宅相輔相成。

??“這也是雙輪驅動最核心的目標點，吾悅廣場沉淀資金較多但具有持續(xù)經(jīng)營特點，增值價值和利潤率較高；住宅很難做到永續(xù)經(jīng)營，更多在賭未來賭市場，利潤率屬于平穩(wěn)下滑狀態(tài)，所以要將商業(yè)的優(yōu)勢和住宅劣勢結合起來，新城控股將維持住宅和商業(yè)比2:1比率。”

??同時，王曉松補充道，沒有一家企業(yè)能扛得住源源不斷的資金沉淀，對于吾悅廣場，后續(xù)也會用資產(chǎn)證券化等方式退出。

??2020年，考慮到疫情對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，新城將商業(yè)板塊收入目標定為55億元。

??凈負債率低至16%

??2019年，新城控股凈負債率低至16%，在2018年本身就不高的49%基礎上進一步降低。

??針對16%這個指標王曉松坦言，可能新城的凈負債率也不像呈現(xiàn)出來這么低。“去年下半年拿地基本停滯，到11月、12月才恢復拿地，2019年整體拿地更少，這是凈負債率降低的原因。”

??低，有低的好處，這意味著后續(xù)新城在融資安排上更靈活，至少金融機構可以安心以低成本借錢給新城。

??同時，王曉松也認為，凈負債率太低也不是好事。未來隨著公司拿地增加，該指標可能會回升一些。“未來凈負債率會保持在40%-70%，看行情以及結合公司本身的一些運營情況，會在區(qū)間做一些平衡。”

??以下是新城控股2019年業(yè)績發(fā)布會上問答摘錄：

??問：2020年2500億元銷售目標，是中性還是保守？

??答：2500億元是中性目標。對于新城而言從去年下半年，土地獲取基本屬于停滯狀態(tài)，直到11月份陸續(xù)獲取一部分項目。相對來說，2019年拿地投入和以往相比不是特別多。本來以為今年年初會有一個窗口期，結果疫情影響導致很多土地出讓延后。

??我們可售貨值接近4000億元，這4000億元分為兩部分，第一部分是去年留存，加上今年新開工合計共3200億元；另一部分是銷售額的40%用于獲取土地，約1000億元。按照以往60%去化率，2500億元目標是中性的。

??其實，通過增加項目合作、降低權益比等，有機會沖擊2800億元甚至3000億元全口徑銷售額，但如此做意義不是太大。公司會以資本回報為核心，聚焦利潤。

??從總體來看，公司肯定不會往收縮方面來走，現(xiàn)在整個公司在2019年年底有639億元現(xiàn)金，凈負債率非常低，只有16%，表明整個公司手上還是有很多彈藥在，我們的靈活性非常強。

??問：毛利率下滑原因？未來呈現(xiàn)什么趨勢？銷售、管理費用增幅較高是什么原因？

??答：從毛利率來看2018年是高些，2019是33%，結轉的是2016年和2017年的銷售。未來，毛利率會趨于常態(tài)化，但結算量處于快速上漲狀態(tài)，利潤總額可以確保快速上升。

??凈負債率不是刻意的，本是為今年年初拿地時間窗口準備的現(xiàn)金。公司不追求過低凈負債率，40——70%區(qū)間比較合理。

??2019年費用偏高是因為，一是住開為年初高規(guī)模計劃配置人員下半年暫停鍵后沒有調整；二是開規(guī)模化拓展需要人員儲備，這是今后幾年常態(tài)。

??少數(shù)股東權益主要在2018年有大幅增加，目前大多參股項目沒到結算期，受個別項目結算影響較大。

??問：公司近期總體融資情況如何？

??答：公司各項融資渠道已經(jīng)恢復，已經(jīng)能夠滿足公司的發(fā)展以及開發(fā)需求。我們在銀行的總授信939億元，未使用授信是735億元；加之所布局大部分城市應該還是有銀行授信，可以支撐它的開發(fā)需求。總體而言，公司處于優(yōu)化負債、降低利率、延長期限階段，也為我們持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及提升利潤做進一步貢獻。