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??說起富力地產，很多人脫口而出的是“舊改之王”。靠著舊改項目發家的富力地產面對疫情“黑天鵝”來襲2020年策略仍以“舊改”為主。

??在2019年度業績會上富力地產董事長李思廉稱，“今年我們轉化土地儲備是以舊改為主，希望每年可以有500萬平方米以上土儲實現轉化”，并表示目前富力地產整個舊村改造土儲有2000萬平方米，夠未來幾年發展。

??根據富力地產2019年年報披露，公司全年實現營業額人民幣908.1億元，凈利潤人民幣100.9億元，增長率分別為18%及16%；權益合約銷售總金額1382億元，同比增長5%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23%；銷售額中，物業銷售營業額796.9億元，物業投資、酒店運營及其他收入111.2億元，三者分別增長18%、20%、6%。

??面對新冠肺炎疫情對房地產市場影響，在2019年年度業績會上富力地產管理層表示，由于疫情發生得比較突然，差不多一季度情況都比較差，但3月份比較正常的；對中國經濟發展一是疫情已經完全受控；二是與過去比，即2003年“非典”之后，經濟也是反彈得很厲害，我對于今年全年房地產發展是審慎樂觀的。

??昔日“舊改王”

??從在廣州創立富力地產之初接手廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改項目，到之后廣州的鋼鐵廠、硫酸廠等10余座舊廠改造，舊改項目可以說是富力地產的標簽，坊間也有關于富力地產舊改的流傳“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”，富力地產也被人們稱為“舊改之王”。

??在李思廉看來，舊改項目只要做得成，基本封住了虧本的門。“舊改項目對于企業來說，做得成的話，利潤空間總的來說安全程度會比較高。”

??在舊改項目中，富力地產改造的獵德村成為了業內舊改項目標桿。

??2007年，廣州啟動首個城中村改造項目——獵德村舊村改造。當時經過14輪舉牌競價，富力與合景地產聯合以46億元競得獵德村商業地塊。

??三年時間, 富力地產將獵德村打造成了廣州第一個舊改“土豪村”。

??據媒體報道，改造后的獵德村環境得到根本改善,綠地率由改造前的5%提高到30%, 增加綠化面積1萬多平方米; 建筑密度由原來的60%降低到28%。

??富力地產還圍繞獵德村打造了江景寫字樓天盈廣場、時尚購物中心天匯廣場、六星級酒店康萊德等多元商業形態。

??盤點這幾年富力地產的舊改之路，富力地產憑借著豐富的舊改項目經驗，正在加快城市更新項目的布局。

??相比于舊改模式，城市更新指的是將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，現階段為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。

??有業內人士認為，以重點中心城市核心區域為主的城市更新，將成為房地產市場的下一個風口。

??在這個風口，富力地產首當其沖。在過去的一年里，富力地產更是加速了對城市更新項目的進程。

??2019年4月，富力地產成立城市更新集團，之后又相繼成立了富力陜西城市更新集團、富力華北城市更新集團、富力深莞惠城市更新集團。

??富力城市更新集團主營業務包括舊村改造，舊廠改造及舊城改造。截至2019年7月，集團已簽約改造的村莊超過二十個，包括已完成改造的廣州越秀區楊箕村、天河區獵德村，富力地產也成為了廣州市范圍內舊村改造項目簽約數最多的開發企業。

??根據富力地產公布的2019年業績報告顯示，截至2019年底，富力地產已簽約城市更新項目的總建筑面積超過4000萬平方米，預計短期內可為集團增加1000萬平方米的可售面積，相當于2000億元可售貨值。

??李思廉也表示，2019年集團在城市更新業務上取得重大進展，已通過在3個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地儲備。

??他進一步表示，透過城市更新項目有效轉化土地儲備，富力地產能夠更具備成本效益地增加土地儲備以及可售貨值，同時管理流動資金。盡管尋找具有吸引力的土地儲備仍比較困難，但長遠來說城市更新項目是鎖定土地儲備的有效方法。

??沖擊1520億元銷售目標

??千億銷售額一直是眾多房企追逐的目標，富力地產也早在2014年提出2016年要沖刺千億目標。然而直到2018年，富力地產才完成了千億夢想。

??2018年，富力地產實現權益銷售金額1311億元，同比增長60.3%，為近5年最高水平；營收768.6億元，同比增長30%；核心凈利潤95.3億元，同比增長49%；毛利率上升至36.4%，較2017年增加1個百分點。

??同時，由于較2017年收購萬達酒店的議價收購收益大幅下降，富力2018年盈利水平出現大幅下滑，僅為87.28億元，同比下降59%。

??那次收購萬達酒店的交易被媒體們稱為中國房地產歷史上的一次“世紀交易”。

??2017年7月19日，融創以400多億元接盤萬達的13個文旅項目，富力地產則以6折的價格200億元收購了萬達旗下77家酒店。有媒體稱，當時李思廉從決策到拍板只用了一周時間。

??收購萬達酒店，也讓富力地產成為了“全球最大豪華酒店業主”。

??根據富力地產2019年年報數據顯示，截至2019年底，富力地產有90家運營中酒店，總建筑面積逾395萬平方米，總客房數超2.7萬間。另外，還有42家酒店在建及規劃中。富力酒店業務2019年全年運營收入達70.9億元，經營凈利業主利潤上升5%，達到14.1億元。

??關于今年銷售目標，富力地產表示，2020年的權益協議銷售目標為1520億元

??根據數據顯示，截至2019年年末，富力地產尚未償還貸款約1971.4億元，平均利息為6.6%，現金為384.4億元；2019年富力地產負債總額達到3475.27億元，資產負債率達到81.33%；2019年富力地產的凈負債率高達198.9%，有息負債達1971.4億元，其中一年內到期債務為622.7億元。

??面對疫情“黑天鵝”來襲和房地產市場激烈的競爭，昔日“華南五虎”之首的富力地產能否再創當年輝煌？