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??4月22日，距離港龍地產交表已經滿六個月，但資本市場并未傳來好消息，這同時也意味著港龍地產首次交表面臨失效。

??這是繼海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽集團后，又一家中小房企招股書失效。
2019年7月，成立于江蘇常州的港龍地產將總部遷至上海，同年10月便在港交所遞交了招股說明書，向上市發起沖擊。

??如果不出意外，港龍地產目前已經公開招股或者成功敲鐘，但往往事與愿違。港龍地產相關人員對中國房地產報記者表示：“目前公司上市進程仍在有序推進，具體以港交所公布的最新信息為準。”

??但記者查詢港交所官網信息，并未發現上述企業有關上市的進一步消息。

??一位50強房企首席財務官表示，隨著百強規模房企紛紛上市，未來上市的房企在規模上會更小。雖然房企上市利大于弊，但并不是說上市就可以解決所有問題，小房企還是要從根本上提升自己的競爭力。

??上市規模趨小

??2019年，在港交所新上市的公司有183家，募資3127.41億港元，遞交上市申請的企業高達350家，幾乎平均一天就有一家企業向港交所遞出IPO申請。這也導致港交所成為2019年全球最火的IPO市場，IPO數量和籌資額均在全球領先。

??從2018年開始，在內地調控和融資收緊的背景下，港交所也成為內地房企上市的首選地。

??第一太平戴維斯華東區評估及專業服務部高級董事蔣嵐雷認為，房企之所以選擇赴港上市，一是因為香港的上市條件較寬松、對盈利水平的要求相對較低；二是赴港上市不需要排隊，上市周期相對較短。

??這樣的低門檻優勢吸引了內地房企前仆后繼，上市熱潮一直延續至今。

??上述接受采訪的50強房企財務官指出，相對來說，2018年和2019年上市的房企中有些企業從銷售額或收益來看，規模不小，按銷售規模，這些房企也都在百強之內。目前，百強房企大都已經在A股或者港股上市，因此未來上市的房企可能規模上會比2018年和2019年申請上市的房企要小一些。

??據中國房地產報記者統計，2018年，有12家房企向港股發起IPO沖擊，其中正榮地產、弘陽地產、大發地產、美的置業、恒達集團、萬城控股6家房企成功登陸港股。2019年在港交所上市的房企亦有德信中國、銀城國際、中梁控股、天保集團、新力控股及景業名邦。這其中不乏規模房企如正榮地產、中梁控股、美的置業、新力控股等。

??而2019年下半年至今年以來交表的房企，在規模上的確有更小的趨勢。比如招股書已經失效的海倫堡、奧山控股、三巽地產、港龍地產以及IPO申請仍在處理中的大唐地產、上坤地產、領地集團，大多是500億元規模以下的房企。

??“這些中小企業主要是缺乏多種融資渠道、缺乏市場知名度和高效穩健的管制水平，相對而言，上市后這些問題都可以得到一定的緩解。”上述財務官表示。

??缺錢是主因

??雖然上市對于這些房企而言是利大于弊，但在上市這條路上，并不是所有中小房企都那么幸運。

??據公開資料顯示，包括港龍地產在內，已有5家房企招股書顯示失效，而其中，海倫堡和奧山控股已是第二次申請上市，萬創國際則是第四次申請上市。

??根據港交所上市流程，擬上市公司要經歷四個階段，即提交招股書及其他文件材料，港交所和保薦機構進行問詢，現場聆訊，公開招股、發行、上市。

??問詢環節，港交所會根據擬上市公司反饋問題的質量、時間等評估滿意程度，如果擬上市公司未能在6個月的有效審核時段內完成對香港聯交所詢問問題的反饋，即會造成失效，若要繼續上市流程，就必須重新遞交材料。但因為公司個體情況不同，問詢時長和問題數量差異較大，也導致每個企業上市進程快慢不同。

??上海中原地產市場分析師盧文曦認為，規模小、盈利能力不穩定都是造成上述中小企業上市艱難的因素。

??以招股書失效不久的三巽地產為例，2016至2018年，三巽地產經營溢利分別為5599萬元、-387.5萬元、4499萬元，2017年公司出現虧損狀況，經營不穩定情況明顯。

??此外，對于這些小房企來說，錢是上市動因，而缺錢也是上市遇阻的共性原因。

??由于還未上市，融資渠道有限，大多中小房企都對信托融資較為依賴，信托融資雖容易，但高昂的融資成本卻是壓在這些中小房企身上的“千斤石”，成為蠶食其盈利的因素之一。

??以港龍地產為例，據公開報道稱，港龍地產的主要借款來源就是信托融資。而在其發行的幾筆信托中，年利率均在13%、14%左右。

??另一家排隊上市的房企領地集團也是信托融資的青睞者。在領地發起的26筆信托金融借款中，只有4筆票面利率低于10%。

??蔣嵐雷表示，目前大多數赴港上市的房企負債率很高，寄希望上市后以“新債還舊債”的方式緩解資金壓力，而這背后則是市場對潛在風險及房企償債能力的擔憂。

??出路與選擇

??“房地產市場自政府提出房住不炒基調以來，競爭日趨激烈，分化也日漸嚴重，沒有上市的企業相對缺少融資渠道和品牌知名度，會嚴重影響競爭力。加上近一年來融資政策波動，新冠疫情又非常考驗企業的現金流彈性，因此對于未上市的房企來言，爭取盡早在港股上市成為大的方向。”一位上海房企投融資部負責人向中國房地產報記者表示。

??此外，如果中小房企能上市，可以通過資本平臺標定自己的價值，這樣有利于行業內并購與整合。
總體而言，上市的確可以緩解中小房企面臨的融資難題，但中小房企能否生存下去最重要還在于其根本的企業運營能力。

??“這些房企應更關注自身在細分領域的競爭力。”上述財務官表示，如果在細分領域有優勢，比如商業地產有優勢可以考慮做REITs或發行ABS解決融資渠道缺乏的問題；如果在產業地產上有優勢，可以考慮與其他房企、城投合作。

??“如果真的沒有特別的優勢，上市也難以成功，在現時競爭激烈的市場狀況下，可能考慮出售業務或出售股權也是一種出路。”