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??昔日“瘋狂高地價”之舉給鄭州市鄭東新區(qū)北龍湖板塊如今豪宅群問題頻發(fā)、紛爭不斷埋下了種子。

??有著“河南陸家嘴”之稱的鄭州鄭東新區(qū)北龍湖區(qū)域多年來一直都是眾多品牌開發(fā)商競相追逐區(qū)域，該區(qū)域也用一個又一個“地王”引領(lǐng)著鄭州房地產(chǎn)市場走勢。其城市價值和區(qū)域價值都處于鄭州重要位置。

??如今，高價“地王”帶來的后遺癥正在顯現(xiàn)。

??中國房地產(chǎn)報記者于近日走訪北龍湖發(fā)現(xiàn)，繼中海地產(chǎn)項目“套路營銷”事件之后，北龍湖區(qū)域多個品牌房企高端項目也相繼暴雷：降低交付標(biāo)準(zhǔn)、偷工減料、溢價款、捆綁搭售等問題層出不窮，以及部分樓盤實際銷售價格遠高于區(qū)域內(nèi)備案價，并以“雙合同”形式對外銷售。這些亂象正在成為北龍湖區(qū)域樓市常態(tài)。

??針對正在成為北龍湖區(qū)域樓市常態(tài)的上述亂象，有業(yè)界知情人士表述，“目前‘北龍湖概念’只是一個預(yù)期，房子很一般，地價貴的又離譜，配套遲遲跟不上，盡管對未來設(shè)計很美好，但現(xiàn)實卻很骨感。在整體開發(fā)過程中不僅資金導(dǎo)入慢，企業(yè)導(dǎo)入慢，人口紅利優(yōu)勢不突出，其他方面的優(yōu)勢又沒有真正落地”；另一位當(dāng)?shù)胤科笕耸可踔林毖裕饼埡l(fā)展就是一種不斷讓開發(fā)企業(yè)進入、購房者入圍、增加資金導(dǎo)入的“套娃模式”。

??6月9日至12日，中國房地產(chǎn)報記者在鄭州采訪期間走訪了雅居樂、金茂等多家地產(chǎn)商在鄭州項目公司，對于北龍湖區(qū)域的地產(chǎn)發(fā)展情況雅居樂客服經(jīng)理以“領(lǐng)導(dǎo)都不在”為由婉拒，金茂辦公室工作人員以“隨后讓品牌部工作人員聯(lián)系你”后把記者拒之門外。

??鄭州市自然資源和規(guī)劃局對上述問題亦未予回應(yīng)。

??“頂級作品”縮水

問題不斷的藍城蘭園項目。中房報記者崔軍民/攝

??提及鄭東新區(qū)發(fā)展，令當(dāng)?shù)厝私蚪驑返赖木褪且札埡鹑趰u和鄭東新區(qū)CBD為兩端的巨型“如意”。

??其中，按照規(guī)劃金融島是未來鄭東新區(qū)集金融辦公、商業(yè)和旅游觀光為核心的新型區(qū)域；金融島規(guī)劃由雙環(huán)44棟高層建筑圍合形成城市建筑“巨陣”，并以3.7公里宛如玉帶的南北運河為連接，與同為雙環(huán)由60棟高層圍合的CBD中心，共同形成 “如意”造型。

??中國房地產(chǎn)報記者在鄭州當(dāng)?shù)刈咴L時曾有當(dāng)?shù)刂槿耸勘硎荆鞍凑锗崠|新區(qū)設(shè)計和規(guī)劃，北龍湖一帶的造型設(shè)計如同古代官員手上的‘如意’，被賦予了吉祥的涵義。”

??鄭州鄭東新區(qū)北龍湖正是當(dāng)?shù)毓俜皆O(shè)計的“CBD 副中心”所在地，定位中原金融核心。該區(qū)域規(guī)劃建設(shè)有6家五星級酒店、30萬平方米濱湖商業(yè)、中國風(fēng)庭院元素景觀以及5.6平方公里生態(tài)湖面。北龍湖代表著目前鄭州邁向國際化的最高標(biāo)準(zhǔn)。隨著區(qū)域配套日臻成熟，區(qū)域內(nèi)樓市房價近年來一路狂飆。

??作為引領(lǐng)中原經(jīng)濟區(qū)高端人居的北龍湖，全國以及鄭州本土知名品牌房企競相追逐。在北龍湖扎根的有金茂、雅居樂、藍城、融創(chuàng)、恒大、保利、中建、正弘等近50家品牌房企。

??按照規(guī)劃，北龍湖南側(cè)為住宅區(qū)域，北側(cè)為科技產(chǎn)業(yè)。知情人士告訴記者，北龍湖豪宅區(qū)域按容積率可以分為三個區(qū)域：1.5容積率一個區(qū)域，1.7容積率一個區(qū)域，2.4容積率一個區(qū)域。住宅用地被劃分四個片區(qū)，北部兩個片區(qū)均為限高60米以內(nèi)小高層，南部兩個片區(qū)限高僅有24米；最核心的如意運河兩側(cè)區(qū)域僅限高24米、容積率＜1.5。按價格劃分，北龍湖豪宅4萬元/平方米以上在北龍湖只是起步價，甚至有多個項目已達近7萬元/平方米。這個片區(qū)平均房價如果按照均價4.5萬元/平方米計算，正好是鄭州市區(qū)房價（1.5萬元/平方米）的3倍。

??“頂級區(qū)域匹配頂級作品”“每一座偉大的城市，都應(yīng)該有一座XX！”記者在走訪中看到，不少品牌開發(fā)商無不是以磅礴氣勢向外界宣稱項目的“高大上”。其中，雅居樂打出的廣告語為“鄭州陸家嘴，中原新浦東”，并對外宣稱要堅守產(chǎn)品四大奢宅基因：國際品牌建材標(biāo)準(zhǔn)、國際現(xiàn)代中式建筑、大師手筆園林景觀及豪裝公共空間。

??“我們正是看到了這些大房企進入和北龍湖區(qū)位優(yōu)勢，以及省市政府對北龍湖定位，才傾囊購買的。”北龍湖雅居樂御賓府業(yè)主李謙（化名）告訴記者。

??李謙是一位在鄭州做生意的商人，正是由于區(qū)域優(yōu)勢和大房企進入，她在2017年看中了北龍湖雅居樂御賓府一套豪宅，每平方米大約6萬元，房款總價大約花費了1050萬元。不過，李謙發(fā)現(xiàn)自己購買的那套房備案價是4.75萬元/平方米，合同備案總價為850萬元。多出的200萬元并沒在購房合同中提及，李謙才知道還簽訂了一份又被稱作精裝修合同的“改造合同”。這種模式也是俗稱的“雙合同”。

??好景不長。后來，有心細的業(yè)主通過項目實地觀察并采用無人機航拍觀察，又發(fā)現(xiàn)了驚人一幕，不僅建筑質(zhì)量粗糙，開發(fā)商降低了交付標(biāo)準(zhǔn)，且這些樓盤龍骨施工工藝缺失，在施工過程中該焊接的地方?jīng)]有焊接，該穿絲的地方?jīng)]有穿絲，存在重大安全隱患。樓頂防水缺失、部分樓體外墻立面保溫材料以及鋁板工藝缺失，琉璃瓦換成了燒結(jié)瓦，宣傳中的雙大堂變成了僅1.2米寬過道等一系列問題。

??豪宅建筑質(zhì)量和材料品質(zhì)等問題引起了110余戶業(yè)主不滿，并向鄭州市相關(guān)部門反映情況。今年5月12日，鄭州市工程質(zhì)量監(jiān)督站鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分站約談了雅居樂御賓府項目的建設(shè)、施工、監(jiān)理、幕墻分包等單位負責(zé)人，并就發(fā)現(xiàn)問題責(zé)令整改。

??中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相關(guān)整改工作僅有部分推進，并未實際落地，后期能否執(zhí)行到位還是未知。

??除了雅居樂，還有中國金茂在北龍湖推出的金茂府項目也存在類似問題。據(jù)河南某電視臺報道，王女士從2018年4月份交付了570萬元首付款后，因不符合鄭州限購政策至今沒能買到手，購房款也不退。王女士多次找項目公司鄭州茂輝置業(yè)有限公司解決，卻被告知其中100萬元定金沒法退還。如果繼續(xù)鬧事就拿著這100萬元跟王女士打官司。經(jīng)過該電視臺連續(xù)報道后金茂府退還王女士560萬元，剩余11萬元依然遲遲不予退還，理由是“王女士求助媒體了”。

??王女士說買房時并不是這樣，開發(fā)商明知自己不符合購房資格還要與自己簽訂購房合同，如今又以自己未承諾解決購房資格為由提出解約，并扣除10萬元違約金。

??藍城在北龍湖的“蘭園”項目也問題不斷，先是2016年初北龍湖藍城蘭園悄然無證開盤，再到三年之后多次延期交付。數(shù)百名業(yè)主長期討要說法。

??在北龍湖區(qū)域，套路營銷、降低交付標(biāo)準(zhǔn)、偷工減料、溢價款、捆綁搭售、“雙合同”銷售等問題正在成為北龍湖區(qū)域樓市常態(tài)。不僅有雅居樂、金茂和藍城，恒大、融創(chuàng)、中海、正弘、亞新和康橋等眾多品牌房企均榜上有名。

??瘋狂地王埋下紛爭種子

雅居樂御賓府項目因降低交付標(biāo)準(zhǔn)被責(zé)令整改

??作為引領(lǐng)中原經(jīng)濟區(qū)的鄭東新區(qū)定位，其實早在2000年我國城鎮(zhèn)化步伐不斷加快的背景下就已被河南省委省政府提出，“鄭州市要圍繞建設(shè)全國區(qū)域性中心城市目標(biāo)，打造中原城市群經(jīng)濟隆起帶的亮點、新的增長點和帶動點”，北龍湖正是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點晴之筆。

??在“一張藍圖繪到底”的大背景下，北龍湖開發(fā)于2010年提速。

??隨之而來的是阿里巴巴、京東、華為、海康威視等知名企業(yè)入駐鄭東新區(qū)，推動區(qū)域內(nèi)熱度持續(xù)提升。各大品牌房企也紛紛搶灘鄭東新區(qū)，造成此區(qū)域“地王”頻現(xiàn)，房價長時間穩(wěn)居鄭州最貴之列。

??記者在北龍湖走訪多日發(fā)現(xiàn)，有“河南陸家嘴”之稱的龍湖金融島正在如火如荼建設(shè)中。據(jù)了解，龍湖金融島面積為1.07平方公里，島內(nèi)樓宇部分整體為環(huán)形城市布局，由外環(huán)、內(nèi)環(huán)及內(nèi)環(huán)沿湖商業(yè)三部分建筑組成。金融島內(nèi)外環(huán)規(guī)劃的44棟樓宇中共有金融辦公樓宇35棟，其中內(nèi)環(huán)20棟、外環(huán)15棟，重點集聚國際、國內(nèi)金融行業(yè)龍頭或知名企業(yè)。

??記者看到，目前鄭州金融島已將累計確定或意向入駐的金融集團羅列在其旗下開發(fā)的翡云公寓售樓處展示樓盤上，其中包括工商銀行、中國人壽、浙商銀行、中信銀行、平安金融中心、光大銀行、百瑞信托、渤海銀行、浦發(fā)銀行、珠江村鎮(zhèn)銀行管理總部、河南投資集團、河南省農(nóng)信社、中原證券、河南資產(chǎn)集團等。

??當(dāng)?shù)卣Ｍㄟ^匯聚金融名企讓寸土寸金的金融島成為鄭州乃至河南新崛起的金融高地。

??在龍湖金融島附近，記者看到項目內(nèi)環(huán)已有數(shù)座大樓建成，外環(huán)高層建筑正在施工中，疫情期間除施工人員外禁止入內(nèi)。

??在該項目南邊，則是在鄭州房地產(chǎn)圈內(nèi)被稱為豪宅區(qū)的北龍湖片區(qū)。該區(qū)域房價很少有低于4萬元/平方米的，其中2018年入市的北龍湖金茂府價格高達6萬元/平方米，即將入市的融創(chuàng)項目價格將突破7000元/平方米。據(jù)鄭州市房管局公布數(shù)據(jù)，今年三四月份鄭州市區(qū)內(nèi)商品房均價僅在1.1萬元/平方米徘徊。

??高房價緣于高地價。2011年—2017年，鄭州北龍湖地王項目頻出，尤其2016年以雅居樂、榮盛、融創(chuàng)、金茂為代表的品牌房企頻繁出手，其中金茂以總價35.1億元、每畝單價4184萬元摘得北龍湖“雙料地王”，至今仍是北龍湖地王記錄保持者。就在當(dāng)天，融創(chuàng)以總價25.54億元人民幣拿下了13號地塊，約70.34畝、容積率大于1小于1.5，單價3630.935萬元/畝，樓面價36310元/平方米。

??現(xiàn)在這一區(qū)域所建住宅小區(qū)大多都是前兩年競拍土地上開發(fā)的項目，每個項目差不多都曾是當(dāng)年“地王”，這里也就成了當(dāng)?shù)厝丝谥械泥嵵荨暗赝醺C”。

??由于政府有限高規(guī)定，該區(qū)域內(nèi)所售項目均為低密度洋房或別墅，所有在售項目都明確地宣揚著自己的高端定位。

??中國房地產(chǎn)報記者走訪還了解到，過去三年正值鄭州市房價最高峰，鄭東新區(qū)房價包括北龍湖在內(nèi)正是近年來鄭州樓市房價最高區(qū)域。由于北龍湖不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢，以及大房企品牌價值，這些項目曾被許多購房戶“一搶而光”。

??“當(dāng)初買房相信了大房企品牌，現(xiàn)在挺讓人失望的。”某位不愿具名的購房者在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

??北龍湖發(fā)展模式的“套娃邏輯”

??中國房地產(chǎn)報記者查詢有關(guān)北龍湖的資料發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)北龍湖過程中“科技”二字被政府多次提及，中原科技城、中央文化區(qū)科技園區(qū)、中原科創(chuàng)谷等概念相繼提出，“科技、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”標(biāo)簽被推到鄭州這座大舞臺臺前。

??與此同時，鄭州市出臺的《鄭州市高品質(zhì)推進城市建設(shè)三年行動計劃(2020—2022年)》(以下簡稱《計劃》)，計劃鄭州市國土空間總體規(guī)劃劃定32個核心板塊；按照計劃要求，3年內(nèi)共計實施2443個項目，力爭完成投資8143億元。

??如此巨額投資在鄭州城建發(fā)展史上史無前例。近萬億的投資砸向32個核心板塊，也意味著每個板塊未來都將是該區(qū)域或組團發(fā)展引擎。

??“但金融配套短期跟不上，資產(chǎn)屬性不明顯，競地價限房價背景下這些無疑是一個‘奇葩’產(chǎn)物。”上述業(yè)界人士表示。

??記者在鄭州走訪另一家房企時其負責(zé)人認為，“北龍湖發(fā)展模式其實就是不斷讓開發(fā)企業(yè)進入，讓購房者入套，增加地稅，增加資金導(dǎo)入。”

??“現(xiàn)在最難受的是地產(chǎn)商，高價買地卻利潤率低，現(xiàn)在行情不好，疫情來襲需求被禁錮。項目成本追高，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，又加之目前經(jīng)濟形勢不好，尤其是高凈值人群‘現(xiàn)金為王’，導(dǎo)致市場層面不好。”上述負責(zé)人認為。

??該房企負責(zé)人把這一現(xiàn)象比作“俄羅斯套娃”模式，在一張北龍湖規(guī)劃圖上邊指著邊告訴記者，“政府先設(shè)一個高地價局，并宣揚要把這一帶打造成鄭州‘陸家嘴’，這張圖上除了清一色的地產(chǎn)項目，就是清一色的酒店，規(guī)劃圖上的其他項目都是畫的，沒有哪一道是硬菜。除了開發(fā)商好像沒正而八經(jīng)投錢的。作為最弱小的購房戶只是為了買房而買房，但是政府卻囊括了高地價所帶來的巨額回報。如同一個俄羅斯套娃，大娃套小娃，一個套一個，最弱小者購房群體被套在最里。”

??高地價是如何產(chǎn)生的？有行業(yè)人士歸結(jié)于“原始炒作”。

??另一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資深人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，在當(dāng)前“限房價+競地價”模式下開發(fā)商盈利空間被大大壓縮，導(dǎo)致成本趨同下設(shè)計趨同，勢必弱化開發(fā)商追求住房品質(zhì)的外部激勵，甚至可能將房地產(chǎn)行業(yè)帶入低水平競爭末路。

??對于北龍湖區(qū)域樓市常態(tài)的上述亂象問題，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局一位不愿透露姓名的負責(zé)人告訴記者：“北龍湖大部分項目出現(xiàn)諸多紛爭都是因為地價太高，后來幾年政府又對這些項目采取了限制商品房售價導(dǎo)致的。”

??針對北龍湖板塊問題頻發(fā)有何監(jiān)管措施，有關(guān)北龍湖區(qū)域地價的相關(guān)政策，以及北龍湖區(qū)域已達“熔斷地價”的傳言等問題，記者把采訪提綱留給了鄭州市自然資源和規(guī)劃局，但截至發(fā)稿未有任何回應(yīng)。