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??樂居財經(jīng) 沙文蓉 房慧 發(fā)自杭州

??“我們是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專家，融匯豐富經(jīng)驗、卓識和智慧，構(gòu)建了系統(tǒng)完善又高效實用的代建方法論……，未來，我們要與五維生態(tài)伙伴一起，共建激動人心的品質(zhì)生活，創(chuàng)建屬于我們的，無限精彩的未來?！?/p>

??7月15日，在綠城管理上市答謝會上，李軍帶著他的高管團(tuán)隊，慷慨激昂的發(fā)表了屬于綠城管理（09979.HK）的M宣言。

??對于這個板塊，綠城中國（03900.HK）董事長張亞東也闡明了其在綠城體系中的角色定位：綠城管理是綠城體系中戰(zhàn)略布局的“探索者”、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的“急先鋒”和利潤的“貢獻(xiàn)者”。

??一場特別的思想實驗

??10年前，作為綠城管理首個商業(yè)代建項目經(jīng)理的李軍，并不會想到10年后，這個平臺會成為行業(yè)獨角獸并成功上市。

??在《代建4.0王國·綠城管理代建方法論》這本書的序中，將這一過程比喻為一場非常特別的思想實驗，從構(gòu)思到實踐，花了十年時間。顯然，這是一個成功的實驗。

??這個過程，李軍將其分解為三階段：第一個階段依托品牌：“綠城”品牌基因和影響力，讓綠城管理在初期品牌輸出中獲得了較大的流量優(yōu)勢；到第二階段依托系統(tǒng)的能力：代建4.0體系和綠星標(biāo)準(zhǔn)是綠城管理區(qū)別于其他代建企業(yè)的核心優(yōu)勢；第三階段依托價值觀。價值觀相同的人和合作伙伴來運作這套體系，是代建成功的一個關(guān)鍵。

??而如果從時間軸來看，綠城代建的誕生可追溯到2005年。彼時，綠城受地方政府委托，首次介入杭州江干區(qū)城中村改造暨安置房代建項目。3年后，杭州城西蔣村區(qū)塊改造時，村民指名要求由綠城來建設(shè)他們的安置房。

??政府代建只是故事的開端。如今，商業(yè)代建、政府代建和其他服務(wù)構(gòu)成了綠城管理發(fā)展的主旋律。

??2010年4月，李軍接手瑞安玉園代建項目，開始商業(yè)代建項目實踐。這一年，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司成立，標(biāo)志著國內(nèi)首家輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)開發(fā)管理型公司就此誕生。

??由于在瑞安玉園項目中的出色表現(xiàn)，2015年，李軍被任命為總經(jīng)理，負(fù)責(zé)組建綠城管理集團(tuán)，全面進(jìn)行綠城輕資產(chǎn)開發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)的整合、探索和升級。這一年9月，綠城管理整合了綠城鼎益、綠城時代兩個代建平臺。2016年6月，綠城管理進(jìn)一步將藍(lán)城旗下的代建業(yè)務(wù)整合納入，這大大加快了綠城代建業(yè)務(wù)的發(fā)展速度。

??代建4.0生態(tài)圈

??后面的故事大家已經(jīng)知道。回顧來時路，2005年開始的政府代建和2010年開始的商業(yè)代建是兩個關(guān)鍵點。

??這兩個時間點，也是綠城管理產(chǎn)品迭代的關(guān)鍵點。如今，綠城管理的代建方法論體系已升級到4.0階段，其代建1.0主要為政府代建，重在品質(zhì)管控；代建2.0是商業(yè)代建，重在標(biāo)準(zhǔn)化管控；代建3.0是資本代建，重在引入資本市場力量；代建4.0為柔性代建，重在構(gòu)建平臺、按需定制、共創(chuàng)價值、共享利益。

??活動當(dāng)天，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱出席了活動，他表示：當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入管理紅利的新時代，比如說設(shè)計，營銷，開發(fā)等，按滿分100計算，如果每個部門都做90分，連續(xù)乘5次，就只有59分。綠城管理作為代建行業(yè)獨角獸，憑借出色的管理能力，已實現(xiàn)了上市，未來會有更大的發(fā)展空間。

??對如今的代建4.0，李軍闡述了其背后的邏輯體系。他表示：這是一個完整的生態(tài)圈，是基于“房地產(chǎn)代建”這個核心能力，建造而成的擁有自循環(huán)和持續(xù)迭代的新物種。它從一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，變得越來越像一家互聯(lián)網(wǎng)公司，這一切的背后是“共建、共享、共榮”的平臺型思維。

??從品牌的意義上說，綠城管理開創(chuàng)了一個全新的品類。對于這個代建4.0王國的未來，李軍透露：未來我們會有一些新的想法，不僅是打工，可能還有一些流量生意。如代建項目結(jié)束后的商業(yè)管理、物業(yè)管理等，未來我們要從打工者轉(zhuǎn)換成一個流量平臺，再用這個流量去創(chuàng)造更多的效益。

??后兩千億時代

??2016年－2019年，綠城中國(3900.HK)用了3年時間，完成了從1000億到2000億的跨越，這其中代建業(yè)務(wù)業(yè)績占比超三成，綠城管理的發(fā)展速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原先的預(yù)期。

??2017年，綠城管理的銷售規(guī)模達(dá)到430億；2018年，這一數(shù)字上升到552億元；2019年合同銷售金額約664億元（歷年均為全口徑計算）。截至2020年3月31日，綠城管理在管項目266個，總建筑面積約6980萬平方米。

??這個時候，綠城管理的管理半徑、人員培養(yǎng)跟能力輸出之間的矛盾日益嚴(yán)重。如何破局？唯有創(chuàng)新。

??如何創(chuàng)新？基于品質(zhì)營造的核心能力，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中向前或向后延伸，并通過咨詢、教育和培訓(xùn)將其串起來，打造一個知識型企業(yè)組織。這就是未來3-5年，綠城管理要持續(xù)創(chuàng)新的基本邏輯。

??此外，在商業(yè)代建和資本代建的基礎(chǔ)上，綠城管理還延展出一些新的業(yè)務(wù)類型，如代建+金融能力、代建+管理咨詢。

??面對中小開發(fā)商減少的行業(yè)趨勢，李軍透露：綠城管理已在主動調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)。其中中小開發(fā)商的占比已在逐步降低，在30%以內(nèi)。最大的客戶是政府和國有企業(yè)，他們有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在項目選擇上，綠城管理會對委托方的現(xiàn)金流等方面會做背調(diào)，保證項目安全，上市后，我們也會嘗試一些金融的方式合作，確保項目能穩(wěn)步推進(jìn)。

??綠城管理董事會主席、綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁郭佳峰表示：未來，綠城管理會通過加大加長產(chǎn)業(yè)鏈的方式來應(yīng)對。此外，行業(yè)發(fā)展至今，以后開發(fā)商會是兩種陣營，一種傳統(tǒng)的，自己拿地自己開發(fā)，還有一種是類似平安信托這樣的公司，更多金融屬性，具體開發(fā)交給專業(yè)公司來做，比如說綠城管理。

??對綠城旗下的這個代建王國，綠城中國董事會主席兼行政總裁張亞東抱有很高期待：“相信綠城中國的代建板塊到2025年會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1500億元的規(guī)模，這個規(guī)模暫定這樣一個下限。”