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??善于經營的他，眼光一直很獨到，穿梭在買與賣之間，融創中國(01918.HK)仍有充裕現金。

??分拆物業上市，最初并不在孫宏斌的計劃中。2015年他曾表示是，現在還看不到轉型需要，仍看好房地產行業，分拆物業上市很荒唐。

??不過，此一時彼一時，物業已不是之前房產企業的“雞肋”，而成了“香餑餑”

??風來了，想不飛都難。物業股受到資本青睞，頭部房企分拆物業上市早已不是新鮮事，今年更是扎堆涌入港股。

??今年5月，融創中國的股東大會上，汪孟德透露，融創服務今年有安排上市的計劃。接下來的兩個月內，傳聞融創服與機構對接，準備上市的消息便不斷。

??8月6日晚的一紙招股書，算是給傳聞一個官方回應。不到3個月的時間，融創服務已做好進入港交所的前期準備。

??孫宏斌沒有忘記跟隨自己的功勛老將。據招股書，上市后，融創執行董事汪孟德、曹鴻玲，獨立非執行董事王勵弘將擁有一定數額的融創服務股權，但具體持股比例尚未公布。

??增值服務占比過半

??增長快，是融創服務分拆上市的底氣。

??“超16年的發展，獲認為中國增長最快的大型領先物業管理服務商。”招股書中這樣形容融創服務。根據中指院的統計，融創服務2019年的整體增長率為104.5%，排名行業第一。

??放眼近三年，融創服務增長的確迅猛。

??2017年—2019年，融創服務分別實現收入11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復合增長率為59.5%；利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復合增長率為150.7%。

??融創的物業服務最早可追溯到2004年，先后在天津、重慶成立物業管理公司，開始提供物業管理服務。

??最開始的功能僅僅是作為融創地產業務的配套服務，隨著融創中國地產業務的快速進階，融創物業的規模隨之快速擴大。

??招股書中提到，融創物業形成全國八大區域、五大（京、津、滬、渝、杭）核心城市的戰略布局，并啟動集團化的管理模式。

??截至2020年5月31日，融創服務合約建筑面積增至2.27億平方米，物業項目達635處，包括 405處住宅物業及230處非住宅物業，在管建筑面積總量1億平方米，覆蓋中國26 個省、自治區及直轄市的78個城市。

??“融創物業的規模、這兩年提升的能力和水平都做得非常扎實。”正如此前融創中國行政總裁汪孟德所說，融創服務的在管建面中，86.2%位于中國的一線及二線城市。

??據介紹，融創服務的主要業務分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大板塊。

??三大業務同頻增長，增值服務增長尤為亮眼，已露出趕超物業管理服務，擔綱收入主力的苗頭。

??非業主增值服務比重從2017年的47.2%，升至2019年的55.6%，以15.72億元成為2019年收入的重頭；社區增值服務雖占比不足4%，但近三年也是一路飛漲，從不足1億元，增至2019年的1.07億元。

??增值服務瓜分了物管服務的比重。2017年—2019年物業管理服務比重持續下降，從2017年的51.7%減少至2019年的40.6%，以11.48億元居于2019收入亞軍之位。

??相較而言，增值服務的毛利率遠遠高于物管服務，2019年非業主增值服務、社區增值服務的毛利率達到34.8%、34.6%，物業管理服務的毛利率雖從2017年的1.6%一路增至2019年的11.8%，但仍落后于增值服務。

??也正是高毛利率增值服務比重的加大，推高了融創服務的毛利率整體水平。數據顯示，2017年至2019年，毛利率分別為21%、23%及25.5%。

??清空借款

??與大多數從地產分拆出的物業相似，融創服務的在管面積主要來源于融創集團。

??截至2019年末，超九成收入都由融創集團開發的物業所供給，外拓項目收入貢獻尚不足1%。

??招股書中提到，目前，融創中國擁有融創服務100%權益。待建議分拆及上市完成后，融創中國預期將擁有融創服務不少于50%權益，而融創服務將仍為融創中國的附屬公司。

??這意味著，未來，融創中國仍將會繼續給融創服務輸送面積。

??不過，融創服務有意拓展第三方項目。

??2019年11月，整合成都環球世紀；2020年5月，收購開元物業管理，使得合約建面增加超1億平方米，從3月31的的1.69億平方米增至5月31日的2.27億平方米。

??這從提前鎖定未來收入的合約負債也可以看出來。2017年—2019年，來自第三方的合約負債比重一直在九成以上，分別為1.81億元、2.75億元、5.22億元，2020年前三個月，第三方已達4.95億元，幾乎逼近去年全年。

??收并購方面，孫宏斌很會權衡全盤資金的流動。

??今年6月15日，融創服務向一家銀行借入770萬元的款項，用作一般營運資金。不過，15天之后，融創服務就將此筆借款歸還。截至遞表之前，融創服務無任何銀行融資、未償還借貸資本。

??然而，歸還貸款并沒有影響現金的充裕度。

??截至2019年底，融創服務在手現金10.9億元，同比大增193%。2020年一季度末，現金增至18.22億元，3個月內增幅高達67.2%。

??樂居財經了解，現金流大增主要源自股東注資。2020年一季度末，股東注資12.26億元，融資現金流凈額回正并大增至12.2億元。同時，經營現金流及投資現金流凈額分別為-3.1億元、-1.9億元，三大現金流合計凈增7.25億元。

??上市籌謀

??融創分拆物業上市的聲音，早在2019年就開始了。

??傳言起于融創的一則人事變動。2019年9月，融創將老將曹鴻玲推上融創服務集團總裁的位子，熟諳財務的她進入融創服務，業內紛紛猜測，融創在為分拆物業上市準備了。

??根據官網介紹，融創服務業態涵蓋高端住宅（別墅及城市豪宅）、普通住宅、商業、寫字樓和城市綜合體。

??進入2020年，融創服務的調整還在繼續。1月，融創服務法定代表人由汪孟德變更為曹鴻玲；3月，融創對內再強調，執行總裁兼服務集團總裁曹鴻玲，不再分管財務管理中心、審計監察中心，精力將更多集中到物業板塊。

??從物業更名到派重臣管理，再到新近的重新排兵布陣，再度引發業內對融創物業分拆上市的猜想。

??今年5月的股東大會，孫宏斌沒有出現，不過，會上，管理層松口：今年物業有安排上市的計劃，砸實了上市的猜測。

??當時雖說沒有一個剛性的上市時間安排，但對融創物業抱有很大信心。“物業上市后，對資產結構、提升凈資產、降負債率有很大支持。”汪孟德在會上解釋了物業上市的價值。

??遞交的招股書中，汪孟德、曹鴻玲出現在了融創服務高管層，一個主管戰略，一個負責經營決策。

??汪孟德任融創服務的董事會主席兼執行董事，負責指導集團的整體發展及制定業務戰略，曹鴻玲任執行董事兼行政總裁，負責集團的日常管理、整體戰略制定、業務規劃及運營決策。

??從去年開始，至遞表之前，融創服務的業務擴充、人事調整，透露著融創強化物業之心，也足見對于物業上市，融創也是做足了準備的。