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??中民投入股的第五年，上置集團再次站到了懸崖邊。

??8月19日，已經(jīng)跌破3分的上置集團有限公司(1207.HK，以下簡稱“上置集團”)股價再次出現(xiàn)震蕩，在0.027港元低開后，勉強站上0.029港元。

??短暫的震蕩源自8月13日發(fā)布的一則盈利預(yù)警公告，公告稱:截至2020年6月30日，六個月錄得的未經(jīng)審核凈虧損預(yù)期將在人民幣4500萬元至人民幣7500萬元的范圍內(nèi)。預(yù)計集團今年上半年的收入及毛利將較去年同期分別減少約76%及35%。

??對于此次業(yè)績下滑，上置集團方面表示：“一方面是由于集團交付物業(yè)面積減少，另一方面與此次疫情造成的集團商業(yè)項目客流減少，租戶退租有關(guān)。”

??但一位在2017年從上置集團離職的員工在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“上置集團2015年時已經(jīng)處于虧損狀態(tài)，而且手里優(yōu)質(zhì)土地儲備不多，中民投入股后，曾通過裁員、調(diào)整架構(gòu)、注入資產(chǎn)等措施，短期內(nèi)幫助上置集團走出虧損，但如今中民投自顧不暇，而上置集團手中優(yōu)質(zhì)項目也被賣的所剩無幾，所以未來能不能翻身還很難說。”

??為了償債四面楚歌

??業(yè)績不好看只是面子問題，但債還不了就是生存問題了。

??據(jù)其2019年財報披露，截至2019年12月31日，上置集團總負債為46.37億元，其中1年到期借款為6.97億元，1到2年內(nèi)到期借款為32.42億元，未來兩年將是償債高峰期。但從賬面來看，截至2019年12月31日，上置集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為5.19億元。

??從經(jīng)營狀況來看，也并不樂觀。

??財報顯示，自2019年起，上置集團開始由盈轉(zhuǎn)虧，集團2019年收入6.51億元，同比下降58%；毛利為1.87億元，去年同期為4.74億元；歸屬股東凈虧損22.56億元。報告期內(nèi)，上置集團共完成合同銷售金額僅為人民幣27.72億元，合同銷售樓面面積約10.29萬平方米。今年上半年，虧損仍在持續(xù)，盡管有所收窄，但主要是通過出售投資的收益以及實施一系列降本措施而減少各類費用所致。

??上置集團經(jīng)營狀況的突然惡化，與其控股股東中民投有關(guān)，曾經(jīng)的“救兵”如今已變?yōu)椤袄顷犛选薄８鶕?jù)上置集團公告顯示，2018年，上置集團若干關(guān)聯(lián)方的財務(wù)狀況變動觸發(fā)了集團貸款協(xié)議中的若干特定條款，導(dǎo)致上置集團于2019年6月30日的6.14億元借款成為立即償還款項。

??為了償還債務(wù)，上置集團的資產(chǎn)被中民投相繼擺上了貨架。2019年5月，上置集團以3.2億港元的價格出售潤斯投資有限公司51.1%股權(quán)，該公司擁有位于英國的兩處投資物業(yè)。在出讓兩個海外項目后，6月，上置集團又與陽光城簽訂買賣協(xié)議，通過出讓其持有的遼寧高校后勤集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司97.5%的股權(quán)以及1.35億元的應(yīng)收債權(quán)，獲得12.56億元的款項，資料顯示，該項目資產(chǎn)為位于遼寧省沈陽和平區(qū)的雅賓利花園項目。

??今年2月，一起“黑天鵝事件”再次將上置集團拋向泥潭深處。其公司執(zhí)行董事、前任行政總裁兼董事會主席彭心曠，因涉嫌職務(wù)侵占罪被逮捕，執(zhí)行董事陳東輝也被拘留，這起事件直接觸發(fā)一筆高達11.83億元的債務(wù)被要求即時償還。

??重重壓力下，今年6月，上置集團將上海金心45.11%股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，該公司對應(yīng)的主要資產(chǎn)是位于上海黃浦區(qū)大興街第717-719號的地塊，即舊改項目“華府一號”，這也是上置集團在上海唯一正在開發(fā)的項目。

??“這個舊改項目光第一階段拆遷就耗時近6年，后來上置集團2015年資金出現(xiàn)問題后，項目就擱置下來沒有進展了，這個項目此前已經(jīng)轉(zhuǎn)讓49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海中崇濱江實業(yè)發(fā)展，這次轉(zhuǎn)讓成功的話，等于是完全退出舊改項目了，雖然有點可惜，但舊改對資金占用大，對于缺資金的上置集團來說，及早變現(xiàn)是明智的選擇。”上海地產(chǎn)投資研究院副院長夏邵行在接受本報記者采訪時表示。但頗為遺憾的是，由于掛牌2個多月無人問津，變現(xiàn)計劃最終流產(chǎn)。

??然而債還是要還，如何解決？上置集團在接受采訪時表示：“目前集團已與若干金融機構(gòu)磋商通過提供足夠資產(chǎn)抵押，按合理成本提供新貸款。同時集團正加速與合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)持有股權(quán)的撤資，保障相關(guān)貸款的償還。”

??“騰籠換鳥”自救籌碼單薄

??“能不能翻盤，還要看上置集團手中有多少籌碼。”深圳一位TOP50房企投資部經(jīng)理認為。在他看來，上置集團所處的困境與2015年遭遇“鎖盤”事件的佳兆業(yè)多少有一些相似，佳兆業(yè)之所以能從當年的險境中扛過來，其中一個很大的因素是其手中的優(yōu)質(zhì)土地儲備充足。

??上置集團手中還有多少籌碼？

??據(jù)記者統(tǒng)計，目前其手中正在開發(fā)中的國內(nèi)物業(yè)項目僅7個，分別是：嘉興湘府、上海華府一號、長沙福地雅賓利、大連綠城市花園、上海綠洲雅賓利花園、上海美蘭天地、上海盛南國際花園。國外項目3個，分別為：柬埔寨金邊印象、美國三藩市Napa、75Howard。除上海綠洲雅賓利花園以外，其他項目控股比例均在50%以上。

??在土地儲備上，財報顯示，截至2019年12月31日，上置集團擁有總建筑面積約183萬平方米，分別位于金邊、三藩市、大連、嘉興等地。但從歷史數(shù)據(jù)來看，中民投的入股并未給上置集團帶來實質(zhì)性的改善，此前所承諾的資產(chǎn)注入遠不及后期消耗的多。數(shù)據(jù)顯示，自2015年以后，上置集團一直未在公開土地市場拿地，其土地儲備在2016年達到282萬平方米以后，一直走下坡路，2017年、2018年其土地儲備分別降至210萬平方米、211萬平方米。

??如今能為上置集團帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的僅有其手中的幾個商業(yè)項目。其中包括：位于上海中環(huán)商務(wù)區(qū)的綠洲中環(huán)中心，沈陽華府天地購物中心，上海美蘭湖高爾夫俱樂部項目，但遭遇此次疫情重創(chuàng)后，恢復(fù)仍需時間。

??盡管新上任的董事會主席雷德超曾誓言要重整旗鼓，打算賣出部分項目，將資金投入到新項目中，并提出2020年要投資落地2~3個地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)計新增土地30萬平方米。但目前看來，“騰籠換鳥”這件事最終取決于手中資產(chǎn)質(zhì)地，如今被控股股東掏空的上置集團，手中籌碼已不多。