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???在巴菲特看來，一家真正偉大的企業(yè)，必須有一條堅(jiān)固持久的“護(hù)城河”，這樣才能讓企業(yè)享有較高的投資回報(bào)。而龍湖集團(tuán)通過多年克制謹(jǐn)慎正鍛造出一條資本端的護(hù)城河，面對(duì)近日新出的“三條紅線”資管新規(guī)，龍湖集團(tuán)成為少數(shù)均未踩線的民營企業(yè)之一。董事長吳亞軍感慨“這是堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律的報(bào)償”，龍湖的能力圈已經(jīng)打造出來了。

??8月26日，龍湖集團(tuán)(00960.HK)披露2020上半年業(yè)績。作為穩(wěn)步上升的“三好學(xué)生”，龍湖這次的成績?cè)俣日宫F(xiàn)其扎實(shí)的基本功。上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額511.4億元，同比增長32.6%；毛利157.5億元，同比增長25.2%，毛利率30.8%；歸母凈利潤約為63.4億元，同比增長0.48%；剔除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后的核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。

??在“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境不斷收緊，龍湖能夠煉成資本的護(hù)城河，護(hù)航業(yè)績穩(wěn)步增長，正是來自龍湖的資本攻守道：“天晴補(bǔ)屋頂“的未雨綢繆、以及恪守高標(biāo)準(zhǔn)底線的自律。

??融資成本4.5%，持續(xù)維持低位

??2020年初，龍湖集團(tuán)把握時(shí)機(jī)，完成了數(shù)筆境內(nèi)外再融資。其中，在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債券及30億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，票息介乎3.55%至4.20%之間，期限介乎于5年至7年；此外，在境外成功發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息介乎3.375%至3.85%之間，期限介乎于7.25年至12年，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。

??這些發(fā)債進(jìn)一步優(yōu)化了龍湖的負(fù)債結(jié)構(gòu)與成本。截至2020年6月30日，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為1685.6億元；平均借貸成本約為年利率4.5%，位于行業(yè)極低水平，且較龍湖2019年底4.56%的融資成本下降了0.06個(gè)百分點(diǎn)。公司平均貸款年限也變?yōu)?.45年。

??在業(yè)績會(huì)上被問及龍湖低成本融資的秘笈，龍湖集團(tuán)CFO趙軼大方分享道，“龍湖在融資上沒什么技巧，堅(jiān)持底線策略和方法選擇、渠道選擇。”在融資渠道的選擇上，龍湖境內(nèi)主要選擇融資債券和開發(fā)貸兩條線，這是主流的融資模式，穩(wěn)定健康，不會(huì)像非標(biāo)、信托這類會(huì)受調(diào)控而變動(dòng)；境外則選擇美元債加上銀團(tuán)貸款。趙軼說，這四個(gè)渠道能夠非常充裕地給龍湖提供融資彈藥。

??經(jīng)過時(shí)間經(jīng)驗(yàn)的沉淀，龍湖在資本負(fù)債端形成了自己的鐵律。比如公司一年到期的負(fù)債基本上控制在10%左右的水平，這樣第二年基本上沒有還款壓力；還比如，公司設(shè)定外幣債務(wù)的上限，同時(shí)要求對(duì)外幣債務(wù)的一半做調(diào)期，規(guī)避匯率的影響，提前設(shè)定底線。“以負(fù)債率倒推，永遠(yuǎn)不把公司逼到為了還錢去融資的水平，永遠(yuǎn)擁有主動(dòng)權(quán)和自主選擇權(quán)。”

??現(xiàn)金短債比4.55倍，保持民營房企最佳信用評(píng)級(jí)

??因?yàn)樵谌谫Y及償債端的自律，龍湖一系列債務(wù)指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

??截至2020年6月30日，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1685.6億元，凈負(fù)債率為51.4%，位于行業(yè)低位水平。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，一年內(nèi)到期債務(wù)為172.1億元，占總債務(wù)比例為10.2%。

??在短期償債能力方面，截至2017年、2018年、2019年12月31日，龍湖的現(xiàn)金短債比分別約為4.79倍、3.85倍、4.38倍。截至2020年6月30日，龍湖的現(xiàn)金短債比也創(chuàng)歷史新高，達(dá)到4.55倍。

??得益于資本市場的優(yōu)異表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)實(shí)力站穩(wěn)投資級(jí)。目前，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、以及惠譽(yù)給與龍湖的最新評(píng)級(jí)分別為“BBB”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評(píng)、新世紀(jì)均給予龍湖“AAA”評(píng)級(jí)。因此，龍湖也成為行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全投資級(jí)民營房企。龍湖集團(tuán)繼續(xù)保持民營房企的最佳信用評(píng)級(jí)。

??“我們非常珍惜自己的信用。龍湖的每一筆貸款要么到期還，要么提前還，逐步地迎來了一批堅(jiān)定的同路人、金融機(jī)構(gòu)包括投資人的信任。這個(gè)打法讓龍湖現(xiàn)在獲得了巨大的紅利，因?yàn)樵谶@個(gè)資本密集的行業(yè)，融資成本低，是能夠獲取巨大戰(zhàn)略支撐的。” 趙軼如是說。

??良性循環(huán)，護(hù)航四大業(yè)務(wù)扎實(shí)成長

??“細(xì)雨隨風(fēng)青山在，何妨吟嘯且前行。”通過多年自律與克制，龍湖終沉淀出資本端的護(hù)城河，進(jìn)而反哺業(yè)務(wù)，保證公司能夠按照既定的節(jié)奏拿地、擴(kuò)張、發(fā)展，保證公司四大航道業(yè)務(wù)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房及智慧服有序發(fā)展。

??2020上半年，龍湖集團(tuán)新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為1101萬平方米，權(quán)益面積為743萬平方米。截至2020年6月30日，龍湖集團(tuán)土地儲(chǔ)備合計(jì)7,354萬平方米，權(quán)益面積為5,128萬平方米。目前城市覆蓋數(shù)為61個(gè)，項(xiàng)目獲取的區(qū)位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內(nèi)城市群周邊適度布局，單項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模也都控制在適當(dāng)水平，為提升集團(tuán)可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)水平奠定良好基礎(chǔ)。

??持續(xù)積勢蓄能，提升集團(tuán)運(yùn)營盈利能力。龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績會(huì)上表示，“未來我們的C1預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)每年兩位數(shù)的增長，C2、C3、C4都會(huì)努力保持每年有30%的收入增長。全集團(tuán)的利潤，希望能夠保持兩位數(shù)的增長，今年力爭實(shí)現(xiàn)超過20%的增長，我們認(rèn)為這是龍湖這么多年能力圈的打造的成果。”