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??前三季度仍是物企跑馬圈地的關鍵時期，規(guī)模擴張仍然是物企發(fā)展的核心，從規(guī)模發(fā)展增速來看，從24家披露數(shù)據的上市物企平均增速為33.58%，其中13家物企增速高于平均值。規(guī)模的增長帶來業(yè)績的上揚，但物企之間的分化日益明顯。

??上市潮是前三季度物企資本市場關鍵詞，截至三季度末，上市物企已達30家，本年已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊等待中，此外，恒大物業(yè)、建發(fā)物業(yè)等相繼遞交招股書。結合已知部分企業(yè)的上市計劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，并有前述物業(yè)公司正式上市交易，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。

??01

??多途徑擴張，跑馬圈地動力不減

??規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎，當前規(guī)模擴張依然是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心，自2014年6月彩生活作為“物業(yè)第一股”上市以來，物管行業(yè)不斷發(fā)展，上市物企規(guī)模不斷增加。

??截至2020年6月底，30家上市物企合計在管面積達到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米。

??圖：2020年上半年上市物業(yè)服務企業(yè)

??在管面積情況

??圖：2020年上半年上市物業(yè)服務企業(yè)

??在管規(guī)模同比增長情況

??數(shù)據來源：企業(yè)財報，克而瑞物管

??從規(guī)模發(fā)展增速來看，上述24家披露數(shù)據的上市物企平均增速為33.58%，其中13家物企增速高于平均值，增速最大的為建業(yè)新生活，增速達到67.8%。

??除了開發(fā)增量的輔助，物業(yè)服務企業(yè)通過股權合作、收并購快速“增厚”自身管理體量。2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用于收并購等方式實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張。

??當下，物業(yè)服務企業(yè)的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業(yè)、園區(qū)、醫(yī)院、軍營后勤等各類非住領域，物業(yè)服務企業(yè)自身的管理規(guī)模結構將發(fā)生變化，而逐漸涉足城市服務等新興領域，將會極大增加企業(yè)的管理體量。

??規(guī)模的增長帶來業(yè)績的上揚，但企業(yè)開始分化。從營業(yè)收入來看，2020年上半年30家上市物企整體收入達到398.8億元，平均營收為13.3億元。碧桂園服務營收最高，為62.7億元，全年業(yè)績在上市企業(yè)中有望成為首家破百億的物業(yè)公司。從30家物企整體表現(xiàn)來看，碧桂園服務、綠城服務等8家物企高于均值，11家物企營收在5億元以下。雖然物企上市熱潮不斷，但已上市的物企分化情況較為明顯。

??圖：2020H1上市物業(yè)服務企業(yè)

??營業(yè)收入情況

??圖：2020H1上市物業(yè)服務企業(yè)

??營收同比增長情況

??數(shù)據來源：企業(yè)財報，克而瑞物管

??除了橫向規(guī)模擴張外，物企也在做深服務內容。物企在增值服務領域持續(xù)加碼，多家物企營收結構已發(fā)生改變，增值服務營收占比不斷提升。其中，佳兆業(yè)美好及新城悅服務兩家物企增值服務營收已過半，該兩家物企利潤率最高的業(yè)務均為社區(qū)增值服務。增值服務有助于企業(yè)優(yōu)化利潤結構，在基礎物業(yè)服務之上構建更廣袤營收及盈利空間。

??圖：2020H1上市物業(yè)服務企業(yè)

??非基礎物業(yè)服務營收占比

??數(shù)據來源：企業(yè)財報，克而瑞物管

??備注：華金國際資本、南都物業(yè)、浦江中國、祈福生活服務、新大正、招商積余及中奧到家未披露其增值服務營收

??02

??資本市場認可度高，市盈率超過房企母公司

??2020年，受新冠疫情的影響，雖然資本市場整體表現(xiàn)不盡人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。從市值方面看，截止到2020年9月30日，30家上市物業(yè)市值總額4307億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務企業(yè)市盈率大多超過20倍，普遍高于地產母公司。

??30家上市物業(yè)當前市盈率及母公司市盈率

??數(shù)據來源：企業(yè)財報，克而瑞物管

??資本市場對物業(yè)股的認可度高，原因主要在于，首先，物業(yè)股具備較強的防御特性。2020年以來，受疫情、中美關系的角逐、全球經濟的波動等外部宏觀環(huán)境影響，對國內各行各業(yè)都造成了不同程度的影響，也擾動了資本市場。而物業(yè)行業(yè)是極少數(shù)“機”大于“危”的行業(yè)。在戰(zhàn)“疫”的關鍵時刻，物業(yè)服務企業(yè)迎來新的一輪價值突破。進入二月第一周以來，同期已上市的物業(yè)服務企業(yè)整體止跌上揚，平均漲幅均值在13%左右，遠超同期大盤表現(xiàn)。

??武漢封城時期物管板塊平均漲跌幅走勢

??數(shù)據來源：企業(yè)財報，克而瑞物管

??其次，物業(yè)行業(yè)可預期性較強。從收入端來看，物業(yè)服務本身具有輕資產運營的特性，營收可預測、現(xiàn)金流穩(wěn)定。從規(guī)模增長潛力來看，統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，目前中國的城鎮(zhèn)化率雖然突破60%，但離發(fā)達國家還有很大的提升空間。根據國家統(tǒng)計局的數(shù)據，2020年上半年全國住宅施工面積是55.9億平方米，辦公樓3.3億平方米，商業(yè)營業(yè)用房8.2億平方米，按照1～2年建設周期假設，每月每平方米2元的物管單價推算，未來1～2年內能釋放出千億級別的市場增量。此外，隨著物業(yè)管理社會化的不斷深入，一些原本“封閉”的領域，如“三供一業(yè)”、軍隊營區(qū)物業(yè)管理等，也正在向行業(yè)層面開放。

??03

??服務力是企業(yè)未來發(fā)展核心

??物業(yè)管理行業(yè)的本質是以“服務”為核心的商業(yè)活動，必然要以專業(yè)的服務價值來體現(xiàn)。過去傳統(tǒng)的、粗獷的服務一去不復返，數(shù)字化時代，借助人工智能、大數(shù)據、互聯(lián)網與物聯(lián)網的結合，在新理念、新技術和新思維的改造之下，將實現(xiàn)服務專業(yè)度和服務質量的提升。

??未來，科技不再僅是一種技術手段，而是成為提升物業(yè)服務質量的“驅動力”，讓物業(yè)服務更簡單、更專業(yè)、更有價值。

??未來行業(yè)發(fā)展一大重要待解決的問題在于能否行穩(wěn)致遠，這取決于能夠吸納人才的數(shù)量、層次，并且企業(yè)能夠有效留下人才。今年頭部物企新招聘人員數(shù)約為現(xiàn)有規(guī)模的20%，除了傳統(tǒng)的物業(yè)安保、客服外，更多引進財務、投資、市場及營銷、數(shù)字化產品開發(fā)等人才。跨界、多元人才涌入，塑造了物業(yè)服務企業(yè)面向未來的競爭力。

??一些企業(yè)正在嘗試創(chuàng)新組織架構和“以經營為導向”的配置，并逐漸出現(xiàn)了新的變化，包括后臺支持人員整合、傳統(tǒng)崗位職能擴展、多經人員垂直切入等。僅僅通過短期激勵，快速形成人才積累，還是遠遠不夠，如何吸引并留下人才，如何搭建涵蓋選用育留的優(yōu)秀“人才組織力”，我們認為是四季度以后行業(yè)需要共同思考的問題。

??截至三季度末，已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊等待中，預計四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。2020年全年，物管行業(yè)的資本窗口期將繼續(xù)開放，物企業(yè)績保持雙位數(shù)增長。

??目前行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長仍會持續(xù)，未來2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進入規(guī)模增長和品質提升的關鍵階段。

??2020年前三季度已遞交招股書

??尚未上市交易企業(yè)

數(shù)據來源：克而瑞物管