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??“房地產同質化問題使得房企銷售去化艱難。”上海某中型房企管理層在采訪中表示，尤其對今年房企銷售不看好，一些高杠桿、高周轉，尤其是經營、管理有問題的中型房企將會出現“收割者”。

??市場也在印證他的判斷。

??作為房地產行業傳統銷售旺季，“金九銀十”的成色越來越不足，特別是今年疊加疫情影響，房企銷售困難重重，多數房企銷售出現問題。

??中國房地產報記者統計了TOP50房企中已公布9月未經審核經營數據的35家房企銷售情況（截至10月13日）發現，截至2020年三季度末，樣本房企中仍然有超過半數房企目標完成率未達70%，目標完成率達到75%的企業數量更是僅有個位數，這意味著半數以上房企四季度仍然面臨銷售去化壓力。

??在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，房企銷售不達標不完全是因為近期銷售不好，多半與上半年疫情拖累相關。其認為，房企要在目前環境下完成年度目標需要在四季度積極推盤，積極去庫存。但從當前情況來看，四季度也存在諸多不確定性，包括疫情影響、國內外環境變化等，因此需要房企積極降價促銷，以回籠資金為最主要目標。

??數據“水分大”？

??9月是房地產傳統銷售旺季，根據機構研究報告顯示，今年9月市場供應明顯放量，但在成交方面卻表現平平，市場顯弱。

??與機構報告不同，房企前三季度銷售數據卻呈現差異一面。

??10月上旬，不少標桿房企均發布了9月未經核實經營數據，這些標桿房企中，多數銷售額均實現了同比增長，尤其是恒大、萬科、碧桂園、融創中國、保利發展等龍頭房企。

??根據公告顯示，萬科于9月份實現合同銷售面積371萬平方米，合同銷售金額545.4億元，分別同比增長15.68%、10.65%。

??保利發展9月也實現了簽約金額和簽約面積雙增長，且增幅均在25%以上。具體來看，保利發展9月單月實現簽約面積347.43萬平方米，同比增加27.78%；實現簽約金額503.22億元，同比增加36.69%。

??此外，恒大、碧桂園和融創9月銷售額同比分別增加585億元、131億元和60億元，合計增長776億元。

??得益于9月銷售業績增長，TOP50房企前9月累計銷售額也普遍實現同比正增長。

??在中國房地產報記者所統計的樣本企業中，約9成房企前三季度銷售額同比2019年有所增長。其中，同比增幅最高的是禹洲集團，其2020年前9月實現銷售額770.6億元，同比增長57.69%。

??今年是禹洲集團沖擊千億關鍵一年，無論在何種場合，禹洲集團高管團隊均透露出對千億的堅定信心。疫情期間，禹洲集團是較早啟動線上售房的房企之一，在疫情后的復工復產階段，禹洲集團銷售同比增速一直名列TOP50房企前列。

??整體而言，多數房企在前三季度普遍實現了同比正增長，但仍有少部分標桿房企銷售依然萎靡，截至9月末，銷售情況難以恢復到去年同期水平，甚至出現下降。

??在35家樣本企業中，首開股份、首創置業、富力地產和遠洋集團4家房企前三季度銷售額同比出現下降。具體來看，這4家企業前三季度銷售額分別為675.47億元、485.1億元、866.3億元和760.3億元，降幅分別為2.29%、5.03%、6.4%、14%。

??雖然從數據來看，9月房企銷售普遍回暖，但不少業內人士也對房企銷售數據抱有審視、懷疑態度。

??一位房企副總裁就對中國房地產報記者直言，其認為房企9月銷售數據有一些“水分”。在其看來，核心城市核心板塊和非核心城市或板塊銷售情況呈現出“冰火兩重天”，但房企銷售真實情況整體并不樂觀。

??僅7家房企目標完成率達75%

??上述觀點或許從TOP50房企前三季度目標完成率也能窺探一二。

??在中國房地產報記者統計的35家TOP50房企中，30家房企公布了年度銷售目標或目標增速。

??截至9月底，這30家房企中銷售目標完成率達到75%的房企僅有7家，在統計樣本中占比僅兩成；13家房企前三季度銷售目標完成率在70%以上，占比不足五成；目標完成率超過60%的房企共有28家，這意味著還有兩家房企前三季度僅完成約50%年度銷售任務，這兩家企業為遠洋集團和富力地產。

??2020年前三季度，遠洋集團和富力地產分別實現合約銷售額760.3億元和866.3億元，兩家房企對應的2020年全年目標分別為1300億元和1520億元，照此計算，兩家房企前三季度目標完成率均在60%以下，要完成全年目標，遠洋和富力四季度面臨的銷售壓力巨大。

??相比這些銷售“老大難”的房企，另有一些房企似乎已經找到了破解銷售難題之道。

??在前三季度房企目標完成率排行榜上，恒大再次占據了第一位置。

??或許是9月以及“十一”假期營銷戰績太光鮮，恒大此次不走尋常路，并未披露其9月及前9月未經審核經營數據，是將“十一”假期期間的銷售數據合計至9月及前9月銷售數據中一同披露。

??根據其公布的數據顯示，截至10月8日，恒大年內已累計實現合同銷售額5922.5億元，已完成全年6500億元銷售目標的91.1%。值得注意的是，9月至“十一”假期結束共38天時間，恒大累計實現銷售額1416億元，是其8月份銷售額的2.8倍，比7月8月兩個月銷售之和多40%，幾乎與今年前3個月銷售之和持平。

??恒大之所以能夠迅速搶收，主要原因在于其從9月初就推出了一系列降價促銷的優惠活動。除了恒大，不少房企在進入10月以后均加大了營銷力度，企圖抓住旺季銷售窗口“搶收”。

??不過，降價這一途徑并不一定適用于所有房企。上述房企副總裁就表示，一些中型房企由于拿地成本相對大型房企更高，利潤空間有限，不可能像恒大一樣隨意打折。

??對于房企降價情況，嚴躍進也表示，雖然房企在今年會在價格上給予折扣，但是需要看到，此類價格折扣是相比預售的價格，對比去年價格不見得會下跌，尤其是很多高端項目入市的情況下。

??對于四季度房企的銷售形勢，不少業內人士和機構也表現出悲觀的態度。克而瑞研究報告認為，整個市場四季度開局并不樂觀，原因是市場分化的壓力之下，徐州、紹興等熱點城市祭出樓市新政，盡管力度相對溫和，但地方政策走向也將直接對房企全年業績達成產生一定的影響。其預判，在市場分化和監管的雙重壓力下，為迎接年終大考，房企勢必將進一步加大促銷力度。

??一位中型房企管理層在采訪中表示，其對今年房企的銷售不看好，房地產的同質化問題使得房企銷售去化艱難。對于一些高杠桿、高周轉，尤其是經營、管理有問題的中型房企，不久的將來將會出現“收割者”。