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??11月9日，富力地產(chǎn)（HK：02777）宣布，就轉(zhuǎn)讓廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園的物業(yè)權(quán)益，訂立合并協(xié)議。據(jù)此，它擬將該物業(yè)的70%股權(quán)，出售予黑石旗下基金。

??按照63億元物業(yè)價(jià)值計(jì)算，此次交易價(jià)為44.1億元。

??出售標(biāo)的位于廣州市花都區(qū)華東縣，占地1470畝，計(jì)劃總建筑面積為超過(guò)120萬(wàn)平方米。目前落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、廠房及冷庫(kù)可出租面積約88.98萬(wàn)平方米，配套設(shè)施也已落成。

??富力地產(chǎn)表示，將手上的物業(yè)轉(zhuǎn)讓出去，董事會(huì)擬將合并事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于降低負(fù)債，及撥作集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

??資產(chǎn)盤活術(shù)

??早在9月29日，富力地產(chǎn)就發(fā)布了《潛在出售于廣州富力國(guó)際空港綜合物流園的權(quán)益》的公告，宣布公司已與黑石集團(tuán)，就廣州富力國(guó)際空港綜合物流園70%權(quán)益轉(zhuǎn)讓事宜，取得進(jìn)展。

??如今時(shí)隔一月有余，富力終于敲響了交易的鼓點(diǎn)。

??在交易的具體操作中，富力成立傲迅有限公司（下稱“傲迅”），作為本次交易的目標(biāo)公司；并將其全資附屬公司鼎富、華維、空港物流，劃歸到傲迅的旗下。

??富力于國(guó)際空港綜合物流園，所擁有總面積約1，276畝土地，這部分擁有權(quán)，將轉(zhuǎn)讓予鼎富作為重組事項(xiàng)的資產(chǎn)；除此之外，華維擁有總面積約238畝土地、空港物流擁有面積約157畝土地。

??重組事項(xiàng)完成后，目標(biāo)公司傲迅，將間接持有鼎富、華維及空港物流各自全部權(quán)益，并間接持有該等物業(yè)，價(jià)值為63億元。

??目標(biāo)集團(tuán)公司將成為該等物業(yè)的若干設(shè)施，及相關(guān)土地使用權(quán)的注冊(cè)擁有人；而且，目標(biāo)公司將與附屬公司合并，并將由買方（Blackstone）擁有70%股權(quán)，由賣方（富力）擁有30%股權(quán)。

??據(jù)此，富力按比例，將收到約41.2億元的現(xiàn)金付款，并估計(jì)錄得按資產(chǎn)公允值計(jì)算的出售收益約15億元。

??富力于公告中表示，交易事項(xiàng)將使集團(tuán)投資該等物業(yè)累計(jì)的投資價(jià)值，得以貨幣化，由此降低資產(chǎn)負(fù)債比率，增加集團(tuán)財(cái)務(wù)靈活性，并增強(qiáng)把握未來(lái)發(fā)展及投資機(jī)遇的能力。

??此外，合并事項(xiàng)后，富力將保留存續(xù)公司30%股份，并分享存續(xù)公司利潤(rùn)。

??它續(xù)稱，預(yù)期這將為集團(tuán)帶來(lái)戰(zhàn)略利益，由于集團(tuán)預(yù)期與知名投資者Blackstone建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，以投資及管理該等物業(yè)，從而增強(qiáng)企業(yè)形象并支援該等物業(yè)的增長(zhǎng)及發(fā)展。

??這是富力盤活資產(chǎn)、回籠資金的舉措之一。近來(lái)，該公司還以近20億的資產(chǎn)價(jià)格，對(duì)手中廣州CBD某寫字樓的權(quán)益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

??此次接下富力項(xiàng)目的買家，是號(hào)稱“地產(chǎn)PE之王”的黑石集團(tuán)。有消息稱，它剛于10月份，以12億元的總價(jià)，收購(gòu)融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項(xiàng)目。在“三條紅線”加持的大背景下，黑石正以私募基金的形式，不斷尋求戰(zhàn)機(jī)。

??富力與黑石的合作，或許早在計(jì)劃之中。今年8月份，富力管理層就曾在業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)投資者表示，年內(nèi)擬通過(guò)出售一些投資性物業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目，來(lái)籌集資金，以應(yīng)對(duì)未來(lái)9個(gè)月的到期債務(wù)。

??通過(guò)此次的出售、盤活資產(chǎn)，富力尋得“金主”，將對(duì)自身現(xiàn)金流“護(hù)城河”的構(gòu)筑，起到一定程度的作用。

??流動(dòng)性與內(nèi)控

??增強(qiáng)流動(dòng)性，是房企在競(jìng)爭(zhēng)叢林中，搏得一席之地的生存法則。

??富力采取的應(yīng)對(duì)之法，體現(xiàn)在多個(gè)方面。比如10月5日，它發(fā)布公告稱，完成2.57億股新H股配售，配售所得款項(xiàng)凈額為24.98億港元，將用于償還公司境外債務(wù)。

??在此次配售完成后，富力扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)計(jì)將下降至69.72%，凈負(fù)債率預(yù)計(jì)將下降7個(gè)百分點(diǎn)，較好地補(bǔ)充儲(chǔ)備現(xiàn)金和降低杠桿。

??而不久前，富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉，在與樂(lè)居財(cái)經(jīng)的訪談中，說(shuō)出了紅線變“綠”的三種方法。除了以上提及的“賣投資性物業(yè)”“找人合作開發(fā)項(xiàng)目、賣一些項(xiàng)目股權(quán)”之外，加快銷售節(jié)奏，也是基本的方式。

??向數(shù)字化營(yíng)銷靠攏的過(guò)程中，富力意在借助線上，為銷售加把力。因此，它投入了500億現(xiàn)房貨值的體量，第一個(gè)加入了天貓、易居、樂(lè)居、蘇寧合作建立的“好房雙十一”平臺(tái)。

??除了在拓寬現(xiàn)金回流渠道之外，“內(nèi)控”也成為富力的重中之重。

??最明顯的一個(gè)信號(hào)是，富力在招拍掛市場(chǎng)拿地的步伐，放緩了許多。地價(jià)高企、競(jìng)爭(zhēng)激烈的因素，促使它對(duì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)保持著審慎的態(tài)度。

??顯然，如今要在收緊的金融政策之下，建立龐大的土地儲(chǔ)備，已經(jīng)成為了一種奢望。富力在這種情況下，轉(zhuǎn)而專攻城市更新領(lǐng)域。

??舊村改造的拿地成本相對(duì)較低，其總成本大約為招拍掛的70%；而且，買地相當(dāng)于是一次性付款，舊改是分期付款；這能夠提高資金運(yùn)用效率，安全性也隨之會(huì)高一些。

??雖然舊改也要考慮到周期長(zhǎng)、沉淀的人財(cái)物等問(wèn)題，須從各種因素之間找到平衡。但在目前的環(huán)境下，對(duì)于富力來(lái)說(shuō)，舊改無(wú)疑是更為理想的擴(kuò)儲(chǔ)方式。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解，未來(lái)的富力舊城改造的土儲(chǔ)比例會(huì)超過(guò)七成。近期其希望現(xiàn)在手上的舊村改造項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化目標(biāo)超900萬(wàn)平方米。

??對(duì)于“三條紅線”，李思廉表示，富力的目標(biāo)是克服現(xiàn)金短債比、剔除預(yù)售款之后的資產(chǎn)負(fù)債率這兩項(xiàng)指標(biāo)；此外，凈資產(chǎn)負(fù)債率需要有一個(gè)長(zhǎng)期的執(zhí)行計(jì)劃，攻進(jìn)100%，這是公司的內(nèi)控目標(biāo)。

??三季報(bào)顯示，2020年1-9月，富力集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入500.38億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)54.92億元，凈利潤(rùn)42.3億元。截至三季度末，它的有息負(fù)債規(guī)模較2020年一季度下降了約242億元。

??與此同時(shí)，期末，富力的凈負(fù)債率已同比下降至166%；資產(chǎn)負(fù)債率下降至約80.37%；若剔除預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率或降至70%左右，率先翻綠。

??另外，盡管目前現(xiàn)金短債比踩在了紅線上，但富力的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流較去年同期大幅增加，不僅回正，還進(jìn)一步漲至188.45億元。

??這是富力在實(shí)施開源節(jié)流的種種舉措之后，所獲得的經(jīng)營(yíng)成果。而通過(guò)后續(xù)的一系列跟進(jìn)操作，它或許還將朝著“降負(fù)債”的目標(biāo)繼續(xù)前行。