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??2021年1月4日，碧桂園發布的最新銷售數據顯示，2020年該公司共實現5706.6億元的權益銷售額，同比增長3.3%。而在第三方機構的統計中，該公司也依然穩居全口徑銷售金額和操盤金額的榜首位置。

??在挑戰重重的2020年，如此龐大體量的房地產企業在疫情之年依然保持穩健增長，實屬難得。

??有分析認為，站在權益銷售額5000億元以上的高點，碧桂園仍能穩健前行，很大程度上有賴于其廣泛而均衡的城市布局戰略，以及因城施策的投資策略。據了解，截至2020年上半年，碧桂園可售資源有73%位于長三角、粵港澳大灣區等五大城市群，93%可售資源位于人口流入區域。這些區域的住房交易市場在疫情過后率先回暖，為該公司平滑市場波動、實現有質量增長奠定了堅實基礎。

??在中指研究院看來，2021年房地產行業銷售規模有望高位保持，但各區域、各城市市場或將加劇分化，繼而演變為一城一行情。這意味著，城市分化與投資風險顯著加大，容錯率越來越低，科學與效率的力量將真正登場亮相。

??持續提升投資管理的精細化水平也是碧桂園近兩年的重要工作，2020年該公司仍在不斷優化組織結構，通過區域裂變、聚焦深耕，加強管理精度，100多位區域總被下達了項目做一成一的要求。在未來，精準把握城市間的結構性機遇有望成為推動該公司可持續增長的重要手段。

??超前布局擇優而投

??2020年房地產行業出現了V型反轉，成為了中國經濟的一大亮點。按照克而瑞的測算，2020年房地產行業的銷售金額將超過17萬億元，對應的是16億平方米的銷售面積。土地市場的成交金額也再創了新高，該機構監測的300個城市土地成交金額達到了7.38萬億元。

??城市分化的特點更為突出，成交金額top30城市占了整個中國城市總土地成交50%，面積占了29%。2018年、2019年和2020年這三年，TOP50房企拿地最青睞的20個城市中，除了傳統的一二線城市外，佛山、溫州、蘇州、南通等核心三四線城市在3年內也上榜了2次。

??有機構表示，在不穩定的市場環境下，風險已經成為房企投資的首要考慮。在城市選擇上，房企將更傾向于“擇優而投”，選擇基本面優質的城市或深耕型區域更有利于去化的實現。其中，長三角、粵港澳大灣區因為核心城市以及周邊衛星城市經濟基本面較為出眾，人口虹吸效應不減，潛在購房需求堅挺，并有較強購買力支撐，市場前景被長期看好。

??以碧桂園為例，截至2020年6月30日，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約16698億元，其中，98%位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域，73%位于五大城市群。而在粵港澳大灣區，該公司的權益可售資源合計達約6270億元。從銷售數據來看，得益于人口及產業的有力支撐，五大城市群的住房交易在疫情后迅速反彈，購房需求持續釋放。超前的戰略部署令碧桂園在疫情后快速穩住了業績基本盤，并最終實現了同比正增長。據統計，2020年前11月，碧桂園權益合同銷售前10位的城市中，有7個是位于長三角及粵港澳大灣區內。

??因城施策打造差異化競爭優勢

??當然，在拿地集中度持續走高、城市選擇趨同的背景下，房企集中扎堆拿地也將導致部分城市地價攀升，投資風險上升。如何規避庫存、房價調整風險較高的城市，在聚焦、深耕戰略下拿對地、拿好地，已經成為了房企們跑贏下一個賽段的核心武器。

??作為新型城鎮化的堅定追隨者，碧桂園兼具廣度與深度的投資策略頗具借鑒價值。該公司董事會主席楊國強曾表示，新型城鎮化是有市場的，哪怕是一個縣城，也會有住房的需求。核心在于，企業是否具備挖掘與把握這些市場需求的競爭力。

??據統計，除了40座一二線城市外，中國還有總數超過600座的地級市、縣級市，大量潛在的市場需求有待關注與開發。碧桂園的差異化競爭優勢，便是在投資趨同的行業環境中，將目光投向更廣闊的城鎮市場，開辟出了自己的獨家賽道。

??在投資的廣度上，碧桂園通過國家發展戰略、城鎮化推進方向、人口流動趨勢等指標，不斷拓寬自己的投資邊界。在廣泛布局的框架下，因城施策，根據不同市場需求，采用不同的投資策略，通過調整供貨節奏、擴展市場邊界，打破時間和空間的限制。

??這些從宏觀到微觀的科學投資決策落地在項目上，便轉化成了亮眼的業績表現。例如，早在2011年，碧桂園便已進入了長三角節點性城市之一的南通，至今已布局52個項目。事實證明，南通確實是一座潛力巨大，值得長期深耕細作的城市，當地的住宅銷售額從2017年的759億元大幅上升到2019年的1448億元。碧桂園也收獲了超前布局的紅利，2020年前11月的合約銷售額超130億元，新推出的碧桂園世紀濱江在首開當天實現了住宅、商鋪、車位100%去化，其余新開盤項目也均達成了“做一成一”的目標。隨著長三角一體化的推進，以及軌道交通建設等利好政策的推動，未來還將有更多的產業、大量人口涌入南通，促進房地產行業的發展。有鑒于此，碧桂園及時抓住機遇，2020年在南通已補充了9個項目儲備，總貨值接近190億元，為未來的進一步深耕奠定基礎。

??韶關，是一座不起眼的粵北小城，關注度與粵港澳大灣區的核心九城無法相提并論，但這個擁有300多萬常住人口的四線城市在2020年還是走出了一波逆市行情，前11月的住房成交量已經超越去年全年水平。經過13年的耕耘，碧桂園成為了最了解當地市場需求的大型開發商，占地3000多畝的大盤——芙蓉新城今年依然表現出色，在縣城新落地的短平快項目也屢創佳績。從前11月的銷售業績來看，碧桂園在該區域的全年銷售額預計將再創新高。

??面向最廣闊的市場，精準布局、因城施策、深耕細作，在差異化的產品和強大的品牌影響力的加持下，碧桂園已經連續多年演繹了規模與質量齊頭并進的增長故事。

??有專家表示，“十四五”期間，中國的城鎮化將帶來超過70億平方米左右的新建商品住宅需求，核心城市群及周邊的低線城市也將迎來新一輪的政策和市場機遇。對碧桂園而言，這意味著其業績的高質量、穩健增長將更具想象空間。